портал о зарубежной недвижимости
Продажа
Аренда

Дистанционная покупка недвижимости в Испании и Болгарии

Опубликовано:
Приобретение иностранцами жилья в зарубежных странах за последние несколько недель обрело формат дистанционных сделок - такой вариант осуществления покупки недвижимости стал пользоваться особой популярностью в Испании и Болгарии.

Дистанционная покупка как новостройки, так и вторички может иметь и ряд недостатков, но чаще всего они присущи и при очной сделке. Например, при строительстве объекта возможно изменение инфраструктуры комплекса, могут попасться шумные соседи, может не удовлетворить качество строительства. Но можно точно назвать преимущества при дистанционной покупке – например, это экономия на авиабилетах и трат на проживание на период подписания сделки, что помогает сэкономить не только средства, но и драгоценное время.

Дистанционная покупка недвижимости

Дистанционная покупка недвижимости в Испании

В Испании дистанционная покупка с каждым днем набирает все большую популярность. Виртуальный вариант подбора объекта недвижимости испанские агентства практиковали и раньше, но такая услуга в последний месяц стала особенно актуальной. Риэлторские агентства сейчас стараются максимально расширить описание объектов на своих сайтах видеозаписями и панорамными фотографиями, на почту по запросу отправляются подробные видео- и фотоснимки, детально отражающие реальную планировку и расположение объекта в жилом комплексе, также указывается его географическое местоположение с помощью приложения Google Maps. Затем организовывается онлайн-просмотр квартиры или дома - когда потенциальный покупатель удаленно в реальном времени вместе с агентом просматривают объект.

 

 

После того, как объект выбран, риэлтор начинает переговоры от лица покупателя с собственником, договаривается о выгодных условиях для будущего владельца недвижимости. Затем происходит удаленное подписание договора о бронировании объекта (arras), которое осуществляется через электронную почту, когда происходит подписание документов, их сканирование и отправка. Такой договор будет иметь полную юридическую силу – аналогичную подписанному очно. В документе о бронировании можно прописать, что клиент обязуется выкупить объект в течение месяца, после того, как страна проживания и Испания откроют между собой авиасообщение.

Затем проводится юридическая экспертиза объекта, которая включает в себя оформление всех необходимых справок и сертификатов на объект. Для оформления любой сделки купли-продажи недвижимости на территории Испании необходим налоговый номер иностранца (NIE). Для его получения необходимо обратиться в консульство Испании в России и запросить этот номер лично: понадобится заполненная анкета, фотографии, паспорт, ксерокопии всех страниц, квитанции об оплате пошлины и основание, для которого запрашивается этот номер. В консульстве также есть возможность оформить доверенность на оформление недвижимости в собственность – благодаря этому документу агентство может представлять интересы иностранца у нотариуса при подписании договора купли-продажи, зарегистрировать договор купли-продажи в реестре, а также переоформить договоры на воду и электричество. При указании всех данных объекта и суммы сделки возможно совершить дистанционную безопасную сделку по покупке недвижимости в Испании в рамках правого поля.

Дистанционная покупка недвижимости

Иностранцу при покупке понадобится открыть счет в испанском банке: это делается или в при личном присутствии, что сейчас невозможно, или в испанском консульстве в России, где оформляется доверенность, в которой будет указано, что конкретное агентство на месте сможет открыть в банке счет на имя клиента. После этого агентство с нотариусом составляет договор с указанием сроков, удобных покупателю для расчета за недвижимость и фиксируются удобные способы расчета. Перевод средств осуществляется путем оплаты на счет покупателя или на счет риэлторской компании.

Если речь идет о покупке новостройки, которая сейчас находится в стадии строительства, то, исходя из стадии готовности объекта, составляется график платежей и, согласно ему, покупатель производит оплату, не открывая счет в испанском банке до момента приемки квартиры или дома. Если объект предназначен под сдачу посредством управляющей компании, то оно открывает расчетный счет в банке на свое имя, куда заводятся все платежи от поставщиков услуг: вода, электричество, газ, интернет и т.д.

Стоит отметить, что в Испании очень часто дорогие коммерческие объекты, стоимостью более 10 млн евро приобретаются дистанционно, особенно, если речь идет о гарантированном пассивном доходе. Например, инвестор купил отель, который находится под управлением крупного сетевого оператора в течение 10-20 лет, то есть доход от аренды уже зафиксирован в договоре и инвестору нет необходимости приезжать для осмотра объекта. Такие покупатели часто нанимают серьезную юридическую компанию для анализа экономической деятельности отеля и зачастую сделки происходят без физического присутствия инвестора.

Дистанционная покупка недвижимости

В Испании сейчас также проводятся аукционы по продаже недвижимости с повышением цены при торге. Сперва выставляется объект на продажу и, как правило, его стоимость составляет 40% от рыночной цены. Претенденты на него предлагают свою цену путем ее повышения - происходит несколько кругов торга и последнее максимально высокое предложение озвучивается продавцу. После этого продавец принимает решение о том устраивает ли его такая цена или нет. Когда продавец принял оферту, покупатель фиксирует стоимость и намерение приобрести объект путем оплаты задатка в размере 3000 -10 000 евро до своего приезда или оформляет сделку дистанционно.

Таким образом, в Испании возможен вариант как резервации объекта, так и приобретения его в собственность дистанционным образом. Самое главное в удаленной покупке это выбор специалиста и компании, который будет вести сделку. При идеальном сценарии, когда обе стороны заинтересованы в быстрой сделке и документы от покупателя уже предоставлены специалистам, то в таком случае сделка может занять полный рабочий день.

