Учитывая огромный интерес рынка к фракциям, Пирс Браун создал сайт Fractional Life, который содержит подробную информацию по всем предлагаемым объектам и схемам совместного инвестирования. По его словам, среди них есть весьма необычные варианты, не относящиеся к недвижимости. В частности, одна американская фирма продает на правах частичной собственности домашних животных. Вы хотите проводить месяц в году на Карибских островах? Три месяца в Южной Африке? Быть владельцем собаки по выходным? Сайт создан для того, чтоб помочь вам осуществить любой из проектов. Как отмечает Пирс Браун, интерес клиентов к фракциям растет, они приносят девелоперам больший доход, чем традиционные продажи, и в игру включаются серьезные компании.
Не таймшер
Не исключено, что рост количества сделок по фракциям стал в том числе реакцией на замедление темпов развития рынка недвижимости и непомерно выросшие цены. Однако ключевую роль играет психологическая составляющая: люди стремятся к тому, чего они не в силах получить. Покупка фракций помогает им стать владельцами доселе недоступной недвижимости. Механизм частичной собственности работает в большинстве стран, но потенциальному инвестору следует досконально изучить рынок, прежде чем подписывать бумаги. Существует множество форм собственности, и покупателю следует иметь предельно четкое представление, какую именно недвижимость и на каких условиях он покупает.
Приобретая фракции, следует убедиться, что вы сможете передать право на свою долю третьему лицу и что вы указаны в документах в качестве одного из собственников жилья. В этом отличие фракций от таймшера – идеи, которая была дискредитирована недобросовестными продавцами.
Фракции являются специфическим видом собственности, поэтому покупателю следует взвесить все за и против, прежде чем принять решение о покупке. Расходы владельца на содержание недвижимости уменьшаются в несколько раз, однако доходы от недвижимости на правах частичной собственности не так высоки, как при классическом инвестировании: покупатели редко сдают свою часть собственности в аренду.
Роскошь доступна
Фракции дают возможность жить в доме вашей мечты, не выплачивая всей его стоимости. Курорт Pine Cliffs от компании IFA в Албуфейре в течение трех лет является лучшим в Португалии, по оценке World Travel Awards. Пляж, который находится на этом курорте, отмечен «голубым флагом» как один из самых чистых в мире. Именно здесь возведен пятизвездочной отель Sheraton Algarve и располагаются великолепное поле для гольфа на девять лунок, 11 ресторанов, детский оздоровительный комплекс, спа-комплекс и спортивный клуб от гостиничной сети Starwood Hotels & Resorts. Начальная цена классических апартаментов на правах полной собственности составляет $960 000. А при покупке меблированного таунхауса с двумя спальнями на условиях частичной собственности цены начинаются от $260 000, включая техническое обслуживание и ремонт.
Инвестора привлечет и стабильный 15%-ный доход от недвижимости в течение трех лет, с перспективой его роста. Покупатель имеет право использовать недвижимость до 12 месяцев в году и перепродать ее в любое время.
Рядом с пляжами Алгарве на юге Португалии расположился Parque da Floresta – один из самых крупных и успешных проектов от компании Vigia Group, в котором недвижимость продается на условиях частичной собственности. Объясняя популярность курорта, сотрудник компании Эва Петерсон отмечает: «Система фракций при покупке второго жилья становится все популярнее. Авторы идеи и не предполагали, что желающих приобрести дом на выходные будет так много». Благодаря сети международного обмена Interval International владельцы апартаментов в Quinta da Encosta Velha могут обменять свою долю собственности в этом комплексе на фракции на одном из 2000 курортов того же уровня в любой точке земного шара.
Цены в Parque da Floresta разнообразны – от с $47 000 за шале рядом с полем для гольфа в течение месяца каждый год (1/12 доля собственности), до $430 000 за владение виллой вблизи от гольф-поля и пляжа в течение трех месяцев в год (1/4 доля).
Чем меньше покупатель проводит времени в доме, тем более привлекательными становятся фракции с финансовой точки зрения. Компания Foreign Property Ventures продает в Южной Африке, в районе Крюгер, апартаменты с 2 спальнями и 2 ванными комнатами 13 владельцам, которые будут использовать объект по четыре недели в году.
По подсчетам Даррена Филдса, сотрудника компании, при продаже фракций только на половину объекта доход владельца составит 8–10% от стоимости недвижимости при минимальных инвестициях $54 000. К тому же обладатель фракции имеет право обменять ее на другую, воспользовавшись услугами Foreign Property Ventures или через всемирную обменную сеть RCI, которая отнесла этот объект к «золотой» категории.
Схемы владения
Некоторые девелоперы считают, что система фракций слишком сложна для рынка. Несмотря на это, компания Fractional Ownership Consultancy неоднократно и успешно обеспечивала правовое сопровождение и менеджмент подобных сделок, а сейчас работает с продавцами, предлагающими фракции в Португалии, Испании, на Кипре, в Марокко, Флориде, Египте и на Карибах.
Ипотечная система практически не используется на рынке фракций, и покупатели платят наличными или берут кредит под залог собственного жилья. Опасения банков объясняются тем, что в случае невыполнения обязательств право перепродажи ограничено размером фракции. Однако в мире подобные кредиты в данный момент все же выдаются. Так, совсем недавно компания Fractional Ownership Consultancy объявила о партнерском проекте с концерном Manchester Building Society, дочерняя компания которого осуществляет ипотечное кредитование сделок по фракциям.
Помимо инвесторов, которых система фракций привлекает с финансовой точки зрения, в ряды сторонников фракций уже сейчас можно записать защитников окружающей среды. Бернан Хорнунг, коммерческий директор компании La Varzea Polo & Golf Resort (Лиссабон), заявляет: «Сколько бы вы ни старались оградить природу от человека, его влияние на окружающую среду неизбежно. Выстроить дом для отпуска и забыть к нему дорогу может только очень безответственный владелец. В наше время, когда все говорят о борьбе за экологию, решение разделить недвижимость для отдыха между несколькими собственниками представляется очень мудрым – это путь к сокращению объемов нового строительства, экономии энергоресурсов, необходимых для возведения, ремонта и поддержки здания».
За $105 000 предлагается 1/4 права собственности (по три месяца в год) на дом с двумя спальнями в португальском поло-клубе La Varzea. Владельцы фракций могут передать управление своими частями собственности в руки компании, занимающейся сдачей недвижимости в аренду. Собственники могут изменять график владения в пределах дней, недель и даже месяцев, а также предоставлять недвижимость в распоряжение своих друзей и родственников.
Существуют и еще более изощренные схемы продажи недвижимости. Один из способов предлагает компания Hideaways Club. В соответствии с установленными условиями, собственники жилья осуществляют единовременный взнос в размере $410 000, а потом ежегодно выплачивают $20 000 на покрытие расходов, связанных с эксплуатацией и управлением недвижимостью. Со своей стороны продавец предоставляет покупателю право использовать разные объекты недвижимости на территории Европы, а именно в Хорватии, на Кипре, в Португалии, Швейцарии и Испании. Владелец приобретает право собственности на долю в целом портфеле недвижимости, который состоит в данный момент из 12 объектов. Его объем компания намерена увеличивать до 100 объектов, по мере того как будут найдены желающие купить все фракции.
Число покупателей фракций не должно превышать 600 человек, каждый из них получает в свое владение объекты на условиях их свободной ротации между членами, при этом время пребывания в каждом объекте не ограничено. Все объекты относятся к категории элитных, в каждом из них – интерьеры класса люкс, плазменные телевизоры и видеосистемы.
