Среди ее преимуществ для отдыхающих – близость к археологическим памятникам Луксора и другим достопримечательностям, а также благоприятный климат. «В Хургаде постоянно ощущается легкий морской бриз, благодаря этому температура на несколько градусов ниже, чем в Шарме, нет изнуряющей жары», – говорит руководитель сектора «Недвижимость в Египте» ООО «Страна Плюс» Елена Крылова. Практически все поклонники Хургады упоминают о роскошных песчаных пляжах, каких практически нет в самом Шарме. Анастасия Агапова из компании Hurghada Home Real Estate включает в список важных преимуществ и невысокую стоимость услуг, и близость к аэропорту.
В целом, если человек ищет место, чтобы полежать недельку на хорошем пляже и поплавать с маской, разница между Шармом и Хургадой не слишком велика. Но если планировать более длительное проживание и покупку недвижимости, Хургада очевидно выигрывает.
Как жизнь?
Хургада – это уже почти конгломерат курортных городов и поселков, включая Сахл-Хашиш, Макади-Бей, Сома-Бей, Сафагу, Эль-Гуну. В последние годы наибольшее внимание инвесторов привлекает Сахл-Хашиш – новый и быстро развивающийся курорт премиум-класса. Здесь есть гольф-поля, яхт-клуб с самой большой пристанью в регионе, идет строительство подводного аттракциона «Город фараонов».
И если Шарм – это в первую очередь место, предназначенное именно для отдыха, то в районе Хургады есть все необходимое не только для временного, но и для постоянного комфортного проживания: школы для детей иностранцев, колледжи, больницы. В городе работают продуктовые сети – «Абу-Ашара» и METRO, вскоре сюда придет Carrefour. «Медицинское обслуживание – на европейском уровне. Хорошо работает банковская система, везде можно оплатить покупки кредитной картой. Здесь хорошие дороги, дешевый бензин (такси обойдется не более чем в $5 по городу), доступная аренда автомобилей. Хургада мультинациональна: общаться можно не только на арабском, но и на английском, немецком, русском языках, ведь по официальной информации более 30% населения города – иностранцы», – рассказывает Елена Крылова.
В городе появилась даже русская школа. «Многие покупатели недвижимости привозят сюда детей с ослабленным здоровьем. Они живут здесь весь холодный сезон, и дети ходят в школу. А летом перебираются в Россию», – поясняет Игорь Валуйский из компании Intercity.
Но главное отличие Хургады от Шарма – возможность приобрести дом в полную собственность. «В Шарме нельзя купить недвижимость на правах freehold, только по договору узуфрукта. А в Хургаде этих ограничений нет», объясняет Елена Крылова. Если на Синайском полуострове земля принадлежит государству и не продается, а арендуется на 99 лет, то в Хургаде оформляются в собственность и дом или апартаменты, и участок.
В пользу покупки недвижимости в Египте в целом говорят такие факторы, как безвизовый въезд, невысокие цены и низкие налоги. Сейчас египетское правительство постепенно вводит ежегодный налог на недвижимость. Декларированию подлежат все достроенные объекты независимо от их стоимости, однако начисляется налог лишь на объекты дороже 500 000 египетских фунтов (около $91 000). Ставка прогрессивная, сбор за объект стоимостью 500 000 египетских фунтов – около 30 фунтов ($5,5), стоимостью 1 млн фунтов – примерно 660 фунтов в год.
Вторичка против первички
В Хургаде сегодня достаточно широкий выбор недвижимости – от скромных студий до роскошных вилл. Цены на интересные для иностранных покупателей объекты начинаются уже с $20 000.
Можно купить квартиру и за $10 000–12 000, но это будет, как описывает Лариса Валуйская, «типичная арабская квартира в типичном арабском районе». Иногда такой объект покупают спортсмены, чтобы использовать его как склад для экипировки.
В среднем цены на жилье в центре Хургады – от $400 до $1000, в районе Сакалла – от $300, в районе Дахар – от $250 за 1 кв. м.
По словам риэлторов, наибольшим спросом пользуются апартаменты площадью 30–50 кв. м за $25 000–30 000. «Приобретают их в основном пенсионеры, любители водного спорта, семьи с маленькими детьми», – рассказывает Игорь Валуйский.
