Во-первых, природа, живописная, уютная и безмятежная. Во-вторых, целебный климат, которым славится полуостров. Недаром Крым в свое время был излюбленным местом отдыха российских дворян и царской семьи. В советские же годы Крым превратился во всесоюзную здравницу и место отдыха правящей элиты.
По мнению Николая Луценко директора агентства недвижимости «Абсолют Крым», качественная недвижимость появилась в Крыму еще при Советском Союзе: в районе Большой Ялты и Алушты существовали ведомственные здравницы, которые строились югославами и чехами, и уже в те времена соответствовали европейскому уровню качества. Однако Руслан Остапенко, генеральный директор агентства «Полуостров», наоборот, считает, что рынок современной качественной недвижимости Крыма только еще зарождается и носит стихийный, точечный характер.
Знакомство с качеством
Строительный бум, характерный для курортов Крыма в 1999–2004 гг., не принес ничего, кроме роста цен. Конкуренция среди застройщиков определялась степенью близости к власти, а объемы застройки – принципом «кто не успел, тот опоздал». Объекты, построенные в этот период, можно разделить на две категории – те, что строились для себя, и то, что строились с целью максимального заработка.
В первом случае можно найти несколько очень достойных и качественных объектов, но их стоимость на вторичном рынке жилья невероятно велика. Во втором же случае говорить о качестве не приходится вообще. После 2005 г. на рынке начали появляться первые признаки относительно качественного строительства. В Крым стали инвестировать крупные украинские и международные компании, а рынок частного строительства постепенно пошел на спад.
Если до 2005 г. качество можно было найти лишь в частных домах и виллах, то теперь вполне приемлемым стал рынок современных апартаментов. В отличие от мировой практики, сезонные апартаменты не сдаются «под ключ», готовыми к заселению и комфортному отдыху. Чаще всего, как и при покупке новостроек в Москве, покупатель может получить их в состоянии «под чистовую отделку». Учитывая то, насколько интенсивно посещают Крым владельцы курортного жилья, нужно быть готовым к тому, что даже через 7–8 лет после сдачи дома в эксплуатацию ремонт в соседних квартирах может продолжаться.
Зеленый свет
На сегодняшний день иностранцы, в том числе россияне, имеют возможность приобретать жилую недвижимость в Крыму без ограничений. Также, согласно Земельному кодексу Украины, любой иностранец вправе приобрести участок несельскохозяйственного назначения. Однако приватизировать землю, находящуюся в госсобственности, он не сможет – только купить ее у предыдущего собственника – гражданина Украины. Сделка проходит по обычной процедуре, в пакет необходимых документов должны входить паспорт, идентификационный налоговый номер Украины, иммиграционная карта и согласие супруга на покупку объекта.
С пальмой или без?
На сегодняшний день в Крыму выбор недвижимости достаточно велик – как же в нем сориентироваться? Николай Луценко отмечает, что основные крымские застройщики, на долю которых приходится значительная часть качественного современного жилья, – это компании «Консоль» и «Профессионал». Владимир Королев, директор агентства недвижимости YALTABEST предлагает обратить внимании на объекты компании «Аеробуд», а Руслан Остапенко добавляет, что сейчас в Крыму существует целый ряд интересных проектов – как больших многофункциональных жилых комплексов, так и частных домов.
«Порядка 70% качественной курортной недвижимости полуострова – это Большая Ялта», – говорит Руслан Остапенко. Этот город лидирует и по стоимости жилья на первичном рынке Крыма – средняя стоимость 1 кв. м здесь достигает $2200. Это совершенно оправданно, ведь Ялта не только престижный, но и наиболее развитый курорт Крыма – как с точки зрения строительства элитного жилья, так и по качеству инфраструктуры и коммуникаций. В последние годы она подверглась активной реконструкции, в связи с чем внешний облик города заметно изменился, обретя современные очертания – отремонтирована знаменитая набережная, обновлены фасады старых домов, улучшено уличное освещение.
Достаточно интересен для покупки недвижимости и Севастополь, куда, по утверждению Николая Луценко, вкладываются серьезные по местным меркам деньги. Хотя как курорт этот город был и остается в тени Ялты, по красоте эти места мало уступают ялтинским, за одним исключением – здесь нет знаменитых пальм. В западной части Крыма меньше предложений недвижимости, а строят как правило для себя. Значительная часть состоятельных жителей города уже переместилась из застроенного центра в пригород, где выросли красивые коттеджные поселки. Отсюда более приятное соотношение цены и качества по сравнению с Ялтой.
