Хорошо там, где нас нет
Наиболее авторитетный рейтинг крупных городов мира ежегодно публикуется компанией Mercer Human Resource Consulting, 18 000 сотрудников которой работают в 180 городах 40 стран мира. Отчеты о стоимости и качестве жизни являются наиболее востребованными публичными исследованиями компании.
Согласно данным исследований, прямой зависимости между качеством и стоимостью жизни нет: самые дорогие города оказываются далеко не самыми лучшими и безопасными. Например, Сеул, занимающий 5-е место по стоимости жизни, не попал в список 50 городов с лучшими условиями для жизни. Токио, Лондон и Осло, занимающие 2-е, 3-е и 4-е места по дороговизне, оказались во втором рейтинге на 35-м, 38-м и 24-м местах соответственно.
Самым ярким примером несоответствия стоимости и качества жизни сейчас является Москва. Еще в 2007 г. она обогнала всех конкурентов в том, что касается цен на товары (условная потребительская корзина иностранца в Москве стоит на 42% дороже, чем в Нью-Йорке), в то же время по условиям проживания российская столица заняла 196-е место – не так далеко до Багдада с его последним, 215-м местом.
Проводя исследование, специалисты оценивали стоимость стандартного набора товаров и услуг без учета социальных льгот и скидок, а при оценке качества жизни учитывалось множество показателей, такие как уровень преступности и состояние правоохранительных органов, личная свобода, медицинское обслуживание, система образования, транспорт, условия для проведения досуга, качество жилья, коммунального обслуживания и даже климат.
В обоих списках доминирует Западная Европа. Наиболее комфортными странами в мире, по версии Mercer Human Resource Consulting, являются Германия и Швейцария. Пятью лучшими городами названы Цюрих (Швейцария), Вена (Австрия), Женева (Швейцария), Ванкувер (Канада) и Окленд (Новая Зеландия). Европейские города, лидирующие с первом списке, являются и весьма дорогими: например, Женева и Цюрих занимают 8-е и 9-е места в рейтинге, отражающем стоимость жизни. Другие регионы в десятке самых дорогих городов представлены, помимо Москвы, еще южнокорейским Сеулом (5-е место) и китайским Гонконгом (6-е место).
Все не так просто
Казалось бы, покупатели недвижимости за рубежом могут, ориентируясь на рейтинг Mercer, определиться с тем, где лучше покупать дом. По крайней мере, они могут убедиться, что в выбранном районе соотношение цены и качества жизни адекватно их представлениям о стране. Однако сделать выбор, опираясь только на этот рейтинг, весьма затруднительно. Во-первых, при ближайшем рассмотрении оказывается, что городов, где жить дорого и плохо, гораздо больше, чем тех, где жить хорошо и дешево. Во-вторых, найдя наконец вариант с приемлемым соотношением цены и качества, можно обнаружить, что иностранцу покупать недвижимость там просто нет смысла, поскольку курортный потенциал этих городов нулевой – и именно поэтому жить там недорого. Наконец, в рейтинг Mercer вошли только крупные города, что очень ограничивает круг поиска, к тому же они могут быть интересны только с точки зрения инвестиций (а не отдыха), да и то не всегда.
Конечно, было бы интересно сопоставить стоимость жизни и цены на недвижимость в тех местах, которые пользуются особенно высоким спросом у российских покупателей. К сожалению, такую работу пока никто не проводил. Однако некоторые наблюдения сделать можно. Прежде всего, нетрудно заметить, что основная часть покупателей выбирает те районы, где и товары, и услуги, и недвижимость не слишком дороги. При этом основным приоритетом остается близость к теплому морю.
Другое наблюдение сводится к тому, что россияне традиционно опаздывают на самое начало развития новых рынков курортной недвижимости, то есть приходят уже после того, как цены поднимутся. Первооткрывателями зарубежных рынков традиционно считаются англичане. Инвесторам, цель которых – получать доход, полезно изучить их опыт, поскольку мотивы британцев и россиян схожи: это плохой климат, высокая стоимость жизни и дорогая недвижимость на родине.
Поздний приход россиян на рынок Испании и Кипра вполне простителен: активные продажи там начались еще до падения железного занавеса. Но вот покупать в Болгарии наши покупатели не торопились уже осознанно и пришли на этот рынок тогда, когда цены на жилье поднялись относительно высоко. И сейчас, когда россияне скупают болгарское жилье, британцы, напротив, продают местные дома. Причем история повторяется снова и снова: англичане начинают приобретать недвижимость в таких странах, как Аргентина и Китай, россияне же туда ехать не торопятся.
Здесь и сейчас
Однако было бы неверно говорить, что российские покупатели – просто хронические аутсайдеры: дело в разнице приоритетов. Прежде всего, для них не слишком привлекательны долгосрочные перспективы, даже если предполагается значительный доход от инвестиций. «Россияне сознательно приходят на растущие рынки несколько позже англичан, – считает Юлия Титова, руководитель отдела зарубежной недвижимости компании «БЕСТ-Недвижимость». – Наши сограждане, покупающие недвижимость за рубежом, – это жители мегаполисов, привыкшие к определенному уровню сервиса и качеству жизни. Поехать в страну, где предлагается дешевая недвижимость в районах с плохими дорогами и проблемами с канализацией, – не вариант для наших покупателей. Определенные условия ежедневного комфорта – принципиально важное требование россиян. Должны быть магазины, банки, рестораны, хорошие дороги, развитое авиасообщение. Зачем нужна недвижимость там, куда доехать можно только на вьючном транспорте? Пусть сейчас там дешево, а с годами подорожает, но живем мы сегодня. Россияне уже много раз были обмануты по поводу «завтра», поэтому в нас заложена установка жить сегодняшним днем».
