Городская квартира в Болгарии против курортной: взгляд инвестора

Квартиры для отдыха и квартиры для жизни

Городская недвижимость и недвижимость для отдыха – два разветвления рынка в Болгарии. Первый вариант выбирают для постоянного проживания и сдачи в долгосрочную аренду, а второй – для сезонного пребывания и сдачи туристам. Бывает, что люди круглогодично живут в курортных квартирах, например, на Солнечном Берегу обосновались многие иностранцы, однако это сопряжено с некоторыми компромиссами, на которые не каждая семья может пойти. Как правило, для устройства детей в школу, получения медицинских услуг, культурного досуга удобнее иметь развитую городскую среду под боком.

Туристическое жильё представлено в основном в курортных городках и посёлках вдоль моря, а городское – в крупных агломерациях внутри страны, таких как София и Пловдив. Однако есть два крупных города – Бургас на юго-восточном побережье страны и Варна на северо-западном – в которых имеются оба типа недвижимости. Районы, предназначенные для местных, как правило не у самого берега, но, тем не менее, море рядом, всего в 2-4 километрах. Таким образом, можно поселиться в хорошем современном жилом комплексе с полноценной городской инфраструктурой и жить при этом в курортных декорациях. Пример – строящийся квартал «Азимут» на северо-восточной окраине Бургаса, в 3 км от пляжей.

Оба описанных типа недвижимости предполагают разную стратегию сдачи в аренду. Курортное жильё предназначено для туристов и сезонных гостей, а городское пользуется спросом у постоянно проживающих семей, работников, студентов.

Сезонность или стабильность?

Главный минус курортной недвижимости – ярко выраженная сезонность. Пик спроса приходится на июль–август, а в остальные месяцы квартиры простаивают. Даже в бархатный сезон загрузка падает, а с октября по апрель найти арендаторов совсем сложно.

В городской квартире спрос распределён равномерно в течение всего года. В Бургасе аренда востребована круглый год за счёт переезжающих сюда студентов (в городе работают 3 института), медицинских специалистов, сотрудников местных компаний и удалённых работников.

Реальные цифры по Бургасу (данные Global Property Guide, Q1 2026)

*Средняя валовая доходность по Бургасу: 4,58% *

Для курортной недвижимости расчёт иной. Например, на Солнечном Берегу квартира может сдаваться за 60–100 евро в сутки в высокий сезон, но только 2–3 месяца в году. Остальные 9 месяцев – простой. При этом расходы на управление (20–25% от дохода), уборку и коммунальные платежи съедают значительную часть прибыли.

Эксплуатационные расходы и управление

Курортные квартиры требуют постоянного обслуживания: уборка после каждого гостя, смена белья, ремонт мебели. Всё это съедает до 20–30% арендного дохода.

При долгосрочной аренде квартиросъёмщик сам оплачивает коммунальные услуги и отвечает за сохранность имущества. Расходы собственника минимальны.

Годовая такса поддержки в курортных комплексах также может быть весьма высокой – она включает обслуживание бассейна, охрану, уборку территории.

Отметим, что цена входа в проект курортной и городской недвижимости может не отличаться существенно. Так, стоимость апартаментов на Солнечном Берегу такая же и даже ниже, чем в жилом квартале в Бургасе. Городская недвижимость ценится на рынке и говорить о том, что близость к морю даёт непременный плюс к стоимости, некорректно. Однако разница в расходах на эксплуатацию, безусловно, значительная. Жить в городском комплексе намного выгоднее.

Чаша весов ещё больше склонилась в пользу городской недвижимости после того, как недавно кардинально изменились правила краткосрочной аренды (с 20 мая 2026 года начал применяться Регламент ЕС 2024/1028). Теперь каждая квартира, сдаваемая посуточно, требует регистрации в муниципалитете и Единой системе туристической информации (ЕСТИ), а платформы обязаны передавать данные о всех бронированиях государству.

Для владельца курортной квартиры это означает дополнительную бюрократию: регистрация, ежемесячная отчётность о каждой ночёвке, уплата туристического налога. Чистый доход от краткосрочной аренды, по прогнозам экспертов, сократится на 15–20%.

Долгосрочная аренда при этом остаётся вне жёсткого контроля.

Риски и ликвидность

Курортная недвижимость зависит от множества внешних факторов: геополитической ситуации и эпидемий (влияет на поток туристов), курса валют, новых игроков на рынке. Если рядом построят ещё один крупный комплекс, ваша квартира может потерять привлекательность.

Городская квартира – это ликвидный актив. Её всегда легче продать, потому что спрос на жильё в городе стабилен и не зависит от туристического сезона. Банки охотнее выдают ипотеку под городскую недвижимость.

Кому подойдёт курортная квартира, а кому – городская?

Курортное жильё подходит тем, кто:

• хочет использовать квартиру для собственного отдыха несколько раз в год;
• готов мириться с сезонными простоями и новой бюрократической нагрузкой;
• рассматривает покупку как долгосрочное вложение на 10+ лет, а не как источник текущего дохода.

Для большинства инвесторов, которые хотят получать регулярный пассивный доход, городская квартира оказывается более предсказуемым и прибыльным инструментом. Особенно если речь идёт о крупных городах с развитой инфраструктурой и растущим населением.

Тем, кто нацелен именно на такую стратегию, рекомендуем рассмотреть квартал «Азимут» в Бургасе от крупного застройщика Azimuth Constructions, который специализируется на создании полноценной городской среды.

Проект предусматривает строительство 11 многоэтажных жилых домов и отдельно стоящего здания, в котором разместится спа-комплекс и ресторан. Квартал газифицирован, то есть рассчитан на круглогодичное проживание с комфортом и без угрозы сырости и плесени.

Реализовывается концепция «15-минутного города», то есть всё необходимое для повседневной жизни на территории: супермаркет, пекарня, кафе, медицинский центр с врачами разных специальностей, стоматология, диагностическая лаборатория, аптека, реабилитационный центр, футбольное поле, теннисные корты, детский центр с развивающими занятиями, парковые зоны с фонтанами, амфитеатр и библиотека.

Для инвестора это означает, что квартира будет востребована для долгосрочной аренды круглый год, а по истечении времени не составит труда её удачно продать.

Сегодня студии можно приобрести по цене от 67 900 евро, апартаменты с одной спальней – от 86 600 евро, апартаменты с двумя спальнями – от 134 000 евро. Стоимость квадратного метра в квартале начинается от 1 550 евро. Действуют рассрочки. Самое время обзавестись добротным активом в приморском европейском городе!