Многие иностранцы приобретают апартаменты в Праге для себя лично. Этому способствуют сравнительная дешевизна недвижимости и жизни, членство Чехии в ЕС и вполне европейский уровень комфорта. «Можно упомянуть и привлекательные условия для ведения бизнеса, стабильность чешской экономики, – добавляет Максим Барков, исполнительный директор компании Abrupt s. r. o. – В отличие от многих западноевропейских стран в Чехии практически отсутствуют переселенцы из арабо-африканского региона, благодаря чему жизнь здесь размеренна, чиста и спокойна».
Если же говорить о покупателях из России, то немаловажную роль играет и близость чехов к россиянам и по языку, и по менталитету. Так что процесс адаптации у переселенцев из России проходит гораздо быстрее и легче.
…и зарабатывать
В 2000-х пражская недвижимость быстро дорожала. «Средняя стоимость 1 кв. м в 2002 г. составляла 20 000 крон (около 770 евро по нынешнему курсу), в 2003 г. – 29 000 крон, – говорит Сергей Веселин, генеральный директор компании VESSAN Reality. – В 2005 г. был достигнут уровень в 37 000, в 2007 г. – 45 000, а в 2008 г. – 63 000 крон за 1 кв. м». В результате выгодными были сугубо спекулятивные операции по схеме «купил и перепродал». Эксперт добавляет, что в начале 2000-х итальянские компании массово скупали здания в историческом центре города – районах Прага-1 и Прага-2. Их ремонтировали и продавали поквартирно – это был чрезвычайно доходный бизнес.
Для частных лиц были доступны свои формы заработка. В частности, апартаменты приобретались по небольшой цене на стадии строительства и перепродавались после сдачи дома в эксплуатацию. «Этот вариант был особенно популярен до кризиса, – отмечает Максим Барков. – Думаю, выгоден он и сейчас, поскольку рынок недвижимости в Чехии выдержал испытание и обвала цен не произошло. Количество новых проектов значительно сократилось – это значит, что отложенный спрос даст о себе знать в ближайшие года два-три и начнется динамичный рост цен».
Аренда: дешевое выгоднее
Игроки рынка говорят о «значительном отставании» цен на недвижимость в Праге от других европейских столиц и намекают на скорое восстановление роста цен. Однако более реалистичной сегодня выглядит возможность заработать на аренде. Баснословных прибылей она не принесет, зато поступления будут стабильными.
Какие типы недвижимости особенно хороши для сдачи в аренду? Наиболее высокие ставки держатся, естественно, на апартаменты в историческом центре столицы. Однако вкладывать в них эксперты не советовали. Цена на такие объекты высока – следовательно, снижается рентабельность инвестиций. Также в связи с кризисом люди стремятся сократить свои расходы. Поэтому оптимальный вариант для долгосрочной аренды – небольшая квартира на расстоянии четырех-пяти станций метро от центральной части города. Их целевая аудитория – служащие, рабочие, студенты – обеспечивает стабильный спрос.
«Апартаменты для сдачи в аренду можно приобрести по цене от 65 000–70 000 евро, это будут отдаленные районы города или ближайшие пригороды, – говорит Виктор Змеевский, владелец компании City Centrum Investments s. r. o. – Это будет небольшая студия площадью до 30 кв. м. Сдать такой объект можно примерно за 500 евро в месяц, то есть за 6000 в год». Немного дороже сдаются более крупные объекты. Например, квартира площадью 40 кв. м приносит уже 600 евро в месяц (7200 в год). Примерная стоимость – 85 000 евро.
Из 8–9% годовых (которые можно получить при 100%-ной занятости жилья) осуществляется ряд вычетов. Во-первых, коммунальные платежи – они составят около 80 евро в месяц (960 в год). До 2008 г. эти траты были на плечах арендатора, но сегодня этот вопрос стал как минимум предметом переговоров. Во-вторых, налог на собственность – 15–35 евро в год. В-третьих – подоходный налог.
Таким образом, доходность в 6–7% годовых «нетто» для арендного бизнеса сегодня – это очень хорошо, а 8% – замечательно, почти недостижимо...
Важные детали
Как известно, при изучении иностранного языка сложнее всего дается то, чего нет в родном языке. По этой логике следует сделать акцент на том, что отличает иностранный рынок недвижимости от российских реалий.
В Чехии две основные формы собственности на недвижимость – частная и кооперативная. При кооперативной весь дом находится во владении объединения граждан (кооператива), и покупатель становится собственником не квартиры, а пая в кооперативе. Неудобства есть, и главное из них – то, что распоряжаться своим имуществом владелец может только с согласия кооператива. Иногда правилами запрещается перепродавать паи иностранцам. Иногда – сдавать жилье в аренду. В результате кооперативные квартиры заметно дешевле частных. Перед тем как подписать договор купли-продажи апартаментов в кооперативе, следует передать устав для изучения грамотному юристу, который объяснит, какие тут возможны «подводные камни».
О предстоящих коммунальных расходах также следует подумать заранее. Содержание квартиры в ветхом доме в центре может оказаться очень затратным из-за огромных теплопотерь. Владелец двух апартаментов в Праге – 50-метровой в доме вековой давности и 100-метровой в новостройке – рассказал, что ежемесячные платежи за первую квартиру оказывались ровно вдвое больше, чем за вторую.
Как и в любой стране, в Чехии налоги на собственность играют большую роль при выборе недвижимости и формы собственности. Здесь действует правило: чем выше этаж, тем больше налог. Поскольку арендаторы эконом-класса вряд ли согласятся платить больше за красивый вид из окна, с коммерческими целями имеет смысл приобретать жилье поближе к земле.
Налог на доход от аренды составляет 20%. Притом из налогооблагаемой базы вычитаются понесенные собственником расходы – квартирная плата, налог на собственность, документально подтвержденные затраты на ремонт и т. п.
Оформление в собственность
Процесс приобретения недвижимости стандартный и включает выбор объекта, подписание предварительного договора, первый взнос (обычно 10–20% от цены объекта), подписание основного договора купли-продажи, выплату через нотариуса оставшейся суммы, передачу документов на государственную регистрацию.
Подробнее следует остановиться на том, могут ли иностранные физические лица владеть жильем в Чехии. Запрет на покупку недвижимости иностранцами был введен в начале 1990-х гг. для защиты местного рынка от богатых иностранцев (в первую очередь граждан ФРГ). Но правило стали легко обходить: иностранцы, в том числе и россияне, регистрировали чешские фирмы и уже на них оформляли недвижимость.
Создание фирмы обходится примерно в 1300 евро, ее содержание – еще 300–600 евро в год. Также для компаний установлены более высокие тарифы на коммунальные услуги и налоги. При этом регистрация юридического лица дает право подать документы на ВНЖ – а это означает Шенгенскую визу, возможность свободно въезжать в Чехию и находиться в стране 360 дней в году.
После вступления Чехии в Евросоюз ее национальные законы должны были быть приведены в соответствие законодательству ЕС, согласно которому иностранные физические лица получают право покупать недвижимость (за исключением сельскохозяйственной и лесных земель). Однако никаких изменений в правовом поле Чехии не произошло. В то же время, согласно поэтапной гармонизации законодательства, с 1 мая 2009 г. европейские нормы получили приоритет над чешскими. И хотя оформить покупку на физическое лицо можно уже сейчас, юристы советуют «с осторожностью отнестись к покупке», так как нормы ЕС все еще противоречат чешскому законодательству.