Перспективными с точки зрения будущего строительства на сегодняшний день считаются территории от Евпатории до Стерегущего, от Алушты до Судака (Веселое, Рыбачье, Приветное, Солнечногорское, Морское, Семигорье) и город Феодосия. До недавнего времени считалось, что можно купить недорогое жилье в пригородах Ялты (Алупка, Симеиз, Форос, Ласпи), однако Владимир Королев, основываясь на своем опыте, говорит, что квартиры в этих поселках бывают дороже, чем в самой Ялте.
Ради светлого будущего
Развитие инфраструктуры отдыха в Крыму значительно отстает от темпов строительства дорогой недвижимости. Сравнивать качество местного отдыха с популярными Турцией или Египтом по меньшей мере некорректно. При этом стоимость как недвижимости, так и товаров и услуг в Крыму значительно выше.
По оценкам специалистов, качественная инфраструктура появится в Крыму только через 7–10 лет. Однако в крупных городах, таких как Ялта и Севастополь, есть приятные исключения. Происходят положительные изменения: с каждым годом появляется все больше благоустроенных пляжей, улучшается экскурсионное обслуживание, повышается качество услуг гостиничного комплекса и сферы общественного питания.
И специалисты, и покупатели отмечают, что цены на крымскую недвижимость не соответствует ее реальной стоимости. Однако любая цена определяется прежде всего спросом и предложением – а спрос остается велик. Еще 1,5 года назад стоимость элитной недвижимости в Крыму практически приблизилась к московской. По сравнению с прошлым годом цены на квартиры выросли примерно на одну треть, и пока росту цен предела не видно.
В среднем же по Крыму ситуация такова: недорогое жилье на первичном рынке стоит от $800 до $1500 за 1 кв. м, на рынке элитного жилья – от $1500 до $4000. Предполагаемый рост в ближайшем квартале составит 5–10%. Однако на сегодняшний день на Украине сложная политическая ситуация: предстоят внеочередные выборы в Верховную Раду. Поэтому трудно прогнозировать изменения в экономической ситуации в отрыве от политики. Как только политическая жизнь страны войдет в спокойное русло, специалисты предрекают рынку курортной недвижимости Крыма огромный рост. Ради этой перспективы многие компании несут большие убытки, пытаясь остаться на рынке.
Рынок перспективы
При покупке недвижимости специалисты советуют обратить внимание на следующие нюансы.
Во-первых, это год строительства. В Крыму не может быть одновременно дешевого и качественного жилья, построенного до 2005 г. Во-вторых, это внешняя отделка дома. В Крыму очень сложные условия для сохранения жилья в надлежащем виде – влага с моря, сильные зимние ветра, высокая летняя температура. Если на стенах нового дома есть подтеки, ржавчина, отваливается штукатурка – представьте, что будет с ним через 10 лет! Далее – наличие горячей воды. Наличие в доме качественной независимой котельной – не роскошь, а необходимость.
Очень важно обратить внимание на строительную компанию. Есть фирмы, зарекомендовавшие себя не с самой лучшей стороны. Покупателю стоит посмотреть другие объекты, построенные компанией, поговорить с их конкурентами. Следует обратить особое внимание на фирму, которая будет осуществлять посреднические услуги между покупателем и продавцом объекта недвижимости. Желательно заранее навести справки об агентствах, работающих в регионе и обращаться именно к тем, которые себя хорошо зарекомендовали.
Обязательно проверьте юридическую чистоту объекта. Практически в 80% случаев правовой статус недвижимости имеет какие-то подводные камни. Где-то проблемы незначительны, где-то критичны. Грамотно подходя к изучению юридических вопросов, всегда можно оградить себя от неприятностей.
Оцените перспективность развития конкретной территории. Скупив в свое время участки в центре Ялты по $20 000, их нынешние собственники продают эту землю по $200 000 за сотку.
Не стоит забывать, что Крым – прежде всего рынок перспективы. Основные игроки на рынке недвижимости – инвесторы, которые планируют заработать деньги в ближайшие 10 лет. В будущем Крым вполне может стать своего рода российско-украинским вариантом Лазурного Берега. Предпосылки для этого существуют, но есть и «острые углы» – неравномерное распределение инфраструктуры на полуострове, низкий уровень развития украинского рынка недвижимости.
Однако желающие купить жилье в Крыму были, есть и будут, как и желающие выгодно вложить средства. При адекватном подходе к вопросу покупки недвижимости в Крыму реально найти по-настоящему удачный вариант. Качественные объекты в Крыму есть. Просто надо знать, как их искать.
