Если парниковые газы будут поступать в атмосферу в том же объеме, что и сейчас, средняя температура к концу текущего столетия вырастет на 2–4 °C. В результате этого 20–30% видов животных и растений попадут в группу повышенного риска вплоть до их полного исчезновения. Потепление скажется и на количестве пресной воды, и на сельском хозяйстве.
С конца прошлого века стало выпадать больше осадков как на востоке Северной и Южной Америки, так и на севере Европы, в Северной и Центральной Азии. В то же время в пустынях Северной Африки, на юге Африки, в Средиземноморье и во многих районах Южной Азии климат становится все более засушливым. Одновременно поднимается уровень воды в мировом океане: за прошлый век он стал выше на 17 см – этот прирост больше, чем за предыдущие 2000 лет. В зимне-весенний сезон теперь выпадает на 7% меньше снега, реки замерзают на 6 дней позже, а оттаивают на 6 дней раньше, чем столетие назад. Идет активное таяние ледников, и за 10 лет уровень океана поднимается на 0,8 мм, к ним добавляется еще 0,4 мм за счет таяния ледяного покрова Гренландии и Антарктики.
Правда Гора
Но имеет ли все это отношение к рынкам недвижимости? Оказывается, имеет, особенно если она расположена в зонах повышенного риска. В прошлом году Нобелевскую премию мира получил Альберт Гор, бывший кандидат на пост президента США, вице-президент в администрации Билла Клинтона и автор книги «Неудобная правда», в которой в связи с глобальным потеплением нарисована довольно мрачная картина. Позиция Гора действительно неудобна для Америки, которая не спешит подписывать Киотский протокол, регулирующий выбросы парниковых газов. Уходящий президент Джордж Буш в ходе прощального турне по Европе заявил, что американцы будут сокращать выбросы не раньше, чем это сделают Китай и Индия, то есть никогда. Согласно прогнозам Гора, в такой ситуации у многих популярных прибрежных районов незавидное будущее.
Реакция на эти мрачные прогнозы оказалась весьма неоднозначной: авторитетный ученый-метеоролог из университета штата Колорадо назвал Гора «великим паникером», в Швеции же его книга весьма популярна. Местные ученые полагают, что климат этой северной страны скоро станет похож на французский: горы покроются растительностью, а температура в Стокгольме станет такой же, как в Париже, и зона комфорта сместится на север. Только вот из-за потепления Балтийского моря исчезнет милая сердцу шведов треска.
Вода: и мало, и много
Даже те эксперты, которые сдержанно оценивают ситуацию, уверяют, что меняющийся климат влияет на рынок недвижимости уже сегодня: некоторые покупатели стараются избегать проблемных регионов. Пожалуй, самый заметный индикатор – перебои с питьевой водой, в последнее время регулярно случающиеся в Испании и на Кипре, куда воду этой весной доставляли танкерами с континента. Периодически в некоторых областях этих стран вводятся запреты не только на мойку машин чистой водой, но и на полив газонов и, конечно, на заполнение бассейнов! Испании вообще сейчас не везет: мало того, что говорят о «лопнувшем пузыре» на национальном рынке недвижимости, так теперь еще «Гринпис» предрекает, что даже при небольшом подъеме уровня мирового океана коса Ла-Манга, где построено множество дорогих комплексов и резиденций, может уйти под воду.
По иронии судьбы накануне открытия «Экспо-2008» в испанском городе Сарагоса выставочные павильоны чуть не смыло водой. В то же время небывалые наводнения были зафиксированы в Германии и США. То и дело в новостях показывают плавающие машины и дома, стихия бушует и в юго-восточной Азии – в Мьянме, Китае...
Страховщики настороже
«То, что на курортах будет хорошая погода, теперь нельзя гарантировать, – говорит Татьяна Булах, независимый консультант по управлению личным капиталом, полный действительный член ITPA (The International Tax Planning Assosiation). – Сложно сказать наверняка, что недвижимость в курортной зоне сохранит свою стоимость. В США настолько об этом беспокоятся, что Институт оценки открыл вакансию «Эксперт по воздействию глобального потепления на стоимость недвижимости». Недвижимость, которая находится в потенциально неблагоприятной зоне, невозможно застраховать по прежним расценкам. По этой причине в США многие сделки расторгаются, а строительные, архитектурные нормы и критерии выдачи разрешений на возведение зданий пересматриваются».
Новые строительные нормативы подразумевают меньшие размеры дома, современное энергосберегающее оборудование и солнцезащитное покрытие на крыше. Такие дома стоят на 10–20% дороже, чем традиционная недвижимость, а их собственники, по словам Татьяны Булах, имеют право на скидки при страховании. С прямо противоположной ситуацией столкнулись владельцы недвижимости в районах ниже уровня моря, которые могут пострадать от наводнений: такие дома менее всего вызывает доверие у страховых компаний.
Крупные города от изменений климата страдают больше, поскольку в них срабатывает так называемый эффект «теплового острова»: в черте города температура воздуха выше на 1–6 °C, чем на природе. В результате увеличивается потребление энергии, затраты на кондиционирование, уровень загрязнения, количество связанных с жарой болезней и уровень смертности. Причина этого эффекта – замена естественного почвенного покрова непроницаемым покрытием – бетоном, асфальтом, битумом и т. п. Проблема усугубляется концентрацией транспорта, промышленных предприятий и кондиционеров. Одним из путей снижения эффекта «теплового острова» (помимо озеленения) являются «холодные крыши» и «холодные мостовые»: в летний день стандартная кровля может нагреваться до +88 °C, а кровля, покрытая специальным светоотражающим составом, – максимум до +49 °C. Для плоских крыш коммерческих зданий используют белые покрытия, для покатых кровель жилых домов – пигментированные составы различных оттенков.
