В Испании существуют два вида аренды жилья. Так называемые «сезонные» договоры используются в том случае, если речь идет об аренде на небольшой промежуток времени. Предусмотренные сроки не превышают года, поэтому такая юридическая форма идеальна для курортной недвижимости. Договор о продолжительной аренде предполагает наем жилья на период до пяти лет. Если собственник не имеет ничего против, то контракт может быть продлен на неопределенный период.
Жилплощадь со всеми удобствами
Число туристов, приезжающих в Испанию и желающих остановиться не в отеле, а в «частном секторе», растет из года в год. И это несмотря на то, что цены на аренду тоже изрядно подросли. Впрочем, и туристы становятся все более придирчивыми, поэтому тому, кто приобретает жилье в пляжной зоне и надеется впоследствии окупить его стоимость за счет сдачи в аренду, следует детально оценить преимущества и недостатки его месторасположения.
Наличие супермаркетов, близость моря, хорошее транспортное сообщение – все это имеет значение, ведь редкий отдыхающий желает тратить драгоценное отпускное время на долгие поездки за продуктами или получасовой пеший поход на пляж под палящим солнцем. Бассейн на территории частного особняка или комплекса апартаментов также является значительным плюсом. Зеленая зона, расположенная поблизости, добавляет привлекательности сдаваемому жилью.
Для того чтобы правильно распорядиться арендой курортной недвижимости, необходимо прежде всего изучить особенности местного рынка. Следует учесть, что, например, на Ибице пляжный сезон вступает в свои права уже в мае. А в более прохладные районы, такие как, скажем, Коста-Бланка, тепло приходит как минимум на месяц позже. В последнем случае низкий сезон длится с октября по апрель, и средняя цена за месяц аренды типичных апартаментов составляет около 750 евро. В мае стоимость аренды начинает расти и в августе достигает своего «потолка» – 2000 и более евро в месяц. Затем следует сентябрьское снижение, и к октябрю все снова возвращается на круги своя.
Хозяин, сдающий пляжное жилье на неделю или две, обрекает себя на дополнительные хлопоты, но выигрывает в деньгах. Стоимость недельной аренды апартаментов на побережье в «пиковый» август способна вырасти до 600-800 евро, а на самых популярных курортах, таких как Коста-дель-Соль, превышает 1000 евро. На порядок выше стоимость аренды курортных вилл. Малага или Бенидорм могут похвастаться роскошными особняками вблизи пляжа, чьи хозяева не опускают ценовую планку ниже 4000 евро за 30 дней аренды даже в зимние месяцы.
Несколько другими характеристиками должны обладать потенциально привлекательные для арендатора квартиры в Мадриде и Барселоне. Надо отметить, что жители испанских мегаполисов давно уже избегают обустраиваться в центральных районах – из-за шума и перенаселенности. А вот гости города, напротив, предпочитают селиться именно здесь. В обоих городах достаточно специализированных агентств, которые оказывают владельцам недвижимости услуги по сдаче в аренду апартаментов на уик-энд или на несколько дней. Эти фирмы заинтересованы в том, чтобы постоянно пополнять каталоги апартаментов, так что тем, кто хочет извлечь из испанской недвижимости максимальную прибыль, есть смысл рассмотреть и вариант покупки городских квартир.
Очень ответственный квартиросъемщик
Долгосрочная аренда не столь прибыльна, но и значительно менее хлопотна. Однако решающее значение здесь приобретает верный выбор арендатора, ведь от его порядочности и платежеспособности зависит и регулярность дохода, и состояние недвижимости.
«Я купила квартиру в Валенсии, полагая, что буду пользоваться ею сама, – рассказывает россиянка Анна. – Однако обстоятельства сложились так, что сейчас я живу в России, а в Испании бываю лишь время от времени. Я должна была решить – продать жилье или сдать его в аренду. В результате выбрала последний вариант. Мои первые квартиросъемщики нашлись довольно быстро, стоило лишь дать объявление в газете. Мы заключили контракт сроком на 11 месяцев. Когда договор закончился, мы остались довольны друг другом. Считаю, что это очень важно – найти ответственных жильцов. Мне известны случаи, когда квартиросъемщики задерживали плату месяцами. Применить к ним какие-либо меры практически невозможно, ведь некоторые начинают просто «скрываться» от хозяев, не отвечают на телефонные звонки и не открывают дверь. Передавать дело в суд – хлопотно, дорого и долго.