Кроме того, по мнению Юлии Титовой, когда на растущие рынки (такие как Болгария и Черногория) пришли англичане, там и инфраструктура была довольно скромной, и недвижимость не соответствовала нынешним стандартам качества. «То, что несколько лет назад приобрели англичане, многие россияне сегодня не будут покупать даже по низкой цене, – говорит она. – Россияне выбирают самое хорошее, они не готовы ездить на машине до моря, а англичан это устраивает. Англичанам достаточно бассейна и парковки в инфраструктуре комплекса, а наши хотят тренажерный зал, детскую площадку, Интернет и т. д. Это в первую очередь связано с обликом покупателя: средний возраст британцев, покупающих недвижимость за рубежом, значительно выше, чем у граждан России».
Действительно, британцы, покупая зарубежную недвижимость, обычно готовят запасной аэродром для пенсии. А наши покупатели, по словам Юлии Титовой, – это как правило активные деловые люди, семейные, имеющие детей дошкольного или школьного возраста. Им некогда заниматься реконструкцией домика в деревне, им нужно обеспечить комфортный отдых своим детям и родителям сегодня, а не к своему выходу на пенсию. «Российский покупатель очень динамичен, – замечает эксперт. – Сегодня у него есть одни деньги, и он их вкладывает там, где это интересно сейчас, будь то Москва, Питер или зарубежье. Через несколько лет у него будут другие деньги, он их вложит в соответствии с ситуацией на тот момент».
Все дело в отдыхе
Конечно, покупатели обычно не хотят переплачивать, тем более за услуги, которые им не понадобятся во время отдыха – например, за соцзащиту, здравоохранение или образование (правда, в случае переезда за границу приоритеты меняются). Эксперты считают, что хотя цена потребительской корзины – важный критерий при выборе места для покупки жилья, но еще более важным является наличие курортной инфраструктуры.
Кстати, Болгария оказалась весьма привлекательной для отдыхающих: в этом году она была названа самой дешевой для туристов из европейских стран. Помимо Болгарии, в список самых недорогих туристических направлений в мире вошли Таиланд, Южная Африка и Египет. И именно стоимость туристических услуг и товаров на курортах – это наиболее полезный показатель для покупателя недвижимости. Стоимость 10 главных товаров для туристов (включая обед в ресторане и напитки) в Таиланде составляет $57, что втрое дешевле, чем в Австралии, и вдвое – чем в среднем по Европе.
Очевидно, что стоимость жизни сильно различается в зависимости от района внутри страны, при этом жилье, которое покупают иностранцы, не обязательно находится в туристических зонах. Владислав Харитонов, директор по продажам московского офиса компании Bulgarian Property Advisors, говорит, что в тех болгарских городах, которые не являются самыми популярными курортами, жить, безусловно, гораздо дешевле, чем в Москве. Цены сдерживает невысокий уровень жизни местных жителей. Хорошей зарплатой в Болгарии считается 300 евро в месяц, и ее хватает и на питание, и на коммунальные услуги. Из пяти основных городов Болгарии лучшее место проживания, по мнению самих болгар, – это Варна, самым удобным городом считается Пловдив, а самым красивым – Велико Тырново. В разных населенных пунктах различаются не только цены на недвижимость, но и их динамика. Например, в Пловдиве резкое повышение стоимости недвижимости произошло год назад, а в Варне цены постепенно растут уже несколько лет.
Домики бывают разные
Эксперты подчеркивают, что для покупателя недвижимости выбор страны – это только первый шаг. Важно, проанализировав цели и возможности, правильно подобрать регион и район, так как от него может зависеть не только цена недвижимости, но и стоимость и качество жизни. «В Италии уровень жизни зависит от региона. Исторически сложилось, что на севере страны уровень жизни значительно выше, чем на юге, – рассказывает Марина Яковлева, топ-менеджер компании Altra Vita. – То же можно сказать и о ценах на недвижимость. И, конечно, недвижимость в курортных зонах – на море, у озер и на горнолыжных курортах – пользуется большим спросом, прежде всего у иностранцев, и поэтому значительно дороже, чем в среднем по стране». При этом разброс цен на недвижимость в Италии поразителен: так, вилла с видом на море и бассейном на острове Капри может обойтись в 25 млн евро, а дом на море в Калабрии – примерно в сто раз дешевле – в 200 000 евро.
В поисках разумного соотношения цены и качества сотрудники компании Altra Vita советуют обратить внимание на центральные регионы: центральную Тоскану, Умбрию, Марке и Эмилию-Романию. В последнее время активно развиваются такие регионы Италии, как Апулия, Калабрия и остров Сицилия, – в основном благодаря государственным и региональным инвестиционным программам.
Анализ положения дел на рынках разных стран – безусловно, увлекательное и полезное занятие, но большинство экспертов советуют покупателям все же полагаться не только на результаты исследований, но и на собственную интуицию. Пока очень немногие россияне окончательно перебираются за рубеж, а при отдыхе во время отпуска качество курортной инфраструктуры оказывается гораздо важнее, чем стоимость пресловутой потребительской корзины. Если же покупатель собирается переехать в другую страну надолго, то у него, очевидно, есть более веские мотивы для выбора страны и города, чем любые рейтинги.
