Было очевидно, что со вступлением в Евросоюз в 2004 г. интерес к чешской недвижимости снова возрастет, но число инвесторов удивило всех. И опять наиболее востребованными были престижные районы Праги. Однако ожидаемые доходы были меньше, чем во время первой волны инвестиций, так что срок возврата инвестиций увеличился. Сейчас можно говорить об очередной волне ажиотажного спроса на недвижимость. Инвестиции потекли в Словакию и дальние районы Чехии, ранее мало затронутые строительным бумом.
Чехия. Спрос еще не удовлетворен
Средняя стоимость недвижимости в Чехии в последние годы стабильно увеличивалась на 10–15% в год. Однако в случае различных регионов и различных типов недвижимости рост стоимости может значительно отличаться от этих средних цифр.
По-прежнему есть смысл инвестировать в дорогую недвижимость высокого качества. Например, годовой доход от офисного помещения наилучшего качества в Праге составляет около 8%. Даже при менее удачном варианте он обычно не бывает меньше стандартных для недвижимости 3–6%.
Несмотря на то что быстрое развитие чешского рынка недвижимости продолжается, спрос еще недостаточно удовлетворен. Наибольший интерес иностранцы по-прежнему проявляют к Праге, однако акценты несколько сместились. Теперь инвесторы предпочитают не только добротные здания старой постройки, но также новое качественное жилье. В свою очередь здания прежних времен, качество которых не позволяет перестроить или отреставрировать их в соответствии с требованиями времени, не востребованы.
Темпы роста стоимости несколько замедлились и зависят от типа недвижимости. Например, участки под строительство и коттеджи в Чехии за последний год поднялись в цене в среднем на 5%, тогда как квартиры подорожали в среднем на 10% за год. И снова цифры очень различаются от города к городу – особенно заметно подорожание в Праге, где лучшие квартиры поднялись в цене на 25%.
Как оценить риски
Значительно растет спрос на недвижимость за пределами Праги, например в Брно, что является следствием роста государственных инвестиций в этот район. Популярны те места, которые имеют хороший выезд на существующие крупные дороги, кроме того, быстро распродаются и участки вблизи планируемых дорог. Инвесторов интересуют, например, окрестности магистралей, ведущих в Ческе-Будейовице и Остраву, хотя этот город считается рискованным для инвестиций в недвижимость – его жители всегда сетуют на недостаточное внимание властей.
В Чехии недвижимость в курортных зонах имеет значительный разброс цен. Зачастую в разрекламированных районах недвижимость предлагается по явно завышенной цене, особенно иностранцам.
Город Теплице, напротив, удивляет низкой ценой на жилье. К его видимым достоинствам относятся близость границы с Германией и курортный характер города. Но ликвидность недвижимости столь же низка, как и цена, – купленную всего за 15 000 евро трехкомнатную квартиру вряд ли удастся выгодно сдать или продать.
Впрочем, ситуация в Теплице вполне может измениться через несколько лет, как, к примеру, изменилась она в пражском районе Жижков. Хотя он находится в центре города, но традиционно считался непрестижным из-за большого числа живущих здесь цыган. Однако пришедшие на рынок Чехии крупные инвесторы не стали принимать во внимание этот фактор, и теперь красивые старинные здания района отреставрированы, квартиры дорого проданы и продолжают дорожать, а структура населения заметно изменилась.
Риск не всегда очевиден. Вложенные средства могут приносить стабильную прибыль, а могут в одночасье быть смыты водой. Таков, например, Карлин – один из центральных районов Праги. Любое большое наводнение затопляет его, Карлин больше других пострадал в наводнение 2002 г. – вода поднялась до вторых этажей. Тем не менее жилье там успешно продается и покупается. Продавцы помалкивают, а покупатели не удосуживаются познакомиться с историей района.
Небедная родственница
Словакия всегда воспринималась чехами в качестве провинциальной родственницы – доброй, небогатой и надежной. Чехи с социалистических времен привыкли иметь дачу в Словакии. Неудивительно, что рынок недвижимости Словакии долгое время оставался в тени чешского, но сейчас ситуация меняется.
Столица Словакии Братислава постепенно становится конкурентом Праги, жилье здесь очень привлекательно для иностранцев. Уже сейчас заметна активность покупателей из Англии и Испании, которые вкладывают деньги в покупку квартир с целью их сдачи в аренду и дальнейшей перепродажи через два-три года. Соседи-австрийцы еще не очень распробовали этот кусок пирога, хотя он находится у них под носом. Ситуация, очевидно, изменится со вступлением Чехии и Словакии в зону Шенгена и планируемым строительством дорог между двумя странами.
