Турция усиливает контроль за сделками с недвижимостью и крупными переводами для борьбы с теневой экономикой.
С 1 января 2026 года в стране вступают в силу новые жёсткие правила, направленные на противодействие теневой экономике и укрепление налоговой дисциплины. Изменения в налоговом законодательстве и новые предписания Совета по расследованию финансовых преступлений (MASAK) затронут рынок недвижимости и операции с крупными денежными суммами.
Инициативы призваны ликвидировать распространённую практику занижения стоимости объектов при купле-продаже, а также обеспечить полный контроль за подозрительными денежными переводами. По оценкам, объём теневой экономики Турции в 2023 году достиг 44 млрд долларов, что создаёт значительные пробелы в фискальной системе.
Борьба с занижением цен на недвижимость
В настоящее время многие участники рынка фиксируют в документах цену ниже реальной рыночной, это повсеместная практика, например, в Средиземноморском регионе. Новая мера радикально ужесточает наказание за это: с 1 января 2026 года штраф за занижение стоимости увеличится с 25% до 100% от суммы неуплаченного налога. Это означает, что нарушителям придется заплатить вдвое больше, чем они пытались сэкономить на уплате земельного сбора. Ожидается, что это послужит действенным сдерживающим фактором и повысит прозрачность сделок.
О том, какие последствия у этой меры могут быть для собственников жилья и для застройщиков, рассказывали ранее в материале.
Новый механизм расчёта налогов
Кроме того, с начала года вступили в силу принятые парламентом в декабре изменения в расчёте налогов.
Комментирует директор по маркетингу Alanya Property Sales Анастасия Кезик: «Власти на самом деле не остановились на штрафах за занижение цены при сделках. Куда более значимым для собственников станет снятие ограничений на рост emlak vergisi değeri – налоговой ценности объекта, устанавливаемой муниципалитетом (belediye)». До 2026 года rayiç bedel (оценочная стоимость от мэрии) и, соответственно, налог на недвижимость (Emlak Vergisi) индексировались в рамках официальной инфляции. Теперь же их могут поднять до рыночного уровня. На практике это означает, что в 2026 году налоговая база для многих объектов, особенно купленных несколько лет назад, может вырасти в 2-3 раза. В результате ежегодный налог на владение, который ранее мог составлять, условно, 3 000 лир, в новом периоде может оказаться неприятным сюрпризом для собственников.
Эксперт подчёркивает, что для расчета этого налога абсолютно не важна цена, указанная в "тапу", так как решающее значение теперь имеет только текущая оценка муниципалитета.
Изменения отразятся и на налогах при сделках купли-продажи:
- При оформлении сделки система будет сравнивать цену в договоре с новой, резко выросшей муниципальной оценкой. Если цена в договоре ниже, то для расчета налога на переход права собственности (Tapu Harcı) автоматически будет взята повышенная база.
- Самый болезненный пункт для продавцов, владеющих недвижимостью менее 5 лет, – налог на прибыль (Gelir Vergisi). Он рассчитывается как разница между ценой продажи и покупки с учетом индексации. Если в Tapu изначально была заниженная цена (например, 18 000 евро), а теперь при продаже приходится указывать более реалистичную рыночную стоимость (70 000–90 000 евро), то налогооблагаемая база взлетает. Даже с учетом индексации первоначальной стоимости (до, условно, 25 000 евро), налог может составить десятки тысяч евро с одной сделки.
«По факту владельцам, у кого недвижимость в собственности менее 5 лет и кто думает её продать, надо решить: либо учитывать все налоги и закладывать их в стоимость, либо ждать истечения 5 лет», – резюмирует Анастасия Кезик.
Многоуровневая система отчётности для денежных переводов
Параллельно MASAK вводит многоуровневый контроль за крупными денежными операциями для предотвращения отмывания средств:
● На сумму от 200 000 до 2 млн лир (от 4600 до 46 000 долларов): отправитель должен предоставить краткое письменное пояснение причины перевода (не менее 20 знаков).
● На сумму от 2 млн до 20 млн лир(от 46 000 до 460 000 долларов): требуется заполнение официальной формы-декларации.
● На сумму свыше 20 млн лир (460 000 долларов): необходимо предоставление подробных документов, объясняющих природу и источник средств, а также официальной отчетности.
При попытке зачисления таких средств на банковский счёт получатель также должен будет объяснить их происхождение. Банки наделены правом запрашивать подтверждающие документы. Вся информация будет направляться в MASAK для анализа.
Что это означает на практике?
Комментирует Анастасия Кезик: «Возьмём ситуацию с покупкой жилья. Если раньше иностранцы, покупающие квартиру, могли привезти наличными, скажем, 50 тысяч евро (по 10 тысяч на члена семьи) и спокойно положить на свой счёт в турецком банке, то теперь понадобится обоснование – откуда у вас средства. Таким обоснованием может быть договор о продаже какого-то объекта. Скорее всего, подойдёт и справка о движении средств, выданная российским или другим зарубежным банком, но на английском языке. Такие справки можно получить в банках без проблем».
Источник: Turkiye Today, Yeni Cizgi