Велосипед вместо лыж
Дэн Джонсон, директор интернет-портала TheMoveChannel.com, считает, что глобальное потепление – совершенно реальная проблема для рынка недвижимости и индустрии международного туризма. Причем засухи и наводнения – это еще не все. «Потепление отразилось в первую очередь на горнолыжных курортах, – уверяет Дэн Джонсон. – Стало меньше снега, условия для катания стали хуже, и многие популярные альпийские курорты, расположенные недостаточно высоко в горах, в конце концов могут оказаться неактуальны. Доходит до того, что некоторые банки отказываются выдавать кредиты на девелоперские проекты, расположенные ниже определенной высоты. Горнолыжные курорты перепрофилируют, позиционируя их как летние. Многие предрекают, что горные велосипеды в ближайшем будущем потеснят горные лыжи».
Дэн Джонсон считает, что лучшая ставка при покупке недвижимости в Альпах – это всесезонные курорты, например Анси, расположенный на берегу одноименного озера на юго-востоке Франции, недалеко от Женевы. Для убежденных любителей зимнего отдыха в Европе открываются новые возможности, например в Польше и Словакии, где, конечно, нет столь развитой курортной инфраструктуры, но зато гарантирован хороший снежный покров зимой. Есть и другие надежные горнолыжные регионы: территории за Северным полярным кругом, Норвегия и, конечно, Финляндия. По словам Дэна Джонсона, Финляндия – и особенно Лапландия – уже сейчас чрезвычайно популярна у туристов благодаря не только шестимесячному горнолыжному сезону, но и рождественским фестивалям, которые приносят значительный доход владельцам недвижимости.
Туманное будущее
Покупателю недвижимости в этой ситуации нужно сосредоточиться на том, какой регион и тип недвижимости его интересуют. Не менее важна инвестиционная стратегия и ее сроки. «Недвижимость, тем более расположенная в регионе с сухим и жарким климатом, безусловно, относится к долгосрочным активам, но все же не вечным, – говорит Антон Парыгин, менеджер проекта Akdeniz.ru. – Поэтому покупателю вряд ли стоит задумываться, что станет с ней через несколько веков. Но те, кого особенно волнует проблема глобального потепления, могут застраховать большинство связанных с ним рисков, в том числе и порчу дома и имущества в результате стихийных бедствий. Что же касается возможных перебоев с питьевой водой, то они намечаются далеко не во всех жарких регионах. Например, на средиземноморском побережье Турции таких проблем не предвидится, поскольку рядом с Анталией находится множество горных рек и водоемов».
«Долгосрочные прогнозы противоречивы, – развивает тему Татьяна Булах. – Если Гольфстрим не изменит своего направления, то Скандинавия и Прибалтика в недалеком будущем заменят Испанию и Грецию на рынке недвижимости. Если же теплое течение уйдет от берегов Северной Европы, то, напротив, наступит значительное похолодание, и жители мигрируют в Южную Европу и Северную Африку, где раскинутся плодородные поля, как во времена Карфагена». По мнению Татьяны Булах, «в отдаленной перспективе могут пострадать некоторые прибрежные территории США, а Монголия и Афганистан, вероятно, станут оазисами в адском пекле Азии. Пострадает Центральная и Южная Африка, а острова, сейчас являющиеся мировыми курортами, скорее всего, уйдут под воду...». Однако речь здесь идет о долгосрочной перспективе.
Новая родина слонов
Некоторые страны от глобального потепления только выиграют. «Безусловными фаворитами в этом случае станут Канада, Россия и Аляска, где ожидается сумасшедший экономический бум. Выиграют Чили и Аргентина», – считает Татьяна Булах. «Можно говорить также о черноморском побережье Турции, а также Болгарии и других причерноморских странах, – добавляет Антон Парыгин. – Возможно, через несколько столетий купальный сезон там будет продолжаться не четыре месяца, а семь. Также возможно, что местом летнего отдыха европейцев станет побережье Балтийского моря». При этом эксперт не склонен драматизировать ситуацию вокруг изменения климата: «Сложно прогнозировать финансовые риски и рыночную конъюнктуру, когда речь идет о событиях, которые могут случиться через десятки лет. Но я думаю, что глобальное потепление вряд ли окажет существенное влияние на стоимость объектов недвижимости в обозримом будущем».
По мнению Дэна Джонсона, более важными, чем повышение уровня мирового океана, являются участившиеся засухи и жара: они повлияют на стоимость и доступность воды одновременно во всех странах и весьма негативно скажутся на экономике и без того жарких стран, в частности в средиземноморском регионе.
Что нам делать?
Эксперты советуют подумать о сроках инвестиций, прежде чем паниковать по поводу глобального потепления. «Беспокоиться об этом следует покупателям, которые рассчитывают на 40–50 лет, а также стратегическим инвесторам», – говорит Татьяна Булах. Антон Парыгин, в свою очередь, советует при покупке обращать внимание на более существенные и традиционные детали: репутацию застройщика и агентства, качество строительства, развитие инфраструктуры: «И тогда вы успеете извлечь максимум пользы из вашей недвижимости за те долгие годы, что еще остались до глобальных проблем».
Дэн Джонсон резюмирует: «Обращайте более пристальное внимание на сроки ваших инвестиций! Если вы планируете получить прибыль за короткий период (3–4 года), то маловероятно, что глобальное потепление за это время окажет какое-то влияние на рост цен. Если же вы покупаете недвижимость, которая может перейти вашим детям, то стоит потратить лишние пять минут и подумать, останется ли этот дом столь же привлекательным лет через тридцать».
