По прогнозам аналитиков Всемирного банка, в 2008 г. в 10 странах – новичках Евросоюза произойдет снижение темпов роста экономики. Спад не затронет только Болгарию и Румынию, в которых сохранятся тенденции конца 2007 г. Ни для кого не секрет, что Румынии предстоит проделать долгий путь, чтобы достигнуть экономического уровня своих партнеров по ЕС – впрочем, это еще один повод вкладывать средства в местную недвижимость в самое ближайшее время.
Как считает сотрудник компании Romanian Properties Дамьен Тьерри, на смену 20%-ному увеличению стоимости недвижимости, которое наблюдалось два предыдущих года, придет 10–15%-ный (а по отдельным проектам и выше) рост, который сохранится в ближайшие три года. При этом, несмотря на произошедшие изменения, цены на румынскую недвижимость по-прежнему значительно ниже среднеевропейских.
Апартаментов много не бывает
Столица страны, Бухарест, выделяется среди множества румынских городов как наиболее привлекательный для иностранных инвесторов в недвижимость. Вторым по популярности является расположенный на северо-западе страны мегаполис Клуж-Напока, в котором находятся представительства международных компаний. Резкий рост количества капиталовложений отмечен и в других стремительно растущих городах, например в Брашове, и курортных зонах на черноморском побережье, в частности в Коштинешти, курортном городке, который традиционно остается в тени своих болгарских соседей.
Ажиотаж, возникший на рынке недвижимости Бухареста, продолжается уже не один год, и городские проекты на стадии строительства идут нарасхват. Занимая первое место в национальной экономике, румынская столица переживает период повышенного спроса на недвижимость со стороны арендаторов, что стимулирует покупку жилья с целью последующей его сдачи в наем.
Наибольший интерес у покупателей вызывают апартаменты в новостройках стоимостью 1160–1730 евро за 1 кв. м – по словам Дамьена Тьерри, такие объекты обеспечат ежегодный доход в размере 6–8% от их стоимости.
По мнению специалистов компании Arc Property, дефицит жилья в стране достигает 1 млн единиц, треть которых приходится на Бухарест. Очевидно, что спрос на новостройки в ближайшие годы сохранится. Компания рекомендует проект Blue Tower, расположенный на берегу озера в северо-восточной части города и состоящий из 156 апартаментов по цене от 80 000 евро. Завершение строительства Blue Tower планируется на июнь 2009 г. Здесь же, всего в двух автобусных остановках от бизнес-центра Piata Victoriei, расположен другой комплекс апартаментов, Rose Garden, окруженный ландшафтными садами. Компания Arc Property предлагает здесь апартаменты от 70 000 евро.
На северных подступах к городу, вблизи квартала Pipera, к 2014 г. будет завершено возведение проекта на 4600 апартаментов. Сейчас в продажу поступили проекты второй очереди, которые компания Real Eastates предлагает за 70 000 евро и более. Комплекс, предполагающий множество дополнительных услуг, будет находиться рядом с автострадой Будапешт – Бухарест, строительство которой обойдется примерно в 720 млн евро. Создание этой магистрали от черноморской Констанцы через Бухарест до венгерского Будапешта входит в комплексный план развития инфраструктуры страны, благодаря которому Румыния должна стать важным транзитным центром между Азией, Ближним Востоком и Европой.
Есть кому сдавать
Бухарест – не единственный город, который стремится оставить позади социалистическое прошлое и усиленно работает над своим имиджем с целью привлечь значительный иностранный капитал для развития экономики вообще и сектора недвижимости в частности. Компании с мировым именем одна за другой открывают свои представительства в крупных румынских городах, и это, несомненно, поднимает спрос на местное жилье.
Например, в Клуж-Напоке, третьем по величине городе Румынии, уже расположились филиалы нескольких международных корпораций, среди которых такие гиганты, как Nokia, ранее открывшая здесь свой исследовательский центр и запустившая производство. Представитель компании Real Eastates Роберт Вейнер отмечает: «Вслед за Nokia в этот регион стали переводить свои офисы многие всемирно известные компании, благодаря чему пополняется местный бюджет и обеспечиваются работой недавние выпускники университетов Клужа, за которыми сейчас практически идет охота».
«Многочисленные студенты – это прекрасная аудитория для инвесторов, покупающих недвижимость с целью сдачи в аренду, – дает оценку компания Property Frontiers, специализирующая на странах с переходной экономикой. – В отношении прироста капитала перспективы также весьма хороши: так, последнее время этот показатель достигал 20% в год». Компания Real Eastates предлагает на продажу недавно открытый в центре города проект, в который войдут четыре многоквартирных корпуса, деловой центр и четырехзвездочная гостиница. Первая очередь из 107 апартаментов уже выставлена на продажу (студия оценивается в 50 000 евро), при этом рост их рыночной стоимости составит 30% в год.
Также заслуживают внимания инвесторов, вкладывающих в городскую недвижимость, второй по величине румынский город Яссы на северо-востоке и небольшой, но очень быстро развивающийся Брашов в центре страны. В Брашове компания Romanian Properties предлагает комплекс апартаментов Adal Residence (конец строительства намечен на март 2009 г.), 60% объектов в котором поступят на румынский рынок по цене от 66 000 евро. В Яссы, где находятся офисы Google, Amazon и IBM, компания Property Frontiers продает апартаменты в комплексе Bellevue, строящемся в городском районе Копоу: апартаменты с одной спальней здесь стоят от 85 000 евро.
Правила для покупателей
Из-за короткого, всего четырехмесячного курортного сезона на румынском побережье Черного моря доход от сдачи курортной недвижимости здесь меньше, чем в соседней Болгарии. Тем не менее, по словам специалистов Property Frontiers, сюда, прежде всего в города Константа, Коштинешти и Мамая, в течение всего лета приезжают туристы из Восточной Европы, благодаря чему годовой рост цен достиг 15%.
Минимальная цена апартаментов в новом комплексе Sea View Residence на морском берегу от компании Romanian Properties составляет 57 000 евро. В Коштинешти компания Real Eastates продает квартиры в апарт-отеле, которые владельцы могут сдавать в аренду, от 67 000 евро.
Вопреки ожиданиям, после вступления Румынии в Европейский союз правила покупки земельного участка не изменились: чтобы купить дом, иностранцу по-прежнему следует открыть в Румынии бизнес. Однако это довольно просто, большинство румынских адвокатов успешно проводит эту процедуру. Что касается затрат, то НДС при покупке нового объекта равен 19% от стоимости объекта; регистрация обойдется в 1–3%. Налог на передачу недвижимости составляет 0,3–0,5%, услуги нотариуса обходятся в 0,5–1,5%, а агента – в пределах 3%. Налог на прирост стоимости капитала в течение первых трех лет составляет 3%, если стоимость не превышает 1650 евро, и 2% – на более дорогую недвижимость.
