К концу 2008 г. ситуация изменилась кардинально – специалисты интернет-портала Global Property Guide оценили весь европейский рынок как кризисный и посоветовали инвесторам на некоторое время воздержаться от покупок жилья в Европе. Риски на развивающихся рынках региона оказались наиболее значительными.
Болгария
Иностранные инвесторы, в основном британцы и ирландцы, пришли на болгарский рынок недвижимости в начале 2000-х, за несколько лет подняв цены на сотни процентов, и уже после этого, в 2005-м, Болгарию открыл для себя массовый российский покупатель. С тех пор страна лидирует по числу объектов недвижимости, купленных россиянами.
Еще два года жилье дорожало, по европейским меркам, очень быстро. По данным Национального института статистики, в 2006 г. цены выросли на 16%, в 2007 г. – на 27%. С 2001 по 2007 г. прямые иностранные инвестиции в недвижимость выросли с 13,4 млн до 2,3 млрд евро в годовом измерении.
В Болгарии кризис начался только в IV квартале 2008 г.: средняя по стране стоимость жилья за три месяца снизилась на 4,1% и составила 695 евро за 1 кв. м (на побережье – гораздо выше), хотя итоговые показатели за год были неплохими: +18%. В 2009 г. спад как в сфере недвижимости, так и в экономике в целом продолжился. Институт статистики в своем отчете указал, что объем прямых иностранных инвестиций сократился вдвое, объемы экспорта уменьшились на 30,4%.
Ощутив сложности в собственных странах, зарубежные инвесторы поспешили уйти с рынка. Количество сделок существенно упало, средние по стране цены на недвижимость, по летним данным Global Property Guide, за год снизились на 24,99%.
По мнению Елены Суворовой, регионального директора международного агентства BG Estates Worldwide, рост цен на болгарское жилье прекратился бы в любом случае, так как в следующем ценовом сегменте (2500–3000 евро за 1 кв. м) прочно обосновались Италия, Греция и Кипр, а болгарская недвижимость, в силу объективных причин, в этой категории пока не рассматривается. Говоря о будущем, Елена Суворова отмечает, что, несмотря на общее удешевление, объекты класса «четыре-пять звезд» на первой линии от моря в цене не потеряют, а сокращение продаж произойдет за счет объектов низкого качества.
В то же время снижение цен на качественные и хорошо расположенные объекты оказалось не столько велико, как в среднем по рынку. При этом курортная недвижимость на побережьях, традиционно привлекательных для россиян, чувствует себя существенно лучше, чем в горах, где основную долю сделок обеспечивали европейцы.
Черногория
Черногория провозгласила независимость 3 июня 2006 г. Мягкий климат, чудесная природа Адриатики и лояльность власти к иностранцам привлекли в эту страну зарубежных туристов и инвесторов. В отличие от Болгарии, крупные российские инвестиции в недвижимость были зарегистрированы здесь уже в 2002 г. Затем доля России в общем объеме иностранных инвестиций в Черногорию увеличивалась и, по некоторым оценкам, превысила 70%.
Вслед за тем, как россияне стали скупать недвижимость на побережье, цены стремительно пошли вверх, удвоившись с 2005 по 2007 г. К середине 2008 г. средняя цена жилья на побережье достигла 4500–5000 евро за 1 кв. м, но во втором полугодии рост прекратился. В течение все еще «тучного» 2008 г. ВВП страны, по оценке Центрального банка, вырос на 8,1%, а безработица снизилась до 14,7%.
В начале 2009 г. был зарегистрирован спад в промышленности и туристическом секторе, но банковская система устояла. Цены на жилье в прибрежной зоне опустились до 2500–3500 евро, в столичной Подгорице – до 1400 евро за 1 кв. м.
Александр Горбунов, управляющий компании CR Consulting, отмечает, что если во время бума несоответствие цены качеству объекта не играло большой роли, то теперь покупатели стали более требовательными. В течение ближайшего года, по его словам, можно ожидать еще 7–8%-ного снижения средних цен, хотя активная реклама и возможный всплеск интереса к домам для отдыха в Черногории могут заметно повлиять на ситуацию.
Президент группы компаний Runiga Руслан Гаврилов выделяет Будву как наиболее перспективное направление для покупки недвижимости премиум-класса: «Это единственный город в Черногории, где развита компактная инфраструктура европейского уровня: пятизвездочные гостиницы, яхтенный порт, ночная жизнь в старом городе и всего полчаса до аэропорта. Поэтому качественная, а также юридически и финансово очищенная недвижимость в Будве по-прежнему стоит дорого».
Хорватия
Хорватия получила независимость еще в 1991 г., но вплоть до середины 90-х участвовала в балканских конфликтах, что сильно подорвало ее экономику. В 1999 г. в стране были проведены комплексные реформы, и уже в 2000 г. экономика республики выросла на 5,5%. С 2001 по 2006 г. рост ВВП составлял в среднем 4,8% в год.
Рынок недвижимости Хорватии, бурно развивавшийся в начале 1990-х гг., в 2005–2006 гг. не демонстрировал роста, цены даже снизились на несколько процентов. Однако в 2007 г. недвижимость подорожала сразу на 26%. 2008 г. показал рост в 2,5% – при том что спад начался уже в октябре и число сделок значительно уменьшилось.
По словам Александра Горбунова, падение цен на побережье за год составило 5–6%, а в столице – 8–9%. По его словам, средняя цена на жилье в Загребе – около 1900 евро за 1 кв. м., на Адриатике – 2000–2100 евро за 1 кв. м.
