После вступления Чехии в ЕС в 2004 году уровень жизни в ней заметно растет. По такому показателю как ВВП на душу населения Чехия превзошла всех новичков в Евросоюзе кроме Словении. За последние 5-6 лет курс чешской кроны, вырос почти вдвое по отношению доллара США и на треть к евро. Сегодня средняя зарплата в Чехии составляет 20 тысяч крон в месяц, что в пересчете по нынешнему курсу составляет около 900 долларов. По итогам прошлого 2005 года по притоку прямых иностранных инвестиций Чехия – лидер среди стран Центральной Европы (8,8 млрд. евро).
Так как же начать здесь бизнес, связанный с недвижимостью? Оставим в стороне такие общие моменты, как подбор объекта, оценку окупаемости, ликвидности – все это происходит точно так же, как в любой иной стране. Остановимся на сугубо чешских особенностях.
Первый этап – бюрократический
По чешским законам иностранец, если только он не имеет разрешения на постоянное место жительства (ПМЖ) в Чехии, не вправе владеть недвижимостью. Этот запрет легко обходится путем регистрации частной фирмы, а так как человек может быть ее единственным учредителем, то он вправе единолично распоряжаться своей собственностью. Никаких подводных камней здесь нет, наоборот, четкий учет и прозрачность всех юридических нюансов гарантирует надежность
Более того, учредив фирму, вы имеете право на получение вида на жительство (ВНЖ), а также годовой бизнес-мультивизы, которая дважды продляется на двухлетний срок. По истечении пяти лет можно получить ПМЖ. С продлением мультивиз проблем обычно не бывает, если только вы не умудрились за прошедшее время совершить в Чехии преступление. Имея ПМЖ, если хотите – переводите недвижимость на себя.
Процедура регистрации фирмы несложна, занимает 2-3 недели и обходится в 1500-2000 евро. Для этого и приезжать в Чехию не обязательно, достаточно правильно оформленной доверенности, списка учредителей с указанием их доли в уставном капитале. Подавая документы, необходимо указать желаемые виды деятельности, причем писать можно все, что угодно, на этом этапе никаких лицензий не требуется. Уставной капитал в случае общества с ограниченной ответственностью должен быть не менее 200 000 чешских крон ($9000), но первоначально можно внести половину.
Для оформления документов на ВНЖ, в частности, нужно представить подтверждение российского или любого другого банка о вашей финансовой состоятельности. На сегодня необходимо заявить суммы, эквивалентную не менее чем $5400. Потребуется справка об отсутствии у вас текущей судимости за уголовное преступление в России и Чехии. Если претензий к документам нет, ваша фирма указана по достоверному юридическому адресу а ваша фамилия – на почтовом ящике по адресу вашего предполагаемого будущего проживания, то отказов, как правило, не бывает. Стоимость подготовки пакета документов, включающая юридического и почтового адресов, составляет 400-500 евро.
Начинаем с малого…
На каком виде бизнеса остановиться? Например, это может быть газетный киоск где-нибудь в переходе у метро, который Чехии называется «трафика». Помимо газет и журналов, в нем продается все, что угодно – спиртное, сигареты, закуски, телефонные карты, проездные билеты... На торговлю подакцизными товарами лицензий не нужно, кассовый аппарат – на усмотрение владельца, причем правительство в очередной раз отодвинуло срок обязательной установки аппаратов с фискальной памятью. Главное – чтобы были накладные на имеющийся товар и не просрочена годность продуктов. Чистая прибыль обычно составляет $1500-2000 в месяц – для Чехии совсем неплохо. Если же оснастить киоск терминалом лотерей «Сазка», то прибыль возрастает вдвое. Окупаемость – где-то два-три года. Спокойный, но скучноватый бизнес.
Пивной бар или дорогой ресторан?
Чехия – признанная в мире пивная держава, каждый чех в год выпивает в среднем 156 литров пива, это – национальный напиток, а пара часов, проведенных ежедневно после работы в пивной – часть образа жизни. Если вы намерены осуществить свою давнишнюю мечту стать владельцем чешской пивной, то следует учесть, что за пивным краном, то есть «пипой», должен стоять чех и никто иной. Этого требуют местные традиции и менталитет.
