Рынок жилья Болгарии переживает заметный сдвиг. После нескольких лет активного роста объём сделок с недвижимостью резко сократился, однако цены пока не спешат следовать за спросом вниз. По данным Национального статистического института (НСИ), во втором квартале 2026 года жильё в стране подорожало на 15,5% в годовом исчислении, тогда как количество сделок упало на 18,1%. Это ключевое противоречие момента: активность на рынке снижается, но уменьшения цен пока не происходит.
Снижение объёмов сделок продолжается уже три квартала подряд. После роста на 2,9%, 2,8% и 9,2% в первых трёх кварталах 2025 года в четвёртом квартале объём сделок упал на 22,5%. В первом квартале 2026 года падение составило 18,5%, во втором – 18,1%. Особенно сильно просели крупные города: в Бургасе снижение достигло 24%, в Варне и Софии – около 17%.
При этом цены в большинстве городов продолжают расти. За квартал Пловдив прибавил 5,8%, Стара-Загора – 2,9%, Варна – 2,8%, София – 2,4%. Единственным крупным городом с квартальным снижением стал Бургас (–1,5%), хотя в годовом исчислении именно он показал самый сильный рост – 17,7%. Причина в ограниченном предложении: море и озёра не дают городу расширяться, новое строительство возможно лишь в отдельных районах. Накопленный рост цен впечатляет: с середины 2024 года по середину 2026 года общий индекс вырос на 33,4%.
Меняется и поведение участников рынка. Агенты по недвижимости отмечают, что количество просмотров заметно сократилось, а после вступления Болгарии в зону евро с рынка ушли покупатели, приобретающие без намерения проживания. Одновременно число объектов на продажу выросло более чем на 40% в годовом исчислении – у покупателей появилось больше времени на выбор. Около половины сделок теперь заключаются со скидкой от 2% до 10%.
Средние цены по регионам существенно разнятся. В Софии квадратный метр стоит около 2600 евро, в Варне и Бургасе – порядка 1900 евро, в Пловдиве несколько ниже, а в малых городах – ниже 1000 евро. Ипотечное финансирование остаётся важным драйвером: в Софии уже 74% сделок совершаются с привлечением банковских кредитов, а средняя ставка по новым жилищным кредитам составляет около 2,43%. Однако эксперты предупреждают, что эпоха «дешёвых денег» может подойти к концу – ожидается коррекция ставок в следующем году.
Мнения о дальнейшем развитии рынка расходятся: риелторы ожидают умеренного снижения цен на 5–15% к концу года, тогда как аналитики прогнозируют как минимум «плато» – стабилизацию на текущих уровнях. Как бы то ни было, рынок продавца, длившийся более десяти лет, постепенно уступает место рынку покупателя.
Источники: БНТ Новости, Economic.bg
