Опасения, что стремительно растущие цены могут внезапно рухнуть, уже мучили инвесторов в начале 2007 г. – тогда, стремясь обуздать рынок, китайское правительство ввело новые налоги на недвижимость и ужесточило условия кредитования. Затем коррективы внес мировой финансовый кризис, и под влиянием новых обстоятельств государственная политика сжимания цен сменилась на прямо противоположную.
В ноябре 2008 г. было объявлено о стимулирующем вливании в экономику государства $585 млрд, часть из которых пошла на строительство жилья и объектов инфраструктуры. В период с января по декабрь 2009 г. действовала сниженная с 1,5 до 1% ставка налога на недвижимость для покупателей первого дома (площадью до 90 кв. м), с физических лиц не взимались гербовый сбор и НДС на землю.
Рынок жилой недвижимости быстро откликнулся на стимулирующие меры. Покупатели, которые не успели приобрести жилье во время падения цен 2008 г., поспешили воспользоваться льготами, что привело к невероятному росту продаж.
По данным компании Knight Frank, за 2009 г. в стране было продано около 8 млн новых единиц жилья – цифра просто огромная. Для сравнения: в США за тот же период было продано 500 000 новых объектов. В Пекине, где после Олимпиады образовался избыток предложения, все «лишнее» жилье за 2009 г. было реализовано. Средние цены на апартаменты в Шанхае, Пекине и Шеньжене выросли в прошлом году примерно на 87, 63 и 66% соответственно. Средняя цена квадратного метра в целом по стране поднялась за год примерно на 25% – это крупнейший годовой прирост с приватизации жилого сектора 1998 г. Например, в Шанхае, крупнейшем городе Китая с населением 20 млн человек, средняя цена жилья на первичном рынке к концу 2009 г. составила $4583, в Пекине – $3303, Шеньжене – $3057 за 1 кв. м.
Все выше и выше
В первом квартале 2010 г. рост рынка продолжился. По мартовским данным национального центра статистики Китая за январь-февраль 2010 г. объем сделок с недвижимостью оказался примерно на 30% больше, чем за соответствующий период 2009 г.
Несмотря на взлет цен, ситуация на рынке недвижимости в марте и первой половине апреля была близка к ажиотажу. Целый ряд девелоперских проектов в Пекине и Шанхае был реализован в первый день продаж. В Ханчжоу на 224 апартамента по цене $2650 за 1 кв. м в одном из новых комплексов претендовало более 4000 покупателей, и чтобы утихомирить страсти, пришлось даже вызывать полицию. Ситуация кажется удивительной, тем более что среднегодовой доход на душу населения в Китае, по данным аналитического центра China Index Academy, составил в 2009 г. примерно $2500. Таким образом, для среднестатистического жителя стоимость апартаментов с двумя спальнями равна доходу за 30 лет, что значительно больше, чем среднемировой показатель в 6 лет.
Некоторые эксперты считают это весьма тревожным симптомом, отмечая, что отношение стоимости жилья к среднему доходу населения в Китае сейчас превышает уровень, который был зафиксирован в США накануне «взрыва пузыря» на рынке недвижимости. Однако, по мнению специалистов Knight Frank, такие прямые параллели неправомерны, поскольку официальные данные по доходам в Китае часто искусственно занижаются.
Директор китайского отделения международной компании CB Richard Ellis Дэнни Ма также считает обвал цен маловероятным. «Я не вижу причин опасаться образования «пузыря». В Китае урбанизация не превышает 45%, так что рынку недвижимости есть куда развиваться. Кроме того, уровень кредитования китайского рынка недвижимости гораздо ниже, чем в США или, например, Японии перед обвалом цен начала 90-х».
Затишье перед бурей?
Тем не менее правительство не могло не обратить внимание на тот факт, что одновременно с ростом цен растет и общественное недовольство, и в апреле предприняло ряд мер по обузданию рынка.
Ужесточились условия выдачи ипотечных кредитов. Банки получили указание отказывать в выдаче кредитов покупателям, уже имеющим в собственности два объекта, а для покупателей второго жилья поднять первоначальный взнос с 40 до 50% и увеличить ставки по кредитам. Правительство ограничило предварительные продажи жилья и пригрозило строго наказывать тех застройщиков, которые намеренно откладывают предполагаемые даты продаж, чтобы понять цены.
В результате к июню число сделок с жилой недвижимостью в крупных городах Китая упало на 60% по сравнению с серединой апреля – правительство подавило спрос. Вслед за этим эксперты ожидают замедления роста цен и объемов строительства во многих регионах страны. Вместе с тем, как пишет газета The Wall Street Journal, «замедление оказалось более масштабным, чем то, которое можно объяснить непосредственно новыми правилами».
«Что на самом деле охладило рынок – это неопределенность», – отмечает вице-президент компании IFM Investments Ltd. Кевин Янг. Инвесторы застыли в ожидании: будут ли введены новые налоги на жилую недвижимость? Этот вопрос обсуждается с весны, хотя никаких точных планов пока объявлено не было. По мнению Кевина Янга, текущая ситуация неопределенности может продлиться еще три-шесть месяцев. Примерно такие же прогнозы дают и другие топ-менеджеры отрасли. Однако Кевин Янг отмечает, что люди продолжают подыскивать жилье и интересуются ценами, хотя и не решаются принять окончательное решение.
Иностранные вливания
Показатели китайского рынка недвижимости, без сомнения, привлекли особенное внимание зарубежных инвесторов.
Однако правительство Китая строго контролирует объем иностранных инвестиций и легко меняет правила, если слишком сильный интерес угрожает стабильности рынка. Иностранцам было разрешено покупать недвижимость в Китае в 2001 г., однако в 2007-м для борьбы со спекуляциями правительство ввело ряд ограничений для нерезидентов. Для того чтобы совершить сделку, иностранный покупатель должен представить документы, подтверждающие его пребывание в стране на протяжении года (в Пекине в течение 2009 г. это правило не действовало). При этом он может приобрести только один объект и должен подписать заявление о том, что будет использовать квартиру только в личных целях. Сдавать в аренду жилье в Китае иностранный гражданин не имеет права. Нужно также иметь в виду, что в Китае нет частной собственности на землю и приобретение недвижимости возможно только на правах leasehold: земельный участок, на котором находится здание, оформляется в аренду на срок до 70 лет.
В таких городах, как Шанхай, Шеньжен, Ганжоу и Наньжинг, иностранные покупатели практически вытеснили китайских граждан из центральных районов, так как апартаменты здесь слишком дороги. В Шанхае до половины элитных объектов недвижимости принадлежат иностранным покупателям (включая покупателей из Гонконга, Тайваня и Макао).
По словам Елены Юргеневой, за последний год вырос интерес крупных российских инвесторов к элитной недвижимости в ведущих финансовых центрах страны – Шанхае и Гонконге, а также в Пекине. Однако сегодня и потенциальные покупатели из России ждут, к чему же приведут усилия китайского правительства сделать рынок более доступным для местного населения.
