Рынок продавца
Рынок недвижимости Австралии показал удивительную устойчивость к мировым потрясениям. В прошлом году прирост стоимости объектов превзошел самые оптимистические ожидания во многих регионах страны – в первую очередь в восьми крупнейших городах, где проживает около 65% населения. Жилье подорожало и в некоторых пригородах и сельских районах.
Согласно индексу RP Data-Rismark, наиболее значительное увеличение цен на жилье в 2009 г. среди региональных столиц отмечено в Дарвине (17,9%), Мельбурне (17%) и Сиднее (11,6%). В конце 2009 г. срединная стоимость недвижимости (уровень, выше и ниже которого число предложений примерно одинаково) за три месяца составляла 395 000 австралийских долларов, или $364 000. Наиболее высока срединная цена на дома в Сиднее ($506 000), за ним следуют столица Австралийского союза Канберра ($492 000) и Дарвин ($460 000). Цены на апартаменты выше всего в Сиднее ($384 000), почти столько же стоят квартиры в Мельбурне ($370 000).
Владение жильем для австралийцев – один из жизненных приоритетов, поэтому более 70% населения живет в собственных домах. Недвижимость строится качественно и быстро, но еще быстрее растет численность населения, главным образом за счет иммигрантов, поэтому новых объектов не хватает. В прошлом году рост населения происходил рекордными за последние 40 лет темпами, что и стало одной из главных причин удорожания жилой недвижимости. Спрос на дома превосходит предложение, и этот сегмент представляет собой рынок продавца. Нехватка площадей подталкивает вверх арендную плату и тем самым делает инвестиции в недвижимость Австралии еще более привлекательными.
По мнению большинства девелоперов и аналитиков рынка, в ближайшие несколько лет такая ситуация сохранится. Харли Дэйл, экономист австралийской Ассоциации жилищного строительства, опасается, что, если правительство не будет стимулировать строительную отрасль, разрыв между спросом и предложением увеличится еще сильнее.
Некоторые эксперты считают, что в 2010 г. в свете повышения учетных ставок и сокращения государственной помощи покупателям первого жилья цены станут расти медленнее. Однако оба события уже произошли в ноябре, а цены все равно повышаются. Экономист компании Australian Property Monitors Мэтью Белл считает, что процентные ставки повлияют на динамику рынка недвижимости не раньше, чем достигнут уровня 7,5–8%.
Наши там
Процент иностранцев, владеющих отдельными домами в Австралии, невелик, хотя Зеленый континент является одним из самых популярных туристических направлений. Из-за перелета, который занимает около суток, россияне редко покупают недвижимость в Австралии в качестве жилья для отдыха, зато постепенно растет число тех, кто использует ее как средство заработать.
Согласно отчету агентства недвижимости Gordon Rock за 1-е полугодие 2009 г., покупатели из России и стран СНГ заняли второе после англичан место по активности на австралийском рынке недвижимости: на их долю приходится около 27% от общего числа покупок недвижимости нерезидентами. Больше других россиян интересуют штат Квинсленд, в особенности его курортные города Брисбен и Голд-Кост.
Голд-Кост пользуется большой популярностью и является одним из наиболее быстро развивающихся регионов Австралии: «Каждую неделю сюда прибывает на постоянное место жительства около 500 человек, – рассказывает юрист компании The Green Continent Елена Лукашова. – Апартаменты и дома продаются еще на стадии проектирования и строительства, и в ближайшие пять лет дефицит жилья вряд ли будет удовлетворен».
Для приобретения недвижимости в Австралии необходимо получить разрешение от контрольного ведомства Foreign Investment Review Board (FIRB). После этого иностранцы имеют право приобретать недвижимость только на первичном рынке и в дальнейшем могут распоряжаться ею по своему усмотрению. На вторичном рынке покупка возможна при наличии временной австралийской визы, действующей еще не менее 12 месяцев на момент заключения сделки.
Покупая земельный участок, инвестор обязан в течение года начать на нем строительство, причем стоимость здания должна составлять не меньше половины от стоимости земли. Владение недвижимостью в Австралии позволяет рассчитывать на льготы при оформлении виз и гражданства.