Для того чтобы найти следующих жильцов, Анна обратилась в одно из риэлторских агентств Валенсии. «Лучше, если это будет агентство с именем, возможно, порекомендованное кем-то из знакомых, – считает Анна. – Я должна была покинуть Испанию, поэтому передоверила риэлторам управление квартирой. Конечно, мы уточнили некоторые детали. Например, я изначально не хотела сдавать квартиру студентам, чтобы избежать возможных конфликтов с соседями из-за шума, испорченной мебели и беспорядка. Думаю, что агентство подошло к делу ответственно, потому что уже два года, как плата без задержек поступает на мой счет. Степень доверия важна еще и потому, что владелец квартиры не застрахован от непредвиденных обстоятельств. В моей квартире, например, протекла труба и затопила соседей снизу. Агентство помогло жильцам связаться со страховой компанией, которая, в свою очередь, уладила проблему».
Надежный риэлтор – ключ к успеху
Можно с уверенностью сказать, что многие риэлторские агентства Испании, выступающие посредниками при сдаче жилья, работают очень профессионально. И все же не стоит доверяться только рекомендациям – всегда полезно поинтересоваться «резюме» фирмы. Квалифицированные риэлторы как правило являются членами того или иного профессионального объединения. В случае конфликта между клиентом и риэлтором такое объединение способно выступить в качестве стороны, к которой можно будет апеллировать. Большинство солидных фирм являются членами Национальной ассоциации агентов по недвижимости NAEA (Asociacion Nacional de Agentes Inmobiliarios) или Института объединенных оценщиков RICS (Real Instituto de Peritos Colegiados). Кроме того, в каждом из регионов существуют собственные ассоциации специалистов по недвижимости.
Каждое агентство устанавливает свой процент за посреднические услуги. «Мы предпочитаем индивидуальный подход, – рассказывают в компании Don Piso. – Кто-то сдает жилье на уик-энд или на несколько недель, а кто-то хочет отыскать постоянных жильцов. Если речь идет о собственнике, который проживает за границей, мы берем на себя поиск клиентов, а также предложим полный уход за сдаваемым жильем. Съезжая, арендатор сдает ключи нам, мы не только контролируем порядок и сохранность мебели, но также берем на себя общение с жилищным кооперативом, если речь идет об апартаментах в кондоминиуме».
Хороший риэлтор всегда досконально изучит документы на право собственности, поскольку выступает представителем владельца при переговорах с арендатором. Как правило, агентство информирует собственника о налоге, которым облагается доход, получаемый нерезидентом Испании от сдачи недвижимости внаем. В целом же, сдать жилье в аренду довольно просто, ведь испанский закон не требует того, чтобы арендодатель обладал специальной лицензией на этот вид деятельности, как это происходит в некоторых других европейских странах.
От неуплаты можно застраховаться
Если вы спросите любого владельца недвижимости о том, какова главная проблема при сдаче жилья в наем, большинство ответят – задержка платежей, а то и вовсе их игнорирование. Именно слабая защита прав владельца жилья перед арендатором – «ахиллесова пята» испанского законодательства. Фраза «приходите за деньгами завтра» способна вывести из себя даже самого терпеливого хозяина, а заодно напрочь отбить желание когда-либо снова сдать свою недвижимость в аренду. В слабой защищенности арендодателя – одна из причин того, что в Испании сравнительно мало квартир и домов сдаются в аренду. Основной «арендный жилой фонд» расположен на побережье.
Один из вариантов решения проблемы – страховка, которая покроет убытки собственника в случае неуплаты. Годовой взнос равен примерно 60% месячной арендной платы, установленной владельцем жилья. Страховой случай возникает тогда, когда съемщик задолжает собственнику плату за шесть месяцев аренды. Некоторые страховые компании включают в стоимость страховки покрытие ущерба, нанесенного меблировке, но как правило возмещенная сумма не превышает 3000 евро. В любом случае подобный страховой полис актуален лишь тогда, когда речь идет о долговременном контракте аренды.
Также есть смысл обратить внимание на специальные программы испанского Министерства жилья, которые действуют в некоторых испанских городах. К примеру, в Мадриде несколько лет назад было создано Муниципальное агентство аренды (Agencia Municipal de Alquiler). Эта организация является посредником между арендодателем и жильцом в вопросах возможной неуплаты или в случае других конфликтов между сторонами. Услуги муниципальных агентств бесплатны для обеих сторон, поскольку финансируются государством, заинтересованным в том, чтобы в аренду сдавалось как можно больше квартир.