Сейчас в Хорватии обсуждают возможное введение ежегодного налога на недвижимость, и эксперт считает, что положительное решение может сказаться и на спросе, и на ценах, говоря, что в худшем случае жилье может подешеветь на 10%.
Сербия
Сербия вышла из череды балканских конфликтов со значительными потерями. Тем не менее с 2000 по 2008 г. экономика страны, по данным Центрального статистического управления республики, росла неплохими темпами – в среднем 5,4% в год. Однако мировой кризис задел и Сербию – в I квартале текущего года ВВП упал на 3,5%.
Несмотря на восстановительные процессы, цены на недвижимость с учетом инфляции ни в 2006 г., ни в 2007 г. не росли и даже постепенно снижались. Однако в 2008 г. жилье в Белграде неожиданно подорожало – с 700–900 до 1100–1400 евро за 1 кв. м. В текущем году рост остановился, и рынок замер в ожидании дальнейшего развития событий в экономике. Стоит отметить, что именно Сербию сейчас можно назвать одним из самых недооцененных рынков в Европе, который имеет большой потенциал для дальнейшего роста.
Словения
Словения не испытала бремени экономических санкций и натовских бомбардировок. Страна входит в Евросоюз, ее экономика стабильна: ВВП, по данным Государственного статистического бюро, с 2004 по 2007 г. увеличился на треть, с 27 млрд до 36 млрд евро. Одновременно с этим жилье ежегодно дорожало в среднем на 13%.
В I квартале 2009 г. экспорт, от которого в значительной мере зависит благосостояние Словении, по сравнению аналогичным периодом прошлого года сократился на 24%, уровень безработицы вырос с 6,77 до 8%. Цены на жилье начали снижаться еще в начале 2008 г., а по данным компании Knight Frank на II квартал 2009 г., недвижимость в целом по стране подешевела на 14,3% в годовом исчислении.
Чехия
В течение 90-х гг. стоимость чешской недвижимости росла более чем на 10% ежегодно. В новом десятилетии рост замедлился, но не прекратился. 2006 и 2007 гг. рост достиг отметки в 12%, а в 2007 г. – 20%. В «кризисном» 2008 г. рост цен на чешскую недвижимость составил 19,6%, и чешский рынок недвижимости стал третьим по инвестиционной привлекательности (после Дубая и России) в отчете компании Knight Frank. В этом же году в Чехии был отмечен 4,4%-ный рост ВВП, несмотря на то что из-за общемирового экономического спада объем экспорта, по данным Чешского статистического управления, сократился на 24%.
По статистике сети EuroNet Media, средняя цена жилья в Чехии с января по июнь текущего года снизилась на 8,4%, составив 73 508 евро. (По данным Knight Frank, 8%-ное снижение произошло со II квартала 2008 по II квартал 2009 г.) Затем ситуация стабилизировалась, и с июня по конец сентября средняя цена уменьшилась всего на 0,6%. Жилой объект в центре Праги (на рынке вторичной недвижимости) в сентябре обходился в среднем в 226 270 евро.
Управляющий пражской компании недвижимости Rona Invest Роман Дуденков подтверждает, что снижение цен на рынке в целом прекратилось. Девелоперы, ранее маскировавшие скидки введением дополнительного сервиса или бонусов, постепенно начали отказываться от этой практики. Иногда покупателям на вторичном рынке удается получить скидку 10–15% от заявленной цены, но часто это происходит из-за «особых» обстоятельств у продавцов, связанных с кризисом.
В мае исполнилось пять лет с момента вступления Чешской Республики в ЕС. В течение этого времени в стране сохранялись ограничения на покупку недвижимости иностранцами. Теперь зарубежные инвесторы не ограничены в праве покупать и продавать недвижимость на территории страны, что должно повысить привлекательность этого рынка.
Словакия
Как и Чехия, в 2004 г. Словакия стала членом Евросоюза и НАТО, тогда же были упразднены ограничения на покупку жилой недвижимости иностранными гражданами. В 2007 г. страна вошла в Шенгенскую зону, а с начала текущего года – в зону евро. Вступление Словакии в Организацию экономического сотрудничества и развития способствовало притоку прямых иностранных инвестиций, которые, по данным Всемирного банка, с 2000 по 2006 г. выросли в шесть раз и достигли $17,3 млрд. Рост экономики в 2004–2007 гг. в среднем составлял 7,28%. Наиболее удачным для страны стал 2007 г. с ростом в 10,4%, в 2008 г. рост ВВП ограничился 7,1%, а в I квартале 2009 г. Словакия оказалась лидером по падению ВВП среди стран – членов ОЭСР: снижение составило 11%. Однако тревога оказалась ложной, и уже в следующем квартале ВВП вырос на 2,2%.
С 2002 по 2007 г., по информации Национального банка Словакии (NBS), недвижимость в стране подорожала на 63%. Самым благоприятным оказался 2007 г.: в I квартале 2008 г. был отмечен 29,3%-ный годовой рост цен. Затем темпы резко замедлились, и началось снижение.
В последнем отчете Национального банка отмечается, что, по данным на II квартал 2009 г., стоимость словацкой недвижимости откатилась к уровню середины 2007 г., до 1342 евро за 1 кв. м в среднем по стране (в Братиславе – 1731 евро). Годовое падение по сравнению с серединой прошлого года составило 13,4%.
