Как нагревается рынок
Начнем с того, что в последнее время операции на турецком рынке недвижимости действительно очень многим принесли прибыль. Цены на новостройки средиземноморского побережья Турции за последние два года выросли не менее чем на 20-40%. Вовремя сориентировавшиеся покупатели, заключившие сделки до начала роста цен, теперь купаются в дивидендах.
“В процентном соотношении цены выросли очень существенно, - говорит Шон Эшдаун из компании Aquavista Property. – При этом следует принять во внимание тот факт, что несколько лет назад цены на большую часть недвижимости были очень низкими. Виллы, которые продавались три года назад за $80 000 - 100 000, сейчас предлагаются по цене более $200 000. Квартира, которая стоила $25 000, теперь стоит $40 000”.
Питер Вартон из компании Barok International считает, что устойчивые позиции турецких курортов на рынке недвижимости объясняются не только притоком иностранных инвестиций, но и постоянным движением капитала на внутреннем рынке. “Прирост капитала превосходен, и рынок перепродажи собственности процветает, - говорит он. - Очень важно понять, что жители турецких городов покупают дома на побережье уже в течение многих лет, чтобы жить там летом и оттуда добираться до работы. Таким образом, формируется привлекательный рынок, поскольку с каждой новой покупкой качество недвижимости возрастает – покупатели делают качественные ремонты, а продавцы вновь вкладывают средства в строительство новых, современных объектов. При этом для европейцев этот рынок до сих выглядит как низкобюджетный».
Конечно, иностранцы играют существенную роль в так называемом "буме перепродажи". Однако турецкий рынок недвижимости представляет собой не одни только новостройки. Соотношение сделок со вторичном и первичным жильем сейчас составляет примерно 50 на 50, и поскольку рынок активно развивается, объем продаж уже имеющейся собственности растет и в абсолютном и в относительном выражении.
“Многие иностранные покупатели недвижимости, также как и сами жители Турции, продают свои дома, переезжая в новые, более комфортабельные здания. Никаких проблем с перепродажей не возникает, если, конечно, первоначальная покупка была совершена на законных основаниях и зарегистрирована”, - говорит Питер Вартон.
Правовое поле меняется
Надежность инвестиций тесно связана с правовыми вопросами. К рынку турецкой недвижимости, как и к любому другому только формирующемуся рынку, инвестор должен относиться с известной долей осторожности. Во многих случаях законы весьма запутаны и непонятны для иностранцев, чем с успехом пользуются дельцы сомнительного толка. Таким образом, независимый адвокат, хорошо подкованный в турецком законодательстве, это насущная необходимость.
При этом существуют правовые проблемы, независящие от компетентности вашего адвоката. Прошлогодние конституционные прения сделали владение собственностью в Турции несколько неопределенным, хотя и временно. В марте 2005 года Конституционный суд Турции заключил, что некоторые аспекты существующей правовой базы по вопросам собственности противоречат Конституции. В результате с июля этого года законы, определяющие права иностранцев на владение собственностью в Турции, были объявлены недействительными, однако это не означает, что стали недействительными покупки, совершенные ранее. Правительство подготовило законопроект, вносящий соответствующие поправки в законодательство, и после его принятия, иностранные сделки возобновятся.
Официальная Анкара заверят: "Согласно Конституции, никто не может лишить вас приобретенных прав. Таким образом, права собственности иностранного владельца, который имеет недвижимость в Турции, или у которого она появится после принятия нового закона, будут защищены Конституцией". Конечно, любой желающий получить более подробную информацию, перед тем как совершить покупку, должен проконсультироваться по этому вопросу с адвокатом.
Что ждать от рынка аренды?
При принятии решения о покупке инвесторов будет интересовать не только прирост капитала, но и максимальный доход от аренды недвижимости. Хотя истоки строительного бума связаны со все возрастающей популярностью Турции среди туристов, рынок аренды жилья здесь окончательно не сформировался, а арендные ставки существенно ниже по сравнению с другими туристическими странами Средиземноморья. Причиной тому являются дешевизна туров и низкий уровень прожиточного минимума в стране.
“Арендный рынок в Турции весьма молод, и доход от сдачи в аренду собственности не может быть гарантирован. Однако у инвесторов всегда есть возможности для удачной продажи”, - успокаивает Алан Суэйн из компании Nicholas Group UK, которая предоставляет управленческие и маркетинговые услуги клиентам, желающих сдать свою собственность в аренду.
Помимо непредсказуемости у рынка аренды в Турции есть и другие, более приятные черты. Благодаря хорошему климату сезон сдачи в аренду достаточно долог по сравнению с другими развивающимися рынками, хотя все же и не круглогодичен. Основной сезон - с апреля по октябрь, в это время арендные ставки держатся примерно на уровне $175 в неделю за однокомнатную квартиру в большом городе. Максимальные ставки - $3000 в неделю за виллу с четырьмя спальнями в Калкане (Kalkan) с видом на море и бассейном.
Арендные ставки, как и рынок недвижимости турецких побережий в целом, растет за счет быстрого развития инфраструктуры, особенно путей сообщения. Роберт Никсон из компании Nirvana International уверен, что подобный рост не станет чрезмерным, как в некоторых других районах Средиземноморья: “В ближайшие несколько лет турецкие власти планируют построить новые аэропорты на побережье, а это означает ускоренное развитие и большие инвестиционные возможности. Мы считаем, что процесс будет находиться под неусыпным контролем государства, которое быстро оценило потенциал региона ”, - добавил он.
Десять лет развития и роста
Один из важнейших факторов, который уже сыграл существенную роль в росте цен на турецком рынке недвижимости, это уже упоминавшееся вступление страны в ЕС. После долгой подготовительной работы переговоры по этому вопросу, наконец, стартовали 3 октября прошлого года. Однако сам факт их начала еще не гарантирует вступление в Евросоюз, по крайней мере, в ближайшие лет десять. Однако многие эксперты считают, что поскольку рынок сейчас и так развивается очень динамично, вопрос вступления в ЕС уже не имеет такое значение, как раньше.
“По мнению большинства жителей страны Турции было бы выгодно присоединиться к ЕС. Если бы это произошло, то цены на недвижимость значительно бы выросли. Однако существует мнение, что членство Турции в Евросоюзе может не предоставить стране ожидаемых преимуществ в силу значительных ограничений, накладываемых как условия вступления”, - говорит Питер Вартон.
Шон Эшдаун соглашается с ним мнением: “Одни любят Турцию за то, что она не является частью Европы и, следовательно, человек не сталкивается здесь с европейским бюрократизмом. Другие, напротив, надеются, что членство в ЕС поможет ценам на недвижимость расти и в дальнейшем благодаря притоку инвестиций. Но так как в ближайшие 10-15 лет Турция пока не станет полноправным членом Союза, в моих глазах это не имеет особого значения”.
Десять лет - большой срок для инвестирования в недвижимость. Процесс, по-видимому, приведет к ужесточению правил, регулирующих покупку собственности и это должно успокоить тех, кто хочет вложить средства в один из самых динамичных рынков в мире, но пока сомневается в том, что рынок Турции достаточно устойчив.