Тихоокеанская Англия
Новая Зеландия – государство, построенное младшими отпрысками английской земельной аристократии по образцу Англии. Не только законодательство, но и пейзажи, во многом рукотворные, и даже местный климат напоминают Англию. Качество жизни также сравнимо, а вот ее стоимость в новозеландских городах существенно ниже, чем в Лондоне.
Иностранные инвестиции играют большую роль в экономике Новой Зеландии, чему способствует либеральная налоговая политика и низкие ставки, ориентированные на долгосрочные инвестиционные проекты.
Основные тенденции на новозеландском рынке недвижимости прошлого года схожи с австралийскими, хотя цифры, в которых выразился подъем, ниже – но ниже и ценовой порог вхождения на рынок. Средняя стоимость домов в стране в 2009 г., как сообщается в отчете новозеландской компании Quotable Value, составила 404 700 новозеландских долларов, или $299 500, что всего на 4,9% ниже, чем пиковые показатели конца 2007 г.
Среди причин удорожания недвижимости коммерческий директор Coastal Development Holdings Сергей Щечка называет рост экспорта на 20% по сравнению с 2008 г., сокращение безработицы, самые низкие за последнее десятилетие проценты по банковским займам и увеличение потока иммигрантов и иностранных инвесторов. «В настоящее время экономика Новой Зеландии выходит из рецессии, и рост на рынке недвижимости стабилен и устойчив, что делает инвесторов более уверенными в их вложениях. Потребность в недвижимости растет во всех главных регионах страны», – говорит эксперт.
Наибольшее удорожание жилья компания Quotable Value зафиксировала в городе Нью-Плимут (7,1%). В столичном Веллингтоне цены выросли на 4,6% (до $332 000), а в крупнейшем Окленде – на 5,1% (до $396 000).
Институт недвижимости REINZ в своих статистических исследованиях приводит еще более значительные цифры: так, например, в Окленде положительная динамика, по данным REINZ, составила 12%.
Но, основываясь на тех же статистических данных, одни утверждают, что стакан наполовину полон, другие – что он наполовину пуст. Генеральный директор агентства First National Group Джон Стюарт считает, что разговоры о мини-буме на новозеландском рынке недвижимости безосновательны. «Большая часть домов, по нашему опыту, все еще реализуется на 10–15% дешевле, чем два года назад, а объемы продаж, хотя и выросли по отношению к прошлому году, остаются существенно более низкими, чем в 2007 г».
Иными словами, несмотря на некоторый рост, рынок пока далек от максимальных оборотов, которые отмечались пару лет назад. Относительно низкая активность связана с тем, что многие продавцы по-прежнему занимают выжидательную позицию. Это подтверждает статистика официального сайта недвижимости Новой Зеландии Realestate.co.nz: число новых предложений на рынке снизилось на 17% по сравнению с 2008 г. и на 24% по сравнению с 2007 г., что сопровождалось и сокращением объема продаж. Стоит отметить, что это примерно согласуется со снижением спроса в последние годы. В целом же за 2009 г. в сфере недвижимости зарегистрировано около 98 000 сделок.
Как положительную тенденцию менеджер компании Quotable Value Гленда Уайтхед отмечает большую покупательскую активность в нижнем ценовом сегменте, тогда как в 2008 г. она, напротив, значительно упала. Эксперт надеется, что в скором будущем активность возрастет и рынок станет более сбалансированным.
В Глобальном индексе цен на жилье консалтинговой компании Knight Frank за III квартал 2009 г. Австралия и Новая Зеландия занимают пятое и седьмое места среди наиболее быстро восстанавливающихся рынков. Британия, согласно данным этой компании, демонстрирует устойчивый рост уже с марта 2009 г. «Остальные мировые рынки, – отмечает руководитель отдела зарубежной недвижимости Knight Frank Елена Юргенева, – следуют за ней, как правило, с интервалом в полгода-год». И это позволяет надеяться, что вслед за лидерами списка в сторону восстановления повернется большинство рынков недвижимости.
