Не только на море
Побережья Коста-дель-Соль (Costa del Sol) и Коста-Бланка (Costa Blanca) продолжают привлекать 60% всех иностранных покупателей недвижимости, в то время как оставшиеся 40% выбирают между островами, северной и внутренней частью Испании. Некоторые покупатели настроены на покупку в той части Испании, которая им уже понравилась во время туристических поездок. Кто-то, наоборот, может иметь хорошее представление об интересующем его типе недвижимости, но не иметь детального представления о подходящем регионе.
Удачная покупка требует хороших знаний всяческих нюансов. Это прекрасно иллюстрирует адвокат Джон Хауэлл, специализирующийся на сделках с испанской недвижимостью: "Приведу в пример два жилых дома на Коста-дель-Соль, очень похожие и построенные в одно и то же время. За определенный промежуток времени оба выросли в цене, но один – в два раза больше, чем другой. Один из них находится на той стороне дороги, которая ближе к морю, другой – на противоположной. Если вы решите, что быстрое дорожал тот, который с видом на море, то ошибетесь. Дом, построенный ближе к морю, был расположен в районе, имеющем плохую репутацию из-за наркотиков и проституции. Подобные детали сможет выяснить только очень дотошный, внимательный покупатель недвижимости".
Ипотечный кредит
Как правило, ипотечные сделки в Испании заключаются под «плавающий» процент, когда ставка пересматривается ежегодно и привязывается с определенным экономическим показателям. Чаще всего это одна из межбанковских ставок, к которой прибавляется прибыль банка. На сегодняшний день начальные ставки составляют около 3-4% годовых, существует тенденция к их медленному увеличению.
Обычный срок ипотечного кредита составляет 25 лет, но есть и более долгосрочные предложения, вплоть до 35 лет. При этом нужно учитывать, что на момент окончания срока кредита возраст заемщика не должен превышать 65 лет. Как правило, россияне могут получить кредит на не более чем 60–70% от стоимости недвижимости. Помимо процентов по кредиту, банки, как правило, берут комиссионные за открытие кредита. Их величина для россиян обычно не превышает 2%. Средний стандартный уровень – 1,5%.
Сдача в аренду
Многие инвесторы пользуются возможностью сдачи их испанской недвижимости в аренду. Несложно найти арендатора на длительный срок, но вы будете обязаны предложить ему низкую арендную плату. Отдыхающие платят больше, но они требуют большего комфорта. Поэтому подумайте о том, какой объем работы по управлению вашей недвижимостью вы готовы взять на себя.
Есть управляющие компании, которые будут заботиться обо всем: найдут арендатора, соберут арендную плату, обеспечат уход за домом. Однако многие их клиенты остаются в значительной степени неудовлетворены их услугами, и в первую очередь – завышенной стоимостью. Чтобы в карман управляющей компании не попадала слишком большая часть арендной платы, можно предпринять несколько шагов:
– До подписания договора с управляющей компанией поинтересуйтесь, какими еще объектами они управляют. Попросите отзывы и проверьте их правдивость.
– Добейтесь оформления письменного контракта, в котором будут детально описаны все их обязанности и будет указано ваше право разрыва контракта без необходимости делать уведомление за длительный срок.
– Контролируйте арендаторов, поставив в доме телефонный аппарат и регулярно звоня. Скажите им, что у вас есть друзья, живущие в этой области.
Самое лучшее, что вы можете сделать для оценки возможной прибыли от сдачи в аренду, – это поговорить с людьми, которые тоже сдают недвижимость в аренду в этой области. Некоторые агентства и строительные фирмы предлагают услуги по послепродажному управлению недвижимостью. Но будьте осторожны, если вам обещают гарантированные доходы от арендной платы и если это не было включено в контракт!
Воспользовавшись услугами фирмы, предлагающей услуги по обстановке и дизайну интерьера, вы сэкономите время и силы. Но если вы готовите квартиру для сдачи в аренду, то предпочтите функциональность красоте, чтобы избежать возможного разочарования от низкой востребованности апартаментов.
Некоторые виды недвижимости фактически гарантируют хорошую прибыль от аренды. Легко сдать апартаменты с двумя спальнями рядом с курортами, а виды на море – и вовсе бесценны. Покупка недвижимости рядом с полем для гольфа или с пристанью для яхт гарантирует наличие арендаторов в течение всего года.
Подумайте о том, как лучше позиционировать ваши апартаменты. Ориентируйтесь на людей, которые заинтересованы именно в вашем предложении. Создайте веб-сайт с красивыми иллюстрациями. Постарайтесь, чтобы ваши апартаменты были настолько хороши, чтобы отдохнувшие в них давали рекомендации друзьям.
Имейте в виду, что ваши апартаменты не будут сдаваться круглогодично. Вот на сколько недель в году вы можете рассчитывать:
40 – Тенерифе
35 – Испанские поля для гольфа
25 – Другие испанские курорты
10 – Области внутри страны
Процесс покупки
Помните, что стоимость недвижимости – это еще не все ваши расходы. Должны быть оплачены услуги адвоката, налоги на недвижимость и страховка – все это достаточно дорого. Рассчитывайте на то, что дополнительные расходы составят примерно 10% от цены недвижимости.
Продавцы могут предложить вам внести в декларацию более низкую цену, a остаток заплатить наличными – для того, чтобы обе стороны сэкономили на налогах. "Это полузаконная практика. Да, вы можете уплатить часть стоимости наличными, но лучше этого избежать, потому что, когда вы будете продавать объект, платить налог на прирост капитальной стоимости придется вам", - напоминает адвокат Джон Хауэлл.
Достаточно часто в роли нотариуса выступает чиновник. Это отчасти дань традиции – тем временам, когда люди были неграмотны и контракт нужно было зачитывать вслух. Нотариус не защищает ваши интересы – все ваши контракты должны быть проверены вашим юристом. Он же должен быть ответственным за проверку титула владельца, выявление задолженностей и обременений, связанных с недвижимостью, и т. д.
Если вы покупаете недвижимость, находящуюся в стадии проектирования, то строительная фирма должна иметь банковские гарантии.
Наследство
Лучшее, что вы можете подарить вашим близким, – это минимальный налог на получение наследства. Поэтому одна из самых важных тем, которые вы должны будете обсудить с вашим юристом, заключается в том, на чье имя должен быть оформлен контракт, так как переоформление может оказаться достаточно дорогим и лучше подумать обо всем заранее.
Каждая ситуация уникальна – мы рассмотрим только пару возможных вариантов. Вы можете предпочесть оформить контракт на имя вашего супруга или супруги, если он (она) младше вас или же если вы ведете дела, связанные с риском, и хотите защитить от этого вашу недвижимость. Если вы гражданин Испании, то лучше оформить дом на обоих супругов, поскольку испанский налог на получение наследства не распространяется на супругов. Включение в договор имен ваших детей, создание общества с ограниченной ответственностью или трастового фонда – другие возможности уменьшить величину налога.
Выбор агента
Помните, что русские агенты по недвижимости, живущие в Испании, как правило знают практически все о процессе покупки, местоположении объекта и его управлении. Старайтесь иметь дело именно с ними, а не с московскими компаниями, не имеющими головного офиса в Испании. Используйте их знания, но не забывайте, что платить вы должны только тогда, когда окончательно соглашаетесь на их услуги. Достигните равновесия между здоровым скептицизмом и дружескими отношениями. Первое поможет вам не платить лишнего, второе – пригодится в трудные времена. Еще один хороший вариант – воспользоваться услугами консалтинговых компаний, которые не заинтересованы в продвижении конкретных объектов недвижимости.
