Однако в результате грянувшего кризиса инвесторы, сделавшие ставки на обещания девелоперов и вложившие средства в незавершенные объекты, оказались в зоне риска, так как нехватка финансирования в ряде случаев вызвала задержки и даже замораживание строительства. К тому же в некоторых странах рост стоимость недвижимости прекратился и на первичном рынке, так что ожидаемый доход инвесторы получат далеко не во всех случаях.
При этом нельзя сказать, что проблемы на зарубежных рынках имеют массовый характер – даже в странах с самой тяжелой ситуацией все же преобладают объекты со стабильным финансированием, которые наверняка будут сданы в срок. В то же время даже в странах, наименее затронутых кризисом, найдутся проекты, испытывающие финансовые трудности. Поэтому главный вопрос, который сейчас встает перед покупателем строящейся недвижимости, – как выбрать надежный проект.
Правила охоты
По мнению Геннадия Тузова, управляющего директора компании EstateService, сейчас получение прибыли при вложении инвестиций в зарубежную недвижимость возможно исключительно при очень удачной покупке эксклюзивного и высоколиквидного объекта, что потребует хорошего знания рынка и быстроты реакции. Такие предложения, как правило, не успевают дойти до международных рынков и выставок, поэтому, заручившись поддержкой агента, необходимо выходить на охоту непосредственно на месте. И тут основным преимуществом будет скорость.
Юлия Титова, руководитель отдела зарубежной недвижимости компании «БЕСТ-Недвижимость», предлагает в сложившей ситуации следовать общим принципам грамотного инвестирования. Максимальную прибыль можно получить, руководствуясь следующими правилами: при помощи надежного агентства недвижимости следует выбрать оптимальный бюджет покупки; пользуясь распространенными сейчас промо-акциями, получить скидку при покупке недвижимости, а также использовать инвестиционную схему, по которой сразу оплачивается 90–100% от стоимости объекта, что позволяет претендовать на дополнительный дисконт со стороны застройщика.
Крупным инвесторам, желающим вложить в недвижимость за рубежом миллионы евро, можно посоветовать другую эффективную стратегию – даже более прибыльную, но гораздо более сложную и требующую действительно больших финансовых ресурсов. Это покупка строительной компании или строящегося объекта в тяжелой финансовой ситуации и завершение строительства на средства инвестора. Например, такая схема может сработать при покупке компании, взявшей кредитные обязательства, но не имеющей возможности выполнить их из-за низкого уровня продаж и тяжелой ситуации на рынке.
Мини-риски
Потрясения на рынке недвижимости и безрадостные новости о банкротстве той или иной компании заставляют задуматься о минимизации рисков в случае незавершения строительства. Вместе с агентом следует очень внимательно выбирать девелопера, ознакомившись с его историей, предыдущими проектами и строительной документацией, и, насколько это возможно, изучить финансовое состояние конкретного объекта.
Особенно эффективный метод минимизации рисков сопряжен с уменьшением прибыли: покупатель может не вносить все средства сразу, а воспользоваться поэтапной схемой оплаты – таким образом, если строительство задерживается, то оплата тоже задерживается.
В любом случае с точки зрения безопасности сделки на сегодняшний день лучше приобретать жилье либо уже готовое, либо на последней стадии строительства, но никак не на стадии котлована, так как прогнозировать ситуацию на несколько лет вперед аналитики сейчас не берутся.
Все зависит от…
Чтобы получить прибыль, мало выбрать правильный объект – нужно затем его как следует перепродать. В зависимости от законодательства выбранной страны и ее системы налогообложения следует выбрать оптимальный момент для перепродажи недвижимости. В некоторых странах выгоднее сделать переуступку права собственности, не вступая во владение недвижимостью, экономя, таким образом, на регистрации покупки (налогах, нотариальных сборах и т. д.).
В некоторых странах, например в Дании, налоговая система направлена на уменьшение числа спекулятивных сделок, и поэтому в первые годы налог на прирост капитала может превышать 40% от дохода, полученного при перепродаже. Как правило чем дольше собственник владеет недвижимостью, тем ниже этот налог. Однако в ряде случаев (например, в Дубае, Сингапуре) такой налог и вовсе отсутствует.
О самой высокой ликвидности обычно можно говорить при продаже объекта через год после его официальной сдачи в эксплуатацию: в этот момент комплекс уже обжит, но еще сохраняет лоск, свойственный новостройкам, все чисто и красиво. В течение первого года чаще всего достраивается обещанная инфраструктура, начинают работать фитнес-центры и спа, претворяются в жизнь обещания о ландшафтном дизайне, высаженные деревья окончательно приживаются, а кустарники разрастаются.
Уже никто не рискует
При покупке на этапе строительства большую роль играет степень доверия к застройщику и агентству. Серьезные участники рынка дорожат своей репутацией и строго относятся к проверке разрешительной документации. В нормальных условиях сдача объекта могла задержаться на срок 1–2 месяца, но были и примеры, когда работы завершались раньше обещанного срока.
Теперь такая ситуация сохраняется далеко не везде, и, осознавая, что кредитные риски возросли, банки ужесточают условия выдачи ипотеки. Да и сами покупатели теперь гораздо осторожнее подходят к этому вопросу, ведь если будет невозможно погасить долг, придется продавать объект по заниженной стоимости – чем сейчас и занимаются тысячи британцев.
