Иностранные инвесторы найдут на Бали едва ли не идеальные условия для вложения средств: достаточно обширное предложение, хорошее качество недвижимости, относительно простые условия покупки и, что самое важное, привлекательные цены, еще более низкие, чем в других частях тропической Азии, например в Таиланде. Одним словом, Бали развивается. В последние годы здесь было построено более 2000 роскошных вилл и еще около 2000 строится или проектируется.
Райская недвижимость
Такой интерес к Бали неудивителен. Этот остров можно назвать одним из самых идиллических в мире, он населен вежливыми, дружелюбно расположенными к иностранцам людьми. Изумрудные рисовые поля здесь гармонично соседствуют со столь же ярко-зелеными гольф-полями мирового класса. Удобно месторасположение Бали - до крупных транспортных центров, таких как Сингапур, всего 1,5 часа лета. Наконец, на острове прекрасно развита туристическая индустрия, с современной инфраструктурой и непревзойденной культурой обслуживания. Не возникнет и проблем в общении – на острове широко распространен английский язык.
Это может показаться удивительным, но самые лучшие участки еще остались незастроенными, многие из них расположены на высоком берегу, откуда открываются потрясающие виды на десятки миль лазурных морских просторов. Те, кому посчастливится приобрести землю или уже построенную недвижимость на западном или южном побережьях, смогут каждый вечер с бокалом вина в руке наблюдать, как клонится к горизонту и растворяется в океане солнце.
В ответ на спрос со стороны иностранных инвесторов на Бали быстро возникли многочисленные агентства недвижимости, пополняющие свои базы данных уже готовыми объектами недвижимости и землей, а также фирмы, специализирующиеся на услугах для инвесторов. Так, компания BHM (Bali Homes Management), являющаяся дочерней структурой Elite Havens, помогает отдыхающим найти на острове красивую и рентабельную альтернативу роскошным гостиницам, а также гарантирует собственникам, желающим сдать свою недвижимость в аренду, минимум хлопот и возможность пользоваться своими объектами во время отпуска.
За последние несколько лет Бали стал жертвой двух крупных терактов, имевших большой резонанс во всем мире. На какое-то время это приостановило поток иностранных туристов - но не инвесторов. Согласно данным первого, и ведущего, на острове агентства элитной недвижимости Elite Havens, ни на один момент после терактов значительного снижения интереса покупателей не произошло.
«Как раз наоборот, - говорит Ян Маколай, управляющий проектами Elite Havens. - В течение нескольких лет наши продажи растут из года в год. Инвесторам, особенно европейским, не хватает нынешнего предложения. Ключевыми остаются те же самые факторы, которые влияли на рынок до терактов, – хорошая доступность из большинства стран, местная культура, основанная на семейных ценностях, сказочный облик страны. Ну и, конечно, конкурентоспособные цены».
Конкурент Таиланда
Цены на недвижимость – пожалуй, главное чудо Бали. Несмотря на высокий спрос, остров остается вполне доступным для иностранных покупателей. В среднем, стоимость недвижимости на 30-40% ниже, чем на аналогичных курортах Таиланда.
Стоимость земли растет высокими темпами – большинство экспертов сходятся в том, что до октябрьских терактов 2005 г. свободные участки поднимались в цене в среднем на 20% в год. В некоторых областях, например на полуострове Букит, темпы роста были еще выше – до 30%. После октябрьских событий рост цен снизился до 10% в год, но ожидается, что уже вскоре он вернется на привычный для себя уровень.
В самых популярных районах, таких как Семиняк и Оберой (Oberoi), стоимость земли доходит до $40 000 за сотку, в то время как в более провинциальных регионах, например в Кангу (Canggu), цены находятся на уровне $5500 за сотку. Семиняк - это самое модное место на Бали: стильные бары и рестораны привлекают толпы состоятельных туристов и эмигрантов. Именно здесь недвижимость стоит дороже всего, по мере удаления от Семиняка цены снижаются.
На продажу выставлено много элитных объектов, от относительно скромных вилл с тремя спальнями до огромных особняков с пятью и шестью спальнями. К примеру, мини-поселок Villa Nyambu, состоящий из трех вилл в Кангу, к северу от Семиняки, каждая из которых стоит $915 000. Поселок расположен среди ландшафтных садов, каждая вилла располагает бассейном.