Большую часть вторичного рынка составляют новые, завершенные объекты. Их продают инвесторы, купившие строящееся жилье несколько лет назад. Как рассказывает Ирина Чугунова, это абсолютно новые, отделанные квартиры, где никто не жил. Часто они продаются уже с меблировкой и всем необходимым оборудованием. Тем, кто хотел бы переехать в новый дом сейчас или заинтересован в конкретном районе, имеет смысл выбирать именно такие варианты.
Так, только на вторичном рынке сейчас доступны резиденции в поселке на территории пятизвездочного отеля в Макади-Бэй: застройщик продал все объекты уже полтора года назад, а спрос существует и сегодня. Другой пример – комплекс Esplanada Residence в центре Хургады, на первой линии. «Цены на стадии строительства начинались от 600 евро за 1 кв. м, сейчас в этом районе жилье продается по $1700 за 1 кв. м», – говорит Елена Крылова.
На нулевом этапе строительства жилье может быть на 25% дешевле, чем аналогичный готовый объект в том же районе. Кроме того, застройщики нередко предлагают беспроцентную рассрочку. Чем ближе завершение строительства, тем выше цены.
В крупном строящемся комплексе Samra Bay (район Village Road, первая линия) цены на апартаменты колеблются от $170 до $1900 за 1 кв. м в зависимости от этажа.
Апартаменты площадью от 44 кв. м в проекте West Side Village, завоевавшем в 2008 г. премию Arabian Property Awards в номинации «Лучший дизайн», можно приобрести по цене от $43 173. Комплекс с садами, бассейнами, теннисным кортом, спа и другими объектами уже завершен более чем на 85%. Первые покупатели заедут сюда уже в апреле.
Жилье в практически готовом комплексе Paradise Gardens в центре Сахл-Хашиша стоит от $101 500 до $222 400. Предлагается рассрочка на пять лет, также есть возможность заключить договор гарантированной аренды с доходностью 5–7% в зависимости от срока контракта.
Бумажные риски
Критики египетского рынка недвижимости делают акцент на высоких рисках, связанных с покупкой в этой стране. Местный рынок, действительно, очень молодой и потому не вполне урегулированный.
Однако риск незавершения строительства, который в последнее время очень волнует покупателей на любом рынке недвижимости, в Египте невысок. Задержки сдачи дома в эксплуатацию (до полугода) случаются, но стройки не замораживают. «В Египте не развито банковское кредитование, почти все местные компании строят на свои средства, – объясняет Лариса Валуйская. – Кроме того, застройщик имеет законодательные ограничения по сроку сдачи дома. Максимальный срок – пять лет. Дольше задерживать строительство он не имеет права».
Для первичного рынка Египта гораздо актуальнее другие риски. «Подводных камней хватает, – предупреждает Анастасия Агапова. – Это и финансовая устойчивость компании, и заложенный бюджет на строительство или строительство от продаж объектов». Проблемы могут также возникнуть, если у девелопера отсутствуют необходимые документы.
Прежде чем покупать новостройку, необходимо убедиться в наличии у девелопера двух документов: подтверждения права собственности на строящийся объект и подтверждение права собственности на земельный участок. Иначе может оказаться, что застройка ведется на муниципальной земле, и покупатель недвижимости не сможет оформить ее в собственность.
На вторичном рынке риск связан с прошлыми перепродажами и оформлением таукиля – документа о передаче прав собственности на объект. При перепродаже таукиль прежнего владельца аннулируется, но при многократной перепродаже есть риск потерять звено этой цепочки, упустить момент, когда сделка была оформлена ненадлежащим образом. Если это произошло, то однажды может появиться человек с неаннулированным таукилем, и он будет считаться полноправным собственником.
«Цепочки перепродаж очень сложно отследить. Поэтому мы, например, не работаем с вторичкой, – рассказывает Лариса Валуйская. – А тем, кто хочет купить квартиру именно на вторичном рынке, рекомендуем в обязательном порядке обращаться к опытному адвокату. Он должен взять копии всех имеющихся таукилей, пойти с ними в аналог регистрационной палаты, найти там оригиналы и сверить их по номерам с копиями. Случаи расторжения сделок бывали неоднократно. И нельзя даже упрекнуть продавцов в мошенничестве. Здесь, скорее, можно говорить о легкомыслии покупателей».
