Два шага вперед, один назад
Согласно справочнику, выпущенному компанией Property Frontiers, одним из главных элементов недавно возникшей в Китае экономической свободы стало введение в 2004 г. права собственности на недвижимость. Основной посыл заключался в следующем: «Права на законно приобретенные частные объекты недвижимости граждан не могут быть нарушены», но при этом государство сохранило возможность экспроприации собственности, хотя и пообещало компенсацию. Еще ранее, в 1997 г., гражданам было позволено приобретать городскую недвижимость в собственность – по форме это скорее напоминает leasehold, поскольку земля продолжает принадлежать государству.
Буму на рынке недвижимости, который последовал за принятием этих законов, в некоторой степени способствовал и массовый прилив в Китай иностранного капитала. Обеспокоенное резким скачком рынка правительство предприняло меры для того, чтобы обуздать бесконтрольный рост цен на недвижимость, и 1 июля 2006 г. приняло Циркуляр 171, ограничив чрезмерную свободу предпринимательской деятельности иностранцев. Циркуляр сузил круг нерезидентов, которые имеют право приобретать недвижимость, до иностранных граждан, проживающих на территории страны не менее года, причем им разрешается купить только один объект и запрещается сдавать его в аренду.
Существует и другой вариант – зарегистрировать китайскую компанию и оформить на нее покупку недвижимости, однако это весьма дорогостоящий и длительный процесс, к тому же отсутствуют какие-либо гарантии того, что Министерство торговли одобрит сделку.
Двигаться дальше
Введение жестких ограничений, несомненно, охладило рынок в наиболее популярных городах, например Шанхае, Пекине и Гуанчжоу, однако, по словам Джеймса Макдональда, главы исследовательского департамента компании Savills China, спрос на современное жилье, а вместе с ним и цены здесь, как и раньше, неуклонно растут.
Кроме того, в результате действий правительства усилилось внимание к городам «второго эшелона», таким как Чэнду, Тяньцзинь, Ханчжоу и Нанкин, в которые устремились инвесторы, надеясь на такие же доходы, как от недвижимости в ведущих городах.
Несмотря на суровые китайские законы, доля иностранных инвестиций в недвижимость страны все же заметна, и если в ваших планах создание компании с китайским капиталом или вы уже давно живете в Китае, то задуматься о приобретении недвижимости есть смысл. Марша Лу из компании Property Frontiers говорит, что благодаря высокому внутреннему спросу рост сектора жилья значителен, а последние законы позволяют автоматически продлять аренду на землю по истечении первоначального 70-летнего срока, что дает собственникам большую уверенность в будущем. «Низкие цены на недвижимость, особенно в таких городах, как Чунцин (в центральной части Китая), где цены на объекты класса люкс составляют всего около $1000 за 1 кв. м, делают ее доступной как для местных, так и для иностранных инвесторов», – добавляет Марша Лу.
Центростремительная сила
Однако в центре внимания остается Пекин, столица Китая. В преддверии Олимпийских игр здесь отмечен стремительный рост стоимости роскошного жилья. Основная масса новостроек располагается за пределами пятой пекинской кольцевой дороги, в этих районах цены намного ниже, чем в центре. Несмотря на это, как утверждает Джеймс Макдональд, именно недвижимость в центральных частях города будет пользоваться особенным спросом.
Комплекс Fortune Plaza станет самым высоким в Пекине жилым зданием: его верхнюю часть занимают апартаменты, нижнюю – коммерческие помещения. Стоимость апартаментов класса люкс составляет от $7100 до $11 400 за 1 кв. м, завершение проекта намечено на ноябрь 2008 г.
Расположенный в центральном деловом районе комплекс Park Hyatt является частью центра Yintai Centre, что всего в 5 мин. от посольского квартала и в 15 мин. – от Запретного Города. Апартаменты в этом комплексе, строительство которого было завершено в апреле 2008 г., можно приобрести по цене от $12 800 за 1 кв. м.
Китайский паровоз
Шумный Шанхай на берегу Восточно-Китайского моря сегодня считается движущей силой китайской экономики. Здесь расположены офисы множества международных компаний, и живущие здесь иностранцы активно скупают недвижимость, так что на местном рынке наблюдается постоянный мощный рост. Джеймс Макдональд утверждает, что за последние два года предложение нового жилья было абсорбировано рынком: «Предполагается, что благодаря космополитичности Шанхая стабильный рост будет наблюдаться в течение ближайших нескольких лет».