Дистанционная покупка недвижимости в Болгарии

В Болгарии сегодня активно практикуется процедура дистанционного выбора объекта для покупки иностранцами. Агентства предлагают покупателям максимально развернутое описание объекта, подтвержденное фотография и видеороликами. В зависимости от запросов, подбираются наиболее подходящие квартиры и дома в соответствующих районах страны. Риэлторы в Болгарии говорят, что сейчас на подбор недвижимости уходит от одной недели до 1,5 месяцев. Процесс затягивается иногда из-за отсутствия тактильного контакта: потенциальный покупатель не может потрогать стены, пол, почувствовать запах цветов, которые растут при входе в здание. Но реально увидеть объект, услышать стук (если попросить менеджера простучать стены), таким образом, происходит оценка недвижимости путем визуального и слухового взаимодействия.

Дистанционная покупка недвижимости

Период подготовки документов при дистанционной покупке и весь процесс оплаты занимает 7-10 рабочих дней, даже с учетом пересылок документов курьерской службой. Стоит отметить, что первичку в Болгарии и раньше покупали дистанционным способом, особенно если это была сделка с рассрочкой от застройщика. Выбрать комплекс, планировку, перечислить задаток застройщику – это намного проще, чем приобрести вторичку удаленным образом. Покупатель заключает договор с юридическим лицом, а застройщик после получения задатка и в течении действия предварительного договора не может ничего сделать с объектом. У продавца вторичного жилья, все-таки существует возможность заложить его в банк, потому для этого обязательно нужно дополнительно к сделке получить еще одно удостоверение об отсутствии обременений. Поэтому так важно, чтобы специалист, который сопровождает вашу сделку, был очень дотошным.

Для дистанционной покупки недвижимости необходимо оформить доверенность на агентство на покупку объекта, подготовить декларации о происхождении средств и о гражданском состоянии. Эти документы заверяются у местного нотариуса на русском языке, после чего оригиналы отправляются курьерской почтой – такие отправления обычно идут до 3 дней. Стоимость отправления у DHL составляет 50 евро, у UPS – 25-30 евро, Pony Express - 2000 рублей. Покупатель также несет расходы по оформлению недвижимости в собственность – но они были и у тех, кто приезжают в Болгарию оформлять сделку лично. На квартиру стоимостью 25 000 евро траты составят около 1300-1800 евро, в эту сумму входят налоги, сборы и оформление.

Ограничение при покупке недвижимости иностранцем может быть только одно, если речь идет о приобретение дома с участком или земли. Только в этом случае требуется очное присутствие с Болгарии для открытия фирмы на свое имя, но можно рассмотреть и вариант удаленного приобретения фирмы.

Для резервирования объекта в Болгарии необходимо внести задаток, но до этого момента опытное агентство недвижимости обычно дважды осуществляет проверку объект на чистоту, то есть собирает данные о его состоянии. Подтверждение, что с объектом все в порядке и его можно приобретать, покупатель получает вместе с пакетом документов для депозита. Чаще всего гарантом сделки и хранителем депозита в Болгарии становятся адвокаты и агентства. При этом продавцы вторичного жилья не получают депозит до подписания окончательного договора купли-продажи. Это связанно с безопасностью, ведь собственниками в 90% случаев выступают граждане других государств, поэтому необходимо максимально обезопасить покупателя в течение всего процесса - от передачи средств до подписания документов.

Дистанционная покупка недвижимости

Как только покупатель получил пакет документов от агента или адвоката, он все подписывает и осуществляет перевод задатка по депозитному договору в банке. Как только деньги поступили на счет, начинается процедура оформления сделки. Адвокат и агент собирают официальные справки для совершения нотариальной сделки купли-продажи - обычно это занимает около двух недель. Продавец также получает свой пакет документов: извещение о взятом задатке и инструкцию по документам. В этот момент покупатель и продавец идут к нотариусу, и заверяют пакеты документов. Оригиналы продавец и покупатель отправляются курьерской почтой.

Затем необходимо совершить платеж, при котором гарантом сделки может стать адвокат - он получает на свой доверительный счет (в других странах они называются нотариальными) сумму остаток оплаты по депозитному договору. В день совершения сделки, у нотариуса присутствуют все представители сторон (уполномоченные по доверенности). Нотариус проверяет наличие и верность всех представленных документов, после чего все участники производства ставят подписи на нотариальном акте. Затем представители покупателя вместе с гарантом сделки по банку перечисляют продавцу оплату с открытого счета адвоката. Подтверждение отправки средств предоставляется нотариусу. Затем идет техническая работа: оплата местного налога на покупку, нотариальных сборов, гонорар адвоката, сборы за регистрацию сделки в Реестре недвижимости Болгарии. Как только нотариус поставит свою печать и подпись, сделка официально совершенна и покупатель становиться новым собственником.

В следующем материале HomesOverseas.ru будет рассмотрена дистанционная покупка недвижимости на Кипре, в Греции, Турции и Таиланде.

Динара Грачева, HomesOverseas.ru

Благодарим за помощь в подготовке материала:

Андрея Карачуна, директора по развитию компании Estate Barcelona

Евгения Антипова, управляющего директора Albamar Group

Дарью Борзову, управляющего компании Oazis Real Estate

 

Все статьи
Обсуждение
09 октября, пятница в 10:05
С 9 по 11 октября в Москве пройдет выставка-форум MIPIF "Недвижимость за рубежом для жизни и инвестиций"

С 9 по 11 октября 2020 г в Москве в Amber Plaza пройдет вторая выставка-форум MIPIF "Недвижимость за рубежом для жизни и инвестиций".