К XVII в. ситуация изменилась. Замки не просто перестали строить, но в некоторых странах, например во Франции, стали планомерно разрушать, чтобы знать не укрепляла свои позиции в провинциях. Начиная с XVIII в. прежних замков уже не строили – в поместьях того времени больше нет толстых крепостных стен, способных отразить любой натиск, в моду вошли ухоженные парки и элегантные кованые решетки.
К XX в., после многих реконструкций, замки, начав свою историю со сторожевых башен, превратились в созвездие гениальных архитектурных решений. Сейчас они воспринимаются как «дома для избранных», формируют традиции и стиль жизни, подчеркивают индивидуальность владельца.
Вкусы покупателей замков заметно отличаются. Как отмечают специалисты компании At Realty, джентльмены из Великобритании больше всего ценят «развалины» с большой исторической ценностью, французы – высоту замка, а русских больше всего притягивают башни и уникальная мебель.
Тайна происхождения
Вопреки классическим законам рынка, высокий уровень спроса на замки объясняется высоким предложением. Если раньше варианты покупки были единичными, то сейчас, по официальным данным, в Европе предлагается к продаже почти тысяча замков. В результате, за последние 15 лет цены на этот класс недвижимости выросли в среднем на 70%.
Откуда же на рынке взялось такое количество замков? Причин несколько. Во многих странах Восточной Европы были приняты законы о реституции, и сотни ранее отобранных государством замков вернулись в руки их прежних владельцев. Однако содержать такие махины не по плечу даже многим состоятельным людям, не говоря уже о среднем классе, на чью голову нечаянно упало подобное «счастье». Неудивительно, что многие из новых хозяев замков приняли решение продать свою собственность.
В странах Западной Европы сложилась иная ситуация – в начале 1990-х гг. были приняты законы об особом статусе памятников архитектуры, находящихся в частной собственности. Владельцев обязали за свой счет проводить капитальный ремонт, археологические изыскания и многое другое, но вместе с тем запретили любые переделки и изменения облика зданий. В результате налоги на собственность и затраты на поддержание замков в надлежащем состоянии резко возросли, подчас на сотни тысяч евро. Многим стало просто не по карману жить в родовом гнезде, принадлежащем знатному роду на протяжении столетий.
Высокие расходы могут стать опасной ловушкой и для тех, кому идея покупки старинного замка кажется весьма заманчивой. Надо учесть, что, приобретая «пустой» замок, где не проводился ремонт со времен Ричарда Львиное Сердце, и где не существует никаких инженерных коммуникаций, придется потратить массу времени на согласование проекта и колоссальную сумму на их проведение.
Инвестиции в историю
Стоимость замков сильно варьируется в зависимости от страны, где они расположены. В Чехии или Хорватии покупка обойдется почти в пять раз дешевле, чем во Франции, которая считается европейским лидером по количеству и качеству замков – их количество здесь измеряется десятками тысяч. Стоимость старинного замка, уже оборудованного в соответствии с современными требованиями, составляет во Франции от 3 до 30 млн евро. Если к замку прилегают виноградники, и он находится недалеко от города, то цена будет еще выше. Среди владельцев немало мировых звезд, таких как Мадонна, Мик Джаггер, Оливер Стоун и Майкл Джексон.
Из-за огромного количества замков французское государство не в состоянии все их восстанавливать и обслуживать. В результате можно найти предложения с символической ценой от 10 000 евро, которая представляет собой только стоимость земли. За эти деньги можно купить крепость со славным прошлым, восходящим к Крестовым походам, однако в весьма плачевном состоянии. Но трудно даже представить, какую сумму придется потратить на восстановление замка.
В Германии гораздо меньше таких объектов на продажу, и практически все они сильно пострадали во время войны или в годы социализма и нуждаются в восстановлении. Сами немцы предпочитают покупать замки в Чехии, так как там гораздо ниже стоимость реконструкции. Если же на германском рынке и появится, замок в хорошем состоянии, то его стоимость составит от 1,5 млн евро.
В Великобритании, особенно в Шотландии и Ирландии, замков много, причем чем ближе к населенному пункту, тем они дороже. В Англии же замки стоят дороже, чем в любой другой европейской стране – цена может достигать 150 млн евро. Зачастую они выставляются на продажу обедневшими аристократами, для которых имя значит куда больше, чем деньги. Такие продавцы могут отказать покупателю, который им чем-то не понравился или имеет капитал непонятного происхождения… Но скорее всего объяснений просто не дадут.
Инвестиции в культуру
Купить замок в Италии сложно, хотя бы потому, что предложения крайне редки. В силу исторических причин на интересном для иностранцев севере страны замков нет в принципе. Венеция и Генуя были республиками, и феодализм, с его обособленными вотчинами знати, на которых строились замки, обошел итальянский север стороной. Что касается центра и юга страны, что здесь предложений больше.