Проще всего иметь пивной бар. Купите или снимите в аренду подходящее помещение, любой пивной завод с удовольствием поставит вам бесплатно не только оборудование для розлива пива, которое будет подвозить по телефонному звонку, но и обеспечит посудой, фирменными скатертями и рекламой. К пиву подойдут острые холодные закуски – «утопленники» (сосиски в маринаде), специальные пивные сыры, «топинки» – гренки, подаваемые с дольками чеснока. Категорически не рекомендуется внедрение «новинок» из России, как вяленая вобла или копченый лещ.
Если позволяет помещение, поставьте пару бильярдных столов, повесьте на стену дартс и установите телепроектор с постоянно включенным спортивным каналом. И непременно установите игровые автоматы. Для этого нет необходимости получать дорогостоящую лицензию, достаточно обратиться в фирму, которая ею владеет. Если в ближайшей округе нет такого заведения – дело обязательно пойдет. Но в том и проблема – найти такой квартал…
Рангом выше – типичная чешская «госпóда» (с ударением на втором «о») – трактир, где к пиву подаются и горячие блюда. Значительная часть выручки идет от так называемого «дневного меню», когда комплексный обед стоит всего $3-4. Вечером хороший ужин и несколько бокалов пива или вина обходятся в $10-15. Ежедневное посещение ресторанчика в Чехии – обычное явление, поэтому рассчитывать на то, что посетители придут не столько поесть и поболтать с друзьями, сколько продемонстрировать свои финансовые успехи, не приходится. На этом обожглись многие выходцы из стране бывшего СССР, которые назначали непомерно высокие по чешским меркам цены и отпугивали всю клиентуру.
Что касается более дорогого ресторана, то лучше всего покупать готовый, раскрученный объект. В его стоимость помимо мебели и оборудования, входит также компенсация за организованный бизнес, формирование клиентуры, доброе имя и т.п. Обычно это делается, когда вы не покупаете ресторан вместе с помещением, а переводите на себя договор аренды. Купить ресторан вместе с помещением - довольно редкая возможность. Скорее можно купить весь дом, на первом этаже которого имеется такое заведение или другой коммерческий объект.
Теперь о ценах. В историческом центре Праги, особенно популярных у туристов местах, такие объекты продаются не часто - кто ж будет расставаться с удачным бизнесом? За новый ресторан в самом сердце Старого Города предлагают 600 000 евро, давно работающий, естественно, будет дороже. В престижном районе Винограды право аренды помещения и за право аренды нового ресторана с мебелью и оснащением просят 40 000 долларов, ведь постоянная клиентура пока лишь в перспективе.
Ну и еще одно предложение - центр Праги, улица Водичкова, ресторанный комплекс. На первом этаже французский ресторан на 85 мест, терраса на 400 мест, в подвальном помещении пиццерия и ресторан на 160 мест. Полезная площадь 3 000 кв.м. Цена - 1 млн. евро.
Как заработать на чешских достопримечательностях
Делать бизнес на туризме в Чехии, как говорится, сам Бог велел. По официальным данным туризм обеспечивает около 4% чешского ВВП, причем в год страну посещает более 100 млн. туристов. Больше всего гостей приезжает из Германии, Великобритании и Италии.
Эта индустрия для государства не требует больших инвестиций. Главное, чтобы был обеспечен приток туристов, а разместить их в отелях, накормить в ресторанах и предоставить экскурсоводов – дело частного бизнеса, который и получает львиную долю доходов. Помимо раскрученных Праги, Карловых Вар и других городов и отдельных замков, немалый потенциал в себе скрывают лечебные курорты (Теплице, Франтишкове и Марианске Лазне, Подебрады, Лугачовице и др.) и горнолыжные центры (Шпиндлеров Млин, Гаррахов, Чешская Швейцария).
