Портрет в целом…
На жителей России, не избалованных солнцем и теплом, наибольшее впечатление производит климат средиземноморских курортов Турции, где погода в течение почти всего года теплая и сухая. Количество солнечных дней в году – более 300. Курортный сезон длится с апреля по конец октября, и температура воздуха в этот период составляет +25–33С, а вода прогревается до +23–28С.
До Турции очень легко добраться – авиарейсы из Москвы выполняются ежедневно. «Регулярно летают «Аэрофлот» и компания Turkish Airlines, – говорит Алевтина Калинина, генеральный директор компании Avalon Investment & Management. – Цена билетов эконом-класса из Москвы в среднем составляет 11 500 руб., кроме того существует множество чартерных рейсов по цене от 9000 руб.». Добавим к этому безвизовый режим. Точнее говоря, визы для россиян предусмотрены, но они продаются прямо в аэропорту – специальная марка стоимостью $20 наклеивается в паспорт и дает право на пребывание в стране до 60 дней.
Привлекает и невысокая стоимость жизни. «Стоимость минимального пакета продуктов на месяц для семьи из четырех человек составляет около 800 лир ($527), – говорит Илья Пасконный, руководитель отдела продаж строительно-риэлторской компании Ilbeyhouse. – Поэтому все больше людей, особенно пенсионеров, решают остаться здесь на длительное время». К тому же турки очень лояльны и благожелательны к иностранцам, а в туристических регионах, где компактно проживают и отдыхают приезжие, практически отсутствует уличная преступность.
И, конечно, недвижимость. Недорогая, вполне европейского качества, с прекрасным сервисом и инфраструктурой. Эти факты, а также растущая экономика страны, низкая инфляция, разумная политическая система и прозрачная правовая среда делают покупку турецкого курортного жилья очень привлекательной.
В юридических вопросах Турция традиционно соблюдает «принцип взаимности»: гражданам другой страны предоставляются те же права, какие эта страна предоставляет турецким гражданам. Соответственно, частные лица из России могут приобрести недвижимость и дома с участками, но не могут купить незастроенную землю.
…и в деталях
Курортные районы юго-запада Турции – территория не очень большая, но она делится на три региона, отличающиеся друг от друга. Самый северный из них – побережье Эгейского моря, где расположены города Бодрум, Фетхие и Гечек. Курортный сезон здесь не столь продолжителен – он длится с начала мая по конец сентября. На средиземноморском побережье наиболее известны Анталья и Кемер, где лето более теплое, сезон начинается с середины апреля и заканчивается в середине октября. Но еще теплее погода в Алании и ее окрестностях, где температура в среднем на 2-3 градуса выше, чем в Анталье. Купаться можно начинать уже в начале апреля, и завершается сезон в ноябре.
По словам Ильи Пасконного, у отдыхающих и покупателей недвижимости из России наиболее популярен регион Антальи – и в первую очередь Кемер. Это очень красивый курорт, расположенный у подножья прекрасных гор и на берегу чистейшего моря. Население городка составляет всего около 20 000 человек, и практически любой продавец знает русский язык.
Стремительно набирает популярность Алания. «В Алании много зелени и фруктов, пляжи здесь песчаные – пологие и чистые, – рассказывает Елена Штайнер, директор по продажам недвижимости компании Alaydin Construction & Real Estate. – Сюда любят приезжать туристы с детьми; кстати, в Алании большой выбор водных аттракционов». Сам город не очень крупный, но богат историческими памятниками и достопримечательностями, что позволяет приятно разнообразить отдых.
Что до Эгейского побережья, то оно традиционно пользуется популярностью у туристов из Западной Европы, которые ценят его за более мягкий климат. Однако сегодня к нему растет интерес и со стороны россиян.
Существует и еще один курортный регион Турции – о нем в России мало кто знает. Это район города Мерсин, расположенный восточнее Алании. «Там – лучшие песчаные пляжи и самое теплое море», – считает Александр Жегулин, директор представительства компании Sinan Insaat в России.
Что предлагается?