Комплекс Above the Bund строится на берегу реки Хуангпу в Международном квартале, апартаменты в нем можно приобрести через компанию Savills по $8500–17 100 за 1 кв. м. Тем, кто не хотел бы жить в небоскребе, предлагается проект Emperor Zillah с частными резиденциями на 2 га в районе вилл Dongjiao, всего в 30 мин. от шанхайского аэропорта Пудонг. Комплекс будет состоять из клабхауса и 21 виллы, которые агентство Savills продает по цене от $9250 до $10 000 за 1 кв. м.
Агентство эксклюзивной недвижимости Space в Шанхае предлагает апартаменты с двумя спальнями в здании WuKang Mansion, построенном в колониальном стиле и расположенном во Французском квартале города. В интерьере сохранились деревянные полы и изящные двери; стоимость объектов составляет $670 000. То же агентство предлагает апартаменты с четырьмя спальнями стоимостью выше $2,1 млн, на расстоянии пешей прогулки от квартала Синьтяньди и парка «Хуайхай». Если вы ищете жилье подальше от центра, агентство Knight Frank предлагает несколько отдельных домов в комплексе Rancho Santa Fe в рамках проекта Jinfeng International Community; цены на эти объекты начинаются с $5700 за 1 кв. м.
Инвесторы лавировали… и вылавировали
Обходить юридические ограничения и бюрократические ловушки может стать весьма рискованным занятием для любого покупателя, но все-таки есть пути, позволяющие инвестировать в местную недвижимость вопреки сдерживающим факторам. Стив Хэмингуэй из агентства Ming Wei Real Estate Investment объясняет, что ограничения на владение недвижимостью нерезидентами иногда бывают очень условны и местные власти зачастую принимают окончательное решение исключительно по своему усмотрению: «Речь идет вовсе не о нарушении закона, однако власти могут отказаться зарегистрировать договор. Таким образом, в худшем из возможных вариантов сделка будет попросту заморожена».
Практика показывает, что такая ситуация весьма характерна для небольших городов, но Стив Хэмингуэй обращает внимание на город Чжухай у самой границы с Макао (неподалеку от Гонконга) – особой экономической зоной, знаменитой своими казино, ночными клубами и ипподромом.
Цены на недвижимость в Чжухае втрое ниже, чем в Макао, и впятеро – чем в Гонконге. В регионе развивается транспортная инфраструктура, включая скоростные трассы и железные дороги, которые соединят Чжухай и Гуанчжоу – основные ворота между Гонконгом и материковым Китаем, что даст новый импульс для развития города.
В Чжухае агентство Ming Wei предлагает апартаменты с тремя спальнями за $355 000 и виллу с тремя спальнями за $275 000. Покупатели могут выбрать объект в комплексе таунхаусов от компании LVGEM по цене от $3000 за 1 кв. м и заказать дизайн интерьера в соответствии с индивидуальными предпочтениями, что будет стоить от $285 до $1400 за 1 кв. м.
Детали церемониала
Сам Стив Хэмингуэй хорошо подготовился, прежде чем покупать недвижимость в Китае. «Вместе с коллегой я посетил множество веб-сайтов, изучил книги по недвижимости и законодательству Китая, однако мне так и не удалось полностью во всем разобраться. Я разговаривал со многими экспертами и инвесторами и даже с помощью переводчиков знакомился с источниками на китайском».
Он выбрал Чжухай благодаря его близости к Макао и Гонконгу, а также из-за низких цен. Сейчас он владеет 9 апартаментами стоимостью от $790 до $1440 за 1 кв. м, которые он сдает в аренду местным жителям и иностранцам. Стив подчеркивает, что совершить покупку без профессиональной юридической помощи человеку, не владеющему китайским, очень сложно. «На практике иностранец не способен заполнить все бланки передачи прав собственности, поэтому следует выписать доверенность на китайском языке, по которой доверенное лицо может подписывать от имени покупателя все необходимые документы. Полномочия этого лица в доверенности прописаны исключительно четко».
В то время как цены на недвижимость продолжают расти, рынок аренды развивается довольно медленно, поэтому доходы от сдачи жилья в наем падают. По данным Джеймса Макдональда, в 2004–2005 гг. уровень доходов составлял 5–6% от стоимости объекта в год, сегодня же он снизился до 3–4%. Необходимо отметить, что, хотя сейчас иностранцы могут приобрести жилье только для личного пользования, для тех, кто купил недвижимость до принятия Циркуляра 171, ограничений по сдаче объектов в аренду не существует.
Процесс покупки одинаков как для граждан Китая, так и для иностранцев, однако иностранцы обязаны предоставить доказательства проживания в Китае в течение как минимум года, зарегистрировать факт аренды земли и право на собственность в соответствующих административных инстанциях, а также написать заявление о том, что недвижимость приобретается исключительно для персонального использования.