К северу от Семиняка, на курорте Wabi Umalas, цены на виллы с двумя спальнями начинаются от $320 000. Каждая располагает 15-метровым бассейном, с террасы открывается вид на рисовые поля и отдаленные горы. Архитекторы проекта, компания Gfab, использовали для дизайна крыш камни, траву и… воду. В результате создается полная иллюзия того, что виллы высечены из камня.
Гораздо более доступны, по сравнению с виллами, апартаменты на Бали, многие из которых находятся под управлением международных гостиничных сетей. Прекрасная возможность для инвесторов – жилой комплекс Outrigger O-CE-N, строящийся на побережье Легиан (Legian) к югу от Семиняки Управляющий директор O-CE-N Марк Эшби говорит, что этот комплекс - редкая возможность приобрести собственность прямо на побережье. «Покупатель получит действительно хорошо построенные апартаменты, расположенные на берегу залива. Такие предложения на рынке – большая редкость, особенно если учесть, что проект будет управляться известной компанией Outrigger Hotels and Resorts. Комплекс должен быть сдан в марте 2007 г.
Цены на квартиры-студии начинаются от $136 000, апартаменты с одной спальней стоят уже от $250 000, а с тремя спальнями – от $350 000. Наиболее роскошное предложение в Outrigger O-CE-N – пентхаусы, стоимостью от $590 000 до $850 000. Владельцы смогут жить здесь круглый год или же сдавать свою недвижимость в аренду с помощью Outrigger Hotels and Resorts. Эти варианты можно комбинировать и менять. Владельцы будут получать 70% дохода от сдачи в аренду, а оставшиеся 30% достанутся Outrigger.
Туристы будут всегда
Не стоит беспокоиться о востребованности апартаментов при сдаче в аренду –сезон на острове длится круглый год, а поток туристов уже восстановился после октябрьских терактов прошлого года. Официальные цифры, опубликованные властями острова, говорят о том, что число туристов сократилось только на 10%. Точно так же было и после не менее мощного теракта в октябре 2002 г., после которого уже через несколько месяцев туристы вернулись на остров, бронируя гостиницы и виллы на годы вперед.
Здесь есть дождливый и сухой сезоны, но температура остается практически одинаковой на протяжении всего года. Несмотря на то что Рождество и Новый Год приходятся на сезон дождей, в это время здесь больше всего туристов - из Австралии, Азии, Европы и Америки. Коэффициент заполнения вилл, сдаваемых в аренду, находится на уровне 65%, а иногда и выше – до 80% в год.
«Мы оцениваем доход от типичной виллы с тремя спальнями в Кангу, чья стоимость составляет около $320 000, примерно в 10% годовых, - говорит Мэттью Джорджсон, директор Elite Haven’s. – При этом прирост капитала составит порядка 20% в год. Для того чтобы увеличить доход от аренды, инвесторам стоит приобретать такую недвижимость, которая отвечала бы самым взыскательным требованиям».
Ни шагу без эксперта!
Бали – индонезийская территория. В этой стране законодательные и нормативные документы отображают непростую историю страны и своеобразные традиции владения недвижимостью. Каждому инвестору просто необходимо обратиться за независимой коммерческой, бухгалтерской и юридической консультацией к местным, и, возможно, к международным экспертам.
На Бали существует сложная традиционная система землевладения, согласно которой землей могут владеть только крупные семьи. В результате иностранцы при всем желании не могут купить полное право собственности на землю. Как бы то ни было, все становится проще с новой формой владения Hak Pakai, дополняющей правовой титул Hak Milik. Эксперты по недвижимости рассматривают ее как самую лучшую опцию для иностранных инвесторов.
Hak Pakai была санкционирована индонезийским правительством и позволяет иностранцам получать исключительное право пользования землей, находящейся в чужой собственности, с оформлением соответствующего титула. Комбинация Hak Pakai и Hak Milik позволяет иностранцам проводить сделки с землей, а также дает возможность использовать ее в качестве залога при банковском кредитовании.
Чтобы использовать эту возможность, иностранцы должны совершить денежный трансфер лично в Индонезии у нотариуса – или же предварительно составить у него доверенность. Стандартный гонорар нотариуса и правительственные налоги на трансфер относятся ко всем сделкам с недвижимостью. Гонорар нотариуса – 1% от стоимости сделки, а налогооблагаемая база изменяется в зависимости от используемой структуры собственности.
На первый взгляд, система достаточно сложна, но для инвесторов есть и хорошие новости – на Бали существует развитая индустрия рынка недвижимости, и специалисты помогут клиенту разобраться в сложностях владения при совершении сделок в любом бюджете.
