Впрочем, как и в Великобритании, и в Соединенных Штатах, в Ирландии праздник на рынке недвижимости отшумел уже давно. Спад экономической активности сопровождался резким ростом безработицы.
На фоне падения стоимости ценных бумаг и расследования махинаций вокруг залоговых программ Англо-Ирландского банка, которому отдавали предпочтение большинство национальных девелоперов, доверие граждан к финансово-кредитной системе достигло критически низкого уровня. В апреле правительство Ирландии было вынуждено утвердить кризисный бюджет, чтобы стабилизировать ситуацию в финансовой сфере, и это, в свою очередь, вызвало бурю протестов со стороны профсоюзов.
Города и районы
Кому-то может показаться безумием среди всей этой неопределенности надеяться на то, что у инвестиций в недвижимость Ирландии есть какие-то перспективы. Однако в пользу покупки говорит хотя бы заметное снижение цен после их интенсивного роста. Поэтому специалисты утверждают, что для инвесторов, у которых есть на руках полная сумма, наступил час икс, когда можно заключить очень выгодную сделку.
Кен Макдональд из компании Hooke & MacDonald, продающей новостройки, сравнивает ирландское и британское жилье и отмечает, что в Ирландии объекты с выгодным расположением стоят в среднем на 40% дешевле, чем в Британии.
«Цены на жилье в самом центре Дублина невысоки, от 118 000 до 328 000 евро за объект. Но, думаю, в долгосрочной перспективе рынок недвижимости Дублина (особенно его лучших районов) ждет очень неплохое будущее: в целом город развивается динамичнее, чем многие европейские столицы».
Кроме Дублина, по словам Кена Макдональда, инвесторам следует обратить внимание на территории с хорошо развитым транспортным сообщением рядом с крупными деловыми центрами и ключевыми объектами инфраструктуры (торговыми, развлекательными и образовательными центрами).
Эксперт считает, что сегодня наиболее выгодными будут сделки в таких крупных городах, как Дублин на востоке страны, Голуэй на западе и Корк на юге. «В Дублине хороший инвестиционный потенциал, прежде всего у объектов, расположенных в центре, в районе верфей, а также вдоль скоростной дублинской железной дороги Dart и линий сети городского трамвая Luas, а именно столичные районы Дублин-4, Стиллорган, Сэндифорд, Риалто, Драмконда и Сэнтри»".
Рассчитать и взвесить
Тем, кто собирается вложить средства в недвижимость и впоследствии сдавать ее в аренду, он советует остановить выбор на апартаментах с двумя спальнями или домах с тремя спальнями, так как именно они пользуются наибольшим спросом у арендаторов.
С одной стороны, нельзя отрицать, что доходы от сдачи дублинского жилья внаем снизились (за год – на 15%), с другой – и девелоперы готовы на значительные скидки (в некоторых случаях они достигают 160 000 евро). Поэтому инвесторы не должны отказываться от мысли о прибыли от вложений, но им следует тщательно взвесить все за и против конкретного предложения.
По прогнозу Кена Макдональда, апартаменты с двумя спальнями в хорошем районе Дублина могут приносить собственнику от 1200 до 1500 евро, а апартаменты с одной спальней - 1000-1100 евро ежемесячно.
Инвесторам следует избегать перегруженного постройками западного Дублина, где за последние несколько лет появились кварталы с тысячами жилых объектов, но плохо развитыми инфраструктурой и системой общественного транспорта.
Исключение составляет территория вокруг Королевского канала, расположенная недалеко от центра Дублина. От Королевского канала на скоростном поезде легко добраться до Pearse Station - одного из главных вокзалов в Дублине.
Элитные дублинцы
Более реалистичными, чем пару лет назад, стали и цены на элитную недвижимость Ирландии. На объекты рынка вторичного жилья стоимостью от 500 000 до 1 млн евро цены сейчас на треть ниже, чем на пике – в июне 2006 г.
Так, в одном из самых востребованных районов Дублина, на Mountpleasant Avenue, дом с тремя спальнями комнатами сегодня можно купить за 1 млн евро, что объясняется расположением вблизи от парка St. Stephen's Green. Два года назад за этот же объект пришлось бы отдать от 1,34 до 1,4 млн евро. Однако, в отличие от апартаментов и небольших отдельных домов, дорогая недвижимость вряд ли принесет хороший доход от сдачи в аренду.
К элитным районам, где недвижимость также существенно подешевела, относятся и дублинские районы Болзбридж, Доннибрук, Ратмайнс, и часть города около Южной окружной дороги.
Малодоступная ипотека
Генеральный директор одного из крупнейших в стране агентств недвижимости Sherry FitzGerald Майкл Грэн связывает будущее восстановление ирландского рынка недвижимости с интересом покупателей из соседней Великобритании. Он отмечает, что британцы и раньше хотели приобретать дома для отдыха в Ирландии, но во время бума цены на вторые дома были слишком высокими.
Эксперт рассказывает о «годах Кельтского тигра» - периоде второй половины 90-х гг., когда национальная экономика находилась на подъеме. В эти годы ирландцы стали гораздо активнее приобретать вторые дома, что привело к росту цен. «Однако с 2006 г. ситуация изменилась так резко, - продолжает Майкл Грэн, - что сейчас многие собственники едва справляются с ипотечными выплатами».
Майкл Грэн считает, что в условиях, когда спрос, а следом и цены, заметно снизились, ирландская отпускная недвижимость вновь станет привлекательной для иностранных покупателей. Годы бурного роста прошли, стоимость жизни становится ниже, ее темп также замедляется, и Ирландия вновь обретает привычный облик страны, где очень комфортно жить и воспитывать детей.
Однако вне зависимости от того, собирается ли иностранный инвестор сдавать жилье в аренду или проводить собственный отпуск на берегах Атлантического океана, для покупки дома сегодня необходима полная сумма: ирландские банки в последнее время сильно ужесточили условия кредитования.
Так, Фрэнк Конвей, представляющий Ирландскую ипотечную корпорацию, уверен, что у нерезидентов оформить ипотеку в ирландском банке получается крайне редко: «У каждого банка собственные критерии оценки благонадежности заемщика, но в любом случае финансовое положение клиента должно быть чрезвычайно прочным, только тогда он может рассчитывать на финансирование 60-70% стоимости покупки. Что касается процентных ставок, то при приобретении недвижимости они обычно на 2-3% выше, чем базовая ставка Европейского центрального банка».
