Со стороны иностранцев интерес к Мексике был всегда. Здесь всегда много граждан США, Канады, Италии, Франции, Германии, Чехии, Польши и многих других стран. Есть иностранцы, которые живут здесь более двадцати лет. Русские «открыли» для себя Мексику лет 5-7 назад. Конечно они присутствовали здесь и до того, но массово отдыхать и приобретать недвижимость соотечественники стали лишь в последние пять лет. Если на российский рынок только сейчас стала поступать информация о популярности инвестирования в недвижимость Мексики, то в США об этом знают давно и пользуются такой возможностью, будучи страной-соседом, в обширном объеме, в том числе и местное русскоязычное население.
Все чаще на мексиканский рынок недвижимости приходят инвесторы, приобретающие не по одной, а сразу по несколько квартир (часто по 5-7 объектов), которые при сдаче в аренду приносят своему владельцу за год около 10% от стоимости объекта. В Европе такой показатель редко, когда перешагнет отметку в 4-6%. Среднестатистическим доступным объектом для инвестирования может стать вариант в даунтауне Канкуна стоимостью 85-90 000 долларов с двумя спальнями размером до 80 кв.м в жилом комплексе с инфраструктурой – бассейном, парковкой, детской площадкой и охраной.
.jpg)
По такой выгодной цене квартиру можно приобрести на этапе застройки, поскольку после сдачи объекта появляется наценка размером в 30%. От 10 000 долларов и выше обойдется полная меблировка жилья. Такой объект в готовом виде можно сдавать в долгосрочную аренду за 1000 долларов в месяц, а при посуточной сдаче в аренду цена будет варьироваться от 50-60 долларов в низкий сезон до 75-90 долларов в высокий при среднегодовой заполняемости в 75-85%. Управляющая компания, обслуживающая конкретную недвижимость, возьмет за свои услуги 20% при условии сдачи квартиры в долгосрочную аренду и 30% при краткосрочной. Кстати, часто такие компании часто берут на себя все услуги «под ключ» - от поиска объекта для покупки до поиска клиентов-арендаторов.
Инвесторы, обладающие более солидными суммами в размере 120-150 000 долларов смогут приобрести квартиру непосредственно на мексиканском побережье. Безусловно в немалой по своим размерам Мексике популярных мест для отдыха и проживания много, поэтому конкретный выбор зависит от цели покупки. Поскольку Ривьера-Майя, прибрежная туристическая зона Карибского побережья, является самым посещаемым регионом страны, то здесь чаще всего и покупают доходную недвижимость, которую отдают в управление специалистам либо сдают в аренду уже самостоятельно – в прошлом году страну посетило более 37 млн туристов, поэтому процесс этот не должен занять много времени на поиск клиентов. Среди местных жителей и граждан Канады и США очень популярен Канкун и Тихоокеанское побережье, а среди иностранцев в почете традиционно остается Карибское побережье.
Одной из «звезд» Ривьера-Майя стал городок Тулум, который сейчас называют не иначе как новой Ибицей, латиноамериканской Испанией или местной Французской Ривьерой. Роскошные яхты, дайвинг и недвижимость с пентхаусами на своих вершинах и активная клубная жизнь – такого сочетания в Мексике сейчас не так много, спрос сильно превышает предложение, поэтому инвестиция в размере 250-300 000 долларов за один пентхаус позволит впоследствии сдавать его посуточно за 250-300 долларов и в ближайшее время проблем со сдачей такого объекта в аренду не возникнет. Правда стоит понимать, что хоть в Тулуме и есть роскошные пляжи, однако активная застройка пока что не позволяет назвать этот пункт городом с развитой инфраструктурой, пригодным для семейного отдыха, это, скорее, молодежный формат. А вот Плая-дель-Кармен и Пуэрто-Авентурас идеально подойдут для размеренного отдыха или проживания со всеми необходимыми составляющими. Пуэрто-Авентурас, к примеру, является закрытым поселком с кафе, школой, магазинами, причалами для яхт, дельфинарием, пляжами и многим другим.