Обещает стать очень привлекательным направление на юго-запад от Братиславы, в сторону границы с Австрией. Равнина, близость крупного города, хорошая связь с развитыми странами Европы – идеальные условия для возникновения пригородной промышленно-научной зоны с «интеллигентным» производством и учебными заведениями.
Не менее интересны для инвесторов и туристические районы страны. В Словакии немало бальнеологических и горнолыжных курортов, где цены на недвижимость далеки от своего предела. К примеру, покупка апартаментов стоимостью 80 000 евро для дальнейшей сдачи в аренду может обеспечить годовую прибыль в размере 12% и срок окупаемости порядка 8 лет. При этом уверенный рост стоимости недвижимости позволяет инвестору спать спокойно.
Законы и налоги
Формально продажа иностранцам недвижимости в Чехии не разрешается. Однако этот запрет легко обходится – учреждается чешская фирма, и недвижимость покупается на нее. Расходы на открытие фирмы невелики.
Получить ипотеку иностранцу в Чехии практически невозможно, если только он не найдет чеха-поручителя. Можно взять кредит на фирму, предоставив соответствующее обеспечение. Процедура сложна, результат не очевиден, а чешские банки известны своей жадностью. В результате кредит может слишком дорого обойтись.
Не слишком хорошо выглядит и чешская мера налогообложения, которая является одной из наиболее жестких среди стран Восточной Европы. В Словакии же система налогообложения проще.
Так, при строительстве жилых домов в Чехии пока действует налог на добавленную стоимость в размере 5%. Все с испугом ждут введения 19%-ной ставки этого налога, которое назначено на 1 января 2008 г. Это, безусловно, скажется на стоимости строительства и ценах на жилье. Именно это ожидаемое нововведение послужило сильным стимулом для инвесторов. Заторопились все. Текущий год бьет все рекорды по объемам строительства.
В Словакии наоборот, налог на добавленную стоимость уже давно составляет 19%. Но, при этом действует и достаточно низкий налог на прибыль – те же самые 19%. Система налогообложения в Словакии и в некоторых других моментах менее обременительна для предпринимателей, чем в Чехии.
В Чехии приняты некоторые налоговые меры, ограничивающие спекуляции с недвижимостью. Например, хозяин жилья освобождается от налога на прибыль при продаже недвижимости после двух лет проживания в своей недвижимости. Если же владелец не живет в ней, то освобождение от налога наступает только после пяти лет владения.
В отличие от Словакии, в Чехии не просматривается ясная политическая стратегия, которая была бы направлена на привлечение инвесторов. Настораживают и частые политические и коррупционные скандалы. Чешскими государственными учреждениями решения принимаются традиционно медленно. Были случаи, когда застройщикам приходилось по нескольку лет ждать заключения о том, повлияет ли новое строительство на окружающую среду. Радует то, что ситуация постепенно улучшается, в определенных случаях установлены жесткие сроки для реакции инстанций на запросы.
Замок или военная база?
Минимальная сумма для покупки недвижимости хорошего качества в обеих странах составляет примерно 90 000 евро. Есть смысл вкладывать деньги на 5–10 лет и рассчитывать примерно на 6% годовых от сдачи собственности в аренду, а также минимум на 3% прироста стоимости недвижимости каждый год. То есть уровень риска очень низок. Вероятно, что реальный рост рынка окажется выше, но закладывать более оптимистичные цифры в расчет доходности будет неосмотрительно.
Инвесторы, обладающие значительным бюджетом, имеют немало вариантов для вложения средств. К примеру, это может быть покупка доходного дома, с тем чтобы разделить его на отдельные квартиры и распродать их по отдельности. Или же можно вложиться в частные девелоперские проекты в качестве одного из инвесторов. Вкладываясь таким образом в строительство жилья, можно рассчитывать на прибыль порядка 10–20% при сроке инвестиций порядка 3 лет. Более долгосрочны вложения в строительство административных зданий или торговых центров – примерно на 14 лет. Для таких операций необходима сумма от 300 000–400 000 евро, а риск оценивается на среднем уровне.
Интересны могут быть также нестандартные объекты, оставшиеся со времен коммунистического прошлого, – бывшие советские военные базы, пионерлагеря, стадионы и гостиницы, промышленные объекты. Многие из них еще ждут своего хозяина, который, правда, иногда считает, что выгоднее всего снести старое и построить новое.
Всегда был и есть спрос на дворцы и замки, которыми богаты обе страны. Однако нужно иметь в виду, что реставрация старого здания обойдется дороже, чем строительство аналогичного нового, да и найти покупателя потом будет непросто. Однако аромат истории действительно строит больших денег.
