Хотя египетский рынок уже несколько лет как на подъеме и цены стремительно растут, они пока чрезвычайно низки по европейским масштабам. Именно поэтому многие рассматривают эту страну для покупки летней резиденции, несмотря на ряд существующих проблем. В частности, право собственности на недвижимость здесь не подлежит обязательной государственной регистрации, что затрудняет проверку чистоты сделки и создает возможность для злоупотреблений. Кроме того, за последние несколько лет на курортах Красного моря было совершено несколько террористических актов, что, однако, не сильно повлияло на туризм и рынок недвижимости. Впрочем, и эти, и другие проблемы не выглядят неразрешимыми, тем более что правительство Египта принимает меры для исправления ситуации.
Одна из важных особенностей египетского рынка – весьма своеобразный тип застройки, – говорит Юлия Вегель из компании Mehanna Real Estate. – Как правило египетские девелоперские компании «лепят» здания очень плотно друг к другу, расстояние между домами не превышает 2–4 м, а случаи комплексной застройки встречаются достаточно редко. К тому же нередки случаи задержки строительства. Исключением являются крупные строительные компании, известные и хорошо зарекомендовавшие себя на рынке».
Секреты египетского Шарма
Объемы продаж недвижимости на курортах Красного моря, особенно в наиболее популярном Шарм-эль-Шейхе, продолжают расти. «За последний год значительно поднялись цены на недвижимость этого региона, а прибыль наиболее удачливых инвесторов составила да 100%», – отмечает Саяд Аслам из компании City & Urban.
Рост стоимость недвижимости в Шарм-эль-Шейхе связан с ограничениями на строительство, которые введены властями. Владельцам земли, обратившимся за разрешением на строительство, отводится лишь небольшой срок для реализации проекта, в противном случае они рискуют потерять лицензию. Таким образом правительство намерено убить сразу нескольких зайцев – сделать невыгодной спекуляцию земельными участками, а также быстрее завершить строительство на курорте и убрать строительные краны с территории, предназначенной для отдыха. Очевидно, что оставшаяся пока свободной земля будет застроена достаточно быстро и через несколько лет новых предложений на курорте больше не будет. Все это приводит к значительному росту цен.
С другой стороны, правительство Египта принимает меры, которые призваны ограничить спрос со стороны иностранных инвесторов и не допустить перегрева рынка. Недавно был принят закон, согласно которому иностранцам запрещается владение землей в определенных районах страны, в том числе в Шарм-эль-Шейхе. Инвесторы могут взять землю в аренду на 99 лет, и это касается даже тех, кто купил землю ранее. А вот в Хургаде покупка земли в собственность вполне возможна.
Тем не менее даже такие ограничения не отбивают у инвесторов интерес к побережью Красного моря. Главная причина этого – низкие цены. Средняя стоимость апартаментов составляет от $60 000 до $80 000, в зависимости от месторасположения. В бухте Набк-Бэй (Nabq Bay) новые апартаменты с одной спальней продаются за $40 000, квартиры с двумя или тремя спальнями – от $74 000 до $100 000, а апартаменты с четырьмя спальнями в 10 мин. от пляжей стоят примерно $180 000.
«Именно в Шарм-эль-Шейх вкладывает деньги большая часть иностранных покупателей, – отмечает Жаннет Брэдбери из компании Egyptian Experience. – Вторым по популярности курортом стала Хургада». В Хургаде апартаменты с одной спальней стоят от $50 000, а просторная летняя резиденция неподалеку от побережья – от $140 000. Виллы на роскошном курорте возле пятизвездочного отеля продаются по цене от $200 000. Такая недвижимость будет приносить владельцам хороший доход от сдачи в аренду, кроме того, владельцы могут пользоваться первоклассной сферой услуг курорта.
«Наиболее привлекательна для инвестиций недвижимость, расположенная на первой береговой линии непосредственно в черте города, – говорит Юлия Вегель. – Такие объекты устойчиво растут в цене на 15–20% в год. В первую очередь инвесторам следует обратить внимание на строящиеся объекты. Срок возведения крупного комплекса с бассейнами и развитой инфраструктурой редко превышает 2 года, а к завершению строительства стоимость недвижимости возрастает на 50–80%».
Инфраструктура Шарм-эль-Шейха и Хургады в последние годы активно развивалась. Улучшалось транспортное сообщение, совершенствовалась сфера услуг и развлечений. Сегодня на этих курортах представлены практически все крупнейшие мировые гостиничные и ресторанные бренды. Круглый год в местные международные аэропорты совершаются как регулярные, так и чартерные рейсы из России.