Мексиканский первичный рынок недвижимости сейчас однозначно переживает самые активные времена. Возводится множество вариантов жилья от бюджетного (25-90 000 долларов за квартиру или дом) до премиального (1,5-3 млн долларов за квартиру или пентхаус на первой линии). Роскошные варианты с большими террасами и полной меблировкой будут иметь площадь более 500 кв. м. Спрос превышает предложение, идет стабильный рост цен в размере 5% ежегодно.
Чаще всего иностранцы ориентируются на покупку жилья среднего класса с бюджетом в 120-350 000 долларов - обычно это небольшие кондоминиумы в пешей доступности до моря в новостройках. Такие квартиры имеют повышенный спрос среди туристов, которые предпочитают отелям отдельные дома или квартиры. Но в мексиканской первичке есть и свои минусы: несоблюдение сроков сдачи в эксплуатацию и проблемы с получением свидетельства на право собственности. Есть кондоминиумы, которые годами не выдают свидетельства хозяевам, но это не мешает владельцам жить или сдавать эту недвижимость.
Что касается вторичного рынка, то в Мексике он только начал свое формирование, поскольку сейчас в стране пока что нет единой базы объектов и деятельность риелторов, осуществляющих свою деятельность без лицензии, никак не наказуема. Но есть и свои плюсы: вторичный рынок интересен тем, что на рынке часто появляются предложения со скидкой от 10 до 40%. Но, если при покупке первички можно обойтись нотариусом и адвокатом компании, которые подготовят и оформят все документы, а остальное можно сделать самому, то при покупке вторички никак не обойтись без специализированного юриста, который сможет обеспечить безопасность сделки, проверить объект на обременение, право собственности, оформить залог и многое другое. Самостоятельность в таком вопросе впоследствии может обойтись очень дорого.
Важным аспектом при покупке недвижимости в Мексике иностранцем является вопрос собственности. Постановление, запрещающее иностранцам напрямую владеть собственностью на расстоянии 90 миль от берега или границы с США, введенное еще в 19 веке сразу после войны с Соединенными Штатами Америки, когда мексиканские земли Техас, Аризона, Нью-Мехико и часть Калифорнии отошли к США. Поэтому пришлось искать законные пути по обходу такого дремучего во многих смыслах закона.
Первой лазейкой сейчас является вариант покупки недвижимости через учреждение иностранной компании, а второй возможностью может стать открытие банковского траста. В последнем случае иностранец владеет недвижимостью через банковский мексиканский траст. При этом имущество траста не является активом банка, поэтому если банк разоряется, то траст переносится в другой банк. Правда в таком варианте есть один недостаток – необходимо платить банку 500 долларов ежегодно.
Россиянам добираться до Мексики намного дальше, чем до Европы, но зато есть приятный момент, связанный с долгосрочным вариантом пребывания в ней. Электронное разрешение на въезд в Мексику оформляется за пару минут через интернет и позволяет гражданам России находиться в этой стране до 180 дней с возможностью дальнейшего продления (без выезда) еще на такой же срок. Таким образом, при желании, без всяких хлопот в Мексике можно провести целый год, не беря в голову бесконечные visa-run и прочие насущные вопросы, связанные с пребыванием в стране в статусе иностранца.
Мексика является страной, в которой будет комфортно разным людям. И тем, кто любит и может себе позволить дорогую недвижимость, гольф-поля, яхт-клубы, где всегда будет развитая инфраструктура с хорошими клиниками, школами и супермаркетами. Но в этих же самых районах, но чуть дальше от моря (минут 5-10 пешком) есть недвижимость среднего уровня цен, которая окажется по карману многим потенциальным инвесторам. Помимо туризма и инвестиций в недвижимость, многие приезжают в Мексику на роды для получения статуса ПМЖ для родителей и гражданства для ребенка. Сейчас каждая компания, работающая с гражданами России, получает по 3-5 запросов в день ежедневно на мексиканскую недвижимость. Благодаря сумме таких факторов за последнее время появилась целая индустрия для русскоговорящих.
Портал HomesOverseas.ru благодарит за помощь в подготовке статьи:
Игоря Курякина, директора компании Caribbean Club Project
Бориса Смирнова, директора компании Cancun Key
Благодарим компанию Caribbean Club Project за предоставленные иллюстрации