Диапазон цен на курортную недвижимость Турции достаточно широк, но в целом они не слишком высоки. «Предложения эконом-класса стартуют от 450 евро, бизнес-класса – от 750 евро и класса люкс – от 1700 евро за 1 кв. м, – говорит Алевтина Калинина. – Однако цифры эти ориентировочны: цены на один и тот же тип квартиры могут различаться на 30% в зависимости от этажа, видовых характеристик и месторасположения внутри комплекса».
Самые доступные предложения начинаются от 20 000 евро, но приобретать их специалисты не советуют. Экономия достигается за счет качества строительства и малопривлекательного расположения – вдали от моря, зато недалеко от чего-нибудь малоприятного вроде шумной автомагистрали. Расстаться с таким приобретением впоследствии будет непросто – неликвид!
Другой полюс – жилье элитное и дорогое. «За последние пять лет в Турции появились объекты, которые с полным правом можно назвать клубным жильем, – отмечает Елена Штайнер. – Такие проекты возводятся крупным солидным застройщиком. Для них обязательны охраняемая территория и полный комплекс инфраструктуры, включающий фитнес-центр, спа, хаммам, детскую комнату, бассейн, гаражи и др. Стоимость 1 кв. м в таких комплексах – от 900 до 2000 евро.
При приобретении объектов на ранней стадии строительства существует риск того, что проект не будет завершен. Но, по словам экспертов, в Турции он не больше, чем в других странах. «Этот риск существует всегда, – считает Илья Пасконный. – Чтобы свести его к минимуму, необходимо как следует изучить информацию о компании-застройщике в интернете. Познакомиться с теми, кто уже сделал покупку у этой компании. Попросить копии учредительных документов, свидетельство о праве собственности на землю, на котором запланировано строительство. Но лучше всего, приобретая турецкую недвижимость, обратиться за помощью в сопровождении сделки к хорошо зарекомендовавшей себя на российском рынке риэлторской компании».
Разумеется, в Турции, как и везде, существует вторичный рынок. Его можно разделить на действительно вторичный (т. е. старые дома и квартиры, в которых прежде жили местные жители) и «условно вторичный» – перепродаваемые иностранными покупателями курортные объекты. К любой вторичке следует отнестись с осторожностью: если дом был построен несколько лет назад, он, скорее всего, проигрывает по качеству современным новостройкам. Турецкая строительная отрасль прогрессирует на глазах, и то, что строилось даже в 2005 г., радикально отличается от построенного сегодня. Что уж говорить о зданиях, чей возраст измеряется десятилетиями!
Важные детали
Среди характерных особенностей турецкого рынка недвижимости прежде всего отметим специфическую ситуацию с ипотекой. Турки исповедуют ислам, а в Коране запрещено давать деньги в долг под проценты. И хотя способы обойти этот запрет давно придуманы, потребители долгое время сами не хотели брать ипотеку – запрещено же! В сочетании с невысокими доходами местных жителей это ведет к тому, что ипотека гораздо более доступна иностранцам, чем коренному населению.
На сегодняшний день ипотечные кредиты для иностранцев, способных документально подтвердить свой доход, в том числе и для россиян, выдаются на срок от 5 до 25 лет. Ставки за последний год выросли и составляют сейчас 10,7% годовых, тогда как еще недавно было 7–8%. По сравнению с российскими реалиями такие условия кажутся весьма выгодными, но по мировым меркам эти проценты очень высоки. Поэтому многие строительные компании создали собственные программы финансирования, предусматривающие беспроцентные рассрочки и гибкий график оплаты.
И, наконец, об одном немаловажном аспекте. В соответствии с уже упоминавшимся принципом взаимности, российские граждане не могут наследовать в Турции «по закону», то есть без завещания, так как Россия не предоставляет подобные права турецким гражданам. В случае смерти гражданина РФ его турецкая собственность продается государством на аукционе. Выход очень простой: нужно написать завещание и заверить его апостилем. Лучше это сделать у турецкого нотариуса, но можно и в России или в любой другой стране, подписавшей Гаагскую конвенцию 1961 г.