Египет развивающийся
Наиболее дальновидные инвесторы всегда ищут возможность вложить средства в развивающиеся регионы и проекты. В Египте им можно посоветовать обратить внимание на курорт Марса-Алам (Marsa Alam), расположенный в 240 км к югу от Хургады. Земля на побережье здесь уже раскуплена строительными компаниями, которые вскоре начнут реализовывать проекты. Квартиру поблизости от побережья можно приобрести по цене $56 000. Апартаменты с одной спальней продаются компанией Egyptian Experience по цене $150 000, а вилла с четырьмя спальнями стоит $740 000.
В 22 км к северу от аэропорта Хургады расположен курорт Эль-Гуна (El Gouna), протянувшийся на 10 км вдоль побережья, в нем расположены международная школа, госпиталь и даже есть своя радиостанция. Строящийся на курорте жилой комплекс Marina South будет состоять из 14 кондоминиумов, расположенных между мариной и центром курорта. На территории комплекса будут разбиты сады в итальянском стиле, аллеи и парки, сооружены бассейны. Апартаменты с одной спальней стоят от $112 000, а с двумя спальнями – от $136 000.
К северу от курорта расположено местечко Зафарана (Zafarana), где компания Key Universal продает апартаменты класса люкс. Стоимость недвижимости на первой стадии строительства – $40 000, а ее предполагаемый прирост составит 20–25% в год. На территории комплекса расположены бассейны со свежей и морской водой, марина, магазины, рестораны, бары, спа-центры, медицинские учреждения, также предполагается строительство поля для гольфа. Ожидаемый доход от аренды составляет от 8–10% в год при загрузке 40%. Строительство комплекса завершится через 1,5 года.
«Крупные строительные фирмы предоставляют своим покупателям кредиты, нередко беспроцентные, – говорит Юлия Вегель. – Как правило первичный взнос составляет 20–25%, а срок кредита – от 2 до 4 лет».
Прибыль круглый год
Конечно, многие инвесторы, вкладывающие средства в курортную недвижимость Египта, предполагают получать доход от сдачи апартаментов в аренду туристам. «Доход составит 5–10% от стоимости недвижимости, – говорит Нарен Кокс из компании Churchill Overseas, – и будет зависеть от ее месторасположения. Самый высокий доход владельцам будет приносить собственность в апарт-отелях, которой можно управлять как самостоятельно, так и с помощью гостиничной компании. Если владелец ищет арендаторов сам, то доход, возможно, будет более высоким, но менее стабильным в течение года. Кроме того, самостоятельное управление требует постоянного нахождения в Египте».
«Прибыль от аренды останется стабильной, так как на Красном море строятся новые курорты, а отличная погода, живописные пейзажи и прекрасные возможности для дайвинга привлекают много туристов, – отмечает Жаннет Брэдбери. – Кроме того, недвижимость в районе Красного моря можно сдавать в аренду круглый год. Доход от меблированных апартаментов с двумя спальнями составляет $500 в неделю. Если искать арендаторов через туроператоров, то месячная прибыль составит $750, что для недвижимости стоимостью $74 000 будет неплохим доходом».
Каир исторический и современный
Каир – еще один интересный для инвестиций в недвижимость регион Египта. По аналогии с европейскими столицами, многих здесь привлекает покупка исторической недвижимости. «Приобрести дом с историей в Каире непросто, – отмечает Жаннет Брэдбери. – Кроме того, такие дома часто не отвечают современным представлениям о комфорте, поэтому многие предпочитают покупать новостройки». Но интересные предложения исторической недвижимости все же встречаются, например, компания Egyptian Experience продает в районе Гелиополис красивую роскошную виллу 1930 г. за $3 млн. Конечно, для Каира это исключительно высокая стоимость, и если инвестор собирается приобрести старые апартаменты с целью реконструкции, то цены на такие предложения начинаются всего с $30 000 и зависят от состояния дома и его местоположения.
Новое жилье высокого качества можно купить в одном из строящихся жилых комплексов в современных районах Каира, известных как New Cairo. Цена апартаментов варьируется здесь от $80 000 до $120 000, а виллы с тремя спальнями стоят от $200 000.
Все больше международных девелоперских компаний, в том числе известных по работе в Дубае, начинают работу в Каире. Появление на местном рынке крупного бизнеса служит хорошим сигналом и для частных инвесторов, которых столица Египта привлекает как устойчивым ростом стоимости недвижимости на 15% в год, так и оживленным рынком аренды.