С туризмом неразрывно связан гостиничный бизнес. Не прогадают те, кто купил в Праге пансион – небольшой отель семейного типа. Иногда приходится слышать, что это бизнес хлопотливый, но малоприбыльный. Однако так говорят те, кто не владеет пансионом, а снимает его в аренду, к тому же не обеспечив заранее притока клиентов. Пока своя клиентура будет наработана, пройдут месяцы, а то и годы, а 1000-1500 евро в месяц за аренду платить приходится, отсюда и проблемы. Дом в Праге, где можно оборудовать несколько номеров, стоит 250 000 – 300 000. Где-нибудь в горах на немецкой границе или в национальном парке Шумава на юге действующий пансион с постоянной клиентурой предлагается примерно за 150 000 евро, более крупный отель с рестораном и баром – за 350 000.
Отдельная тема – Карловы Вары, которые в прошлом году посетили десятки тысяч туристов из России. Утверждают, что сегодня 70% карловарских отелей и санаториев владеют россияне. 13 октября нынешнего года между Карловыми Варами и Москвой был подписан договор о дальнейшем развитии сотрудничества. Пражская экономическая газета Hospodářské noviny, ссылаясь на российские «Ведомости», писала в мае 2006 года: «Российские предприниматели считают инвестиции в курортные объекты в Чешской Республике престижными и гораздо более безопасными, чем подобный бизнес в России». Эксперты полагают, что владеть недвижимостью в Чехии для многих россиян имеет и психологическое значение, помимо того, что здесь ниже инвестиционный риск, имеется устоявшийся рынок и отсутствует сезонность в туристическом и курортном бизнесе.
Тренды в чешской недвижимости
Бесспорно, самые беспроигрышные инвестиции – в недвижимость. Тренд последнего года в Праге – покупка многоквартирных домов, часть квартир в которых может быть занята жильцами, из-за чего реальная цена дома пока значительно снижена. В основном это пенсионеры, которым квартиры были когда-то предоставлены государством на «неограниченный срок» за весьма умеренную и регулируемую государством квартирную плату. После «бархатной» революции 1989 года и последующего возврата частной собственности ее законным владельцам вопрос о регулированной квартплате надолго «завис». Только в настоящее время принят закон о повышении ее размера до рыночного, которое произойдет в течение нескольких лет. В этом случае жильцы охотно переселятся в другой, более дешевый район. Цена квадратного метра в таком доме составляет $1000-2000, если это не центр Праги. Часто такое здание покупают для переоборудования под отель.
Вообще за последние 5-6 лет цены на недвижимость в Праге значительно выросли. Трехкомнатная квартира в Праге стоила тогда 1,2 миллиона крон – всего лишь $30 000 по тогдашнему курсу. Сегодня цена составит уже 2 млн. крон - а в долларах это уже $90 000. Будущее не обещает стремительного роста цен, ожидается стабильное увеличение стоимости жилья основанное на общем подорожания жизни, росте зарплаты, цен на стройматериалы, отмены регулируемой квартплаты и льготной ставки НДС на жилищное строительство. Сегодня средняя цена одного квадратного метра нового жилья в Праге около 1400 евро, вторичного – около 1000 евро. Особо привлекательны инвестиции в земельные участки вокруг крупных городов для последующего жилого строительства. Ежегодный рост цен на них составляет 10-20 процентов.
Хит последних лет в чешской коммерческой недвижимости– современные офисные центры и логистические парки. Сегодня средняя цена аренды офиса в новом или модернизированном здании в центре Праги равна 17-19 евро за квадратный метр в месяц. Компания Jones Lang La Salle отмечает, что рост арендных ставок в Праге отстает от показателей Лондона, Мадрида или Парижа, находясь на уровне Варшавы, Лиссабона или Берлина. Однако тенденция повышения спроса на пражские офисы явна: объем аренды лучших офисов увеличился на 58 процентов. По этому показателю Прага занимает третье место в Европе после Утрехта и Франкфурта.
И в заключение еще несколько цифр. По данным компании PricewaterhouseCoopers, на покупку чешских фирм иностранные инвесторы в прошлом году потратили более $4 млрд. По оценке международной риэлторской компании Cushman & Wakefield - Healey & Baker, чешская коммерческая недвижимость, в глазах иностранных инвесторов является «синонимом высокого заработка в стабильной среде», занимая несколько последних лет первое место по привлекательности этого рынка в регионе. Разве этих цифр недостаточно для того, что задуматься об открытии своего дела в Чехии?
