Закон об ипотеке был принят турецкими властями в марте 2007 г., но реально действовать начал не сразу, а несколько месяцев спустя, поскольку не было отлаженного алгоритма и на его выработку и «притирку» потребовалось время.
До этого момента ипотеки в стране практически не было. Тому были веские экономические причины – в частности, несоответствие официальной заработной платы реальным доходам населения. Кроме того, хотя турецкое государство и носит светский характер, мусульманская религия традиционно негативно относятся к ростовщичеству, что не могло не отразиться на развитии ипотеки.
Тем не менее, хотя закон об ипотеке был в принят в Турции на 10 лет позднее, чем в России, заработал он гораздо быстрее, в полном соответствии с поговоркой «кто долго запрягает, тот быстро едет».
Спасение в ограничениях
Главная цель ипотеки – сделать более доступным приобретение жилья для граждан страны, и большинство положений закона заимствовано из американского аналога. Однако есть и ряд отличий: турецкое правительство, заинтересованное в притоке иностранных инвестиций, расширило сферу применения закона, распространив его и на иностранных граждан, для которых действует та же система получения кредита, а отличия касаются только перечня предоставляемых в банк документов.
Маха Елебесова, консультант по недвижимости компании Model Invest, комментирует: «Турецкая система жилищного кредитования ограничена определенными рамками. Так, например, покупатель может получить кредит максимум на сумму в 70% от оценочной стоимости объекта недвижимости, а ежемесячные выплаты банку не должны превышать 50% ежемесячного дохода получателя кредита и т. д. Но благодаря этим ограничениям турецкая банковская система оказалась в условиях кризиса одной из самых стабильных в мире».
Оформить ипотечный кредит могут граждане государств, в отношениях с которыми действует принцип взаимности, то есть все те, кто имеет право покупать недвижимость в Турции. «Наиболее часто пользуются возможностью оформить кредит в турецких банках при покупке жилья англичане и ирландцы, – рассказывает Татьяна Варол, генеральный директор компании Bodrum Life. – Гражданам Евросоюза ипотечные кредиты выдают почти все турецкие банки. Россияне, которые позднее проявили интерес к турецкой недвижимости и кредитам на покупку, на сегодняшний день могут оформить ипотеку в нескольких банках, среди которых DenizBank, Garanti Bank, HSBC, Yapi Kredi Bank. В ближайшее время Finansbank также собирается открыть ипотечную программу для российских клиентов».
DenizBank был одним из первых банков в Турции, который начал выдачу ипотечных кредитов иностранцам. В 2008 г. банк выдал кредиты для покупки жилья 1700 иностранным гражданам на сумму 23 млн евро. Всего же было выдано ипотечных кредитов на 3,06 млрд евро, таким образом, кредитование иностранцев составило 4,1% от общего объема ипотеки в 2008 г.
Как известно, россияне традиционно настороженно относятся к ипотеке – однако практика показывает, что в тех странах, где кредит можно получить достаточно легко (Испания, Кипр), спрос на банковское финансирование со временем растет. Видимо, россияне распробуют и турецкие кредиты, тем более что их условия хотя и менее выгодны, чем в странах ЕС, но все же существенно привлекательнее, чем в самой России.
Сколько можно
До кризиса ставка рефинансирования Центрального банка Турции была довольно высока – 16,75%, но к 2009 г. упала до 7,25%. В III квартале прошлого года ставка снизилась еще на 1,5 пункта, составив 5,75%, что послужило одной из причин увеличения объемов ипотечного кредитования, которые за этот период выросли на 6%.
Иностранные инвесторы могут оформить ипотечный кредит как в местной валюте, так и в долларах США, евро или в британских фунтах стерлингов.
Ставка процента по кредиту зависит от банка и от сроков, на которые выдается кредит. Кроме того, из-за инфляции процентная ставка для кредита в турецких лирах выше (1,4–1,59% в месяц), чем в иностранной валюте (0,65–0,95% в месяц).
«Процентные ставки для иностранцев, как правило, ниже, чем для местных жителей, – отмечает Маха Елебесова, – но максимальная сумма, на которую может получить кредит иностранный гражданин, не превышает 65% от оценочной стоимости».
Большинство банков ограничивает и минимальную сумму кредита, в DenizBank, например, она составляет 30 000 евро. Срок кредитования в зависимости от банка может составлять от 1 до 20 лет. Процедура оформления ипотеки сходна с европейскими аналогами.
Татьяна Варол рассказывает: «За 10 дней банки подготавливают все необходимые официальные документы на выдачу кредита. За это время делается экспертная оценка объекта недвижимости, подготавливается гарантийное письмо банка, которое выдается клиенту для сбора недостающих документов, принимается решение о сумме кредита, размере процентной ставки и сроках выплаты». Комиссия банка за эту процедуру составляет 1% от суммы кредита, но не более 350 евро. Стоимость экспертной оценки составляет 250 евро, эта сумма оплачивается, только если покупатель отказывается от получения кредита после оценки недвижимости.
Документальная подоплека
После получения гарантийного письма покупатель должен в срок до 4 месяцев предоставить в банк необходимые документы для оформления ипотеки.
Иностранцам необходимо получить разрешение на покупку недвижимости от военного ведомства в Измире. Россияне помимо этого должны получить вид на жительство, который оформляется в полиции на основании договора с продавцом о намерении приобрести у него квартиру и ТАПУ – документа, подтверждающего право собственности продавца на объект недвижимости.
Ипотечное кредитование предоставляется только на покупку готовых жилых помещений, находящихся в хорошем состоянии и имеющих технический паспорт. Иногда можно встретить дома, построенные несколько лет назад, на которые технический паспорт так и не был оформлен. Необходимо также подтвердить легальность постройки, предоставив в банк разрешение на строительство. В местной налоговой инспекции нужно получить налоговый номер заемщика. Остальные документы – стандартные, подтверждающие платежеспособность получателя ипотеки.
Это справка о доходах с места работы (2-НДФЛ) за последние 2 года, документ, подтверждающий право подписи должностного лица, подписавшего эту справку, выписка со счета в банке за последний год, копия загранпаспорта. Все документы, предоставляемые в банк, необходимо перевести на турецкий язык и заверить у нотариуса. Дом или квартира, на которые оформляется кредит, должны быть застрахованы, в некоторых банках требуют также страхование жизни заемщика. Во всех банках существуют ограничения по возрасту – получатель кредита не может быть моложе 25 и старше 70 лет. Выплаты процентов по кредиту начинаются после получения покупателем свидетельства о собственности.
«Объем рынка ипотеки в Турции быстро растет, – говорит Маха Елебесова. – В период кризиса Турция оказалась одним из самых стабильных государств в плане зарубежных инвестиций, соответственно повысился спрос со стороны иностранных покупателей, что в свою очередь обусловливает динамичное развитие ипотечной системы турецких банков для иностранных клиентов».
Поскольку начало работы ипотечных программ в Турции совпало с началом мирового финансового кризиса, сложно говорить о том, как введение ипотеки отразилось на уровне цен на местную недвижимость. Однако на сегодняшний день большинство экспертов ожидают повышения цен в связи с возросшей благодаря ипотеке платежеспособностью покупателей и постоянно увеличивающимся числом людей, пользующихся ипотекой, как среди местного населения, так и среди иностранных граждан.