Почти все замки в Италии принадлежат государству и являются памятниками архитектуры. Чтобы купить подобный объект, надо получить согласие властей. Любителям старины могут быть интересны городские дворцы итальянской знати, так называемые палаццо, у которых нет своего земельного участка. Таких предложений немало в Вероне, где происходит действие «Ромео и Джульетты», в Милане, Венеции, Болонье и некоторых других городах Состоятельных американцев и англичан как магнитом притягивают старинные фрески известных мастеров, мраморные резные лестницы, анфилады комнат с видом на Большой канал в Венеции или балкон Джульетты в Вероне. Поклонниками палаццо уже стали Джордж Клуни и Элтон Джон, купившие недвижимость на севере Италии.
В Риме и его окрестностях можно найти недвижимость, продающуюся Католической церковью. Интересные объекты, тем не менее, не пользуются большим спросом, так как Ватикан связывает потенциальных покупателей неудобоваримыми условиями: пускать проверочную комиссию в любое время, не использовать недвижимость в коммерческих целях, не перестраивать и не проводить ремонт без специального согласия Церкви.
В Швейцарии на рубеже XIX–XX вв. было построено немало имитаций старинных замков, эта тенденция особенно коснулась Женевского озера и его окрестностей. Главные покупатели псевдостаринных замков, которые стоят от 3 до 5 млн евро, – это богатые клиенты с Ближнего Востока, которых не смущает относительная новизна приобретения. Впрочем, можно найти и настоящие замки, но их цена будет значительно выше. Не стоит только забывать, что в большинстве швейцарских кантонов иностранец не может владеть недвижимостью. Для решения этой проблемы существуют специальные агентства, которые могут купить замок на подставное физическое лицо или оформить сделку на фирму.
Одна из главных «замковых» стран в Европе – Чехия. После реституции здесь появилось немало предложений по относительно доступным ценам – новые владельцы стараются скорее избавиться от недвижимости, которую они не в состоянии содержать. Социалистическое правительство не сильно беспокоилось о сохранности исторического наследия, и состояние многих поместий оставляет желать лучшего. Так, купив замок за 400 000 евро, еще столько же или даже больше придется вложить в его реконструкцию. Тем не менее замки Чехии весьма привлекательны благодаря низким налогам на недвижимость и относительно небольшим коммунальным платежам.
Из стран, где замки также выставляются на продажу, но пользуются меньшей популярностью, стоит упомянуть бывшие прибалтийские республики, Грецию и Хорватию, к которой проявляют все больший интерес богатые итальянцы и турки. Однако хорватские замки принадлежат государству и редко появляются в продаже.
Романтизм или бизнес?
Покупателям, присматривающимся к исторической недвижимости, следует иметь в виду, что даже в тех странах, где замки являются частной собственностью, государство пристально следит за их надлежащей эксплуатацией и состоянием, так как они входят в реестр исторического наследия. Любые изменения в планировке, коммуникациях, отделке помещений и даже замена входной двери могут обернуться проблемой долгих согласований или окажутся вообще невозможными. Если владелец допустит самовольные действия, то его обяжут все вернуть на свое место и заплатить большой штраф. А во Франции несколько раз в год, в дни культурного наследия, придется открыть ворота замка для всех желающих прикоснуться к истории. Вместе с тем многие страны заинтересованы в восстановлении замков за счет частного капитала и на время реконструкции предоставят существенные налоговые льготы и низкопроцентные кредиты.
Это может показаться странным, но замки не так уж часто приобретают для того, чтобы в них жить, поскольку они отлично подходят для использования в качестве отелей класса люкс. Во Франции, Германии, Великобритании и Испании издаются каталоги отелей, расположенных в старинных замках и особняках. Как правило, это роскошные дворцы, где современный сервис сочетается с духом старины. Окупаемость замка при его коммерческом использовании составляет в среднем от 5 до 7 лет. Его можно сдавать для торжественных мероприятий, симпозиумов и просто для отдыха. Стоимость аренды некоторых замков достигает 100 000 евро в неделю. Кроме того, замки часто покупают под реконструкцию или реставрацию с последующей перепродажей. Даже с учетом вложенных в обустройство средств прибыль может составить до 50%.
А вот русские предпочитают покупать замки для себя. Их мало интересуют объекты под реставрацию, они предпочитают такие предложения, куда можно сразу после сделки пригласить друзей или провести отпуск.
Специалисты и аналитики рынка недвижимости прогнозируют в ближайшие несколько лет рост цен на замки и поместья в среднем на 20–30% в год. Спрос в этом сегменте очень стабилен, а предложений становится все меньше. Купив немого истории, можно быть всегда уверенным в том, что позже ее можно будет выгодно продать – мало ли на свете романтиков, желающих стать новыми рыцарями, и деловых людей, желающих на этом заработать...
