«Интерес к недвижимости, в которую девелоперы вдохнули вторую жизнь, с каждым годом растет, – уверен Даниэл Бонвичини, менеджер компании Italia Estate AS, занимающейся проектами реновации в Италии. – В первую очередь, благодаря особенному шарму таких проектов, но это не единственная причина. Восстановление очень оправданно с точки зрения экологии: зачем заливать бетоном еще один участок земли, если есть масса возможностей возродить уже существующие постройки?»
Реконструкция, реставрация, реновация
Международные награды в категории «Реновация» присуждаются самым разным жилым проектам. Среди них есть такие, которые предусматривают полное восстановление исторических интерьеров вместе с атмосферой средневекового замка. Но есть и другие примеры – современные лофты, в которые превращаются старые складские и фабричные помещения.
И все же следует различать реконструкцию, реставрацию и реновацию. Жоэль Брённиманн, партнер швейцарской архитектурной компании Bronnimann & Gottreux, на счету которой десятки проектов, включая жилые дома, гостиницы, музеи и даже школы, поясняет: «Реконструкция подразумевает возведение здания заново после разрушения. Как правило, у реконструированного здания те же размеры, что и у оригинала, однако совсем не обязательно, что архитектурные элементы остаются прежними.
Реставрационные работы осуществляются на строениях, обладающих исторической ценностью и достойных сохранения. Как правило, реставраторы внимательно изучают техники, которые применялись в эпоху создания объекта недвижимости, чтобы максимально точно восстановить оригинал.
Что касается реновации, то она предполагает обновление без обязательного восстановления оригинального вида. Целью реновации зачастую является придание «нового блеска» обветшавшим домам». Ключевым объектом реновации для Bronnimann & Gottreux сегодня является эксклюзивный комплекс Du Parc Kempinski Private Residences в районе Лаво на швейцарском берегу Женевского озера.
Возвращение Прекрасной эпохи
В этом году Du Parc получил Гран-при Homes Overseas Russian Awards 2010 как лучший из представленных проектов благодаря уникальному расположению, высокому качеству строительства, отделки и интерьеров и уровню обслуживания. Виноградники Лаво, террасами спускающиеся к воде, хорошо известны ценителям вина, красота близлежащих городов Монтре и Веве и незабываемые виды на Французские Альпы по ту сторону озера соблазнили немало великих людей от Байрона до Чарли Чаплина и Фредди Меркьюри.
В XX в. многие знаменитости останавливались в отеле, построенном в 1906 г. на склоне горы Монт-Перелин, над Монтре, и впоследствии получившем название Hotel Du Parc. «Старая дама» – так сегодня называют обветшавшее здание Belle Epoque специалисты Swiss Development Group, которая собирается дать отелю новую жизнь. Вместо 140 гостиничных номеров будут созданы 21 апартаменты площадью от 200 до 437 кв. м. Также девелопер взялся восстановить некогда сгоревшую при пожаре высокую крышу, благодаря чему на верхнем, мансардном этаже появятся три пентхауса, оформленные дизайнерами Fendi Casa и Mariani. В России проект представляет компания Knight Frank. Директор по развитию бизнеса департамента элитной недвижимости Knight Frank Елена Юргенева рассказывает: «Апартаменты будут оснащены современной кухонной техникой, аудио- и видеосистемами, системой «умный дом», контролирующей освещение, температуру, положение штор, биометрической системой безопасности, при этом проект сохранит антураж и атмосферу великой эпохи».
Создать интерьеры, от которых не будет «пахнуть пылью», и в то же время передать все уважение к славной истории отеля – своеобразный вызов для компании BBG-BBGM, работающей над дизайном апартаментов. «Мы используем современные материалы и в некоем роде противопоставляем их историческим элементам, чтобы добиться динамичной контрастности дизайна, – комментирует партнер BBG-BBGM Кристина Харт. – Ведь реновация подразумевает и переработку проекта, его структурное обновление, и восстановление подлинной истории дома, и новую интерпретацию его образа».
Уровню престижного проекта соответствует набор услуг для владельцев и их гостей. Консьерж-услуги будут предоставлять отель Le Mirador Kempinski и международная компания Quintessentially. Служба Quintessentially Wine доставит сюда, в местечко Шардон, самые известные и изысканные вина мира. Компания Givenchy будет распоряжаться частным спа. Davidoff создаст в Du Parc сигарный зал. Комплексу принадлежит парк площадью 3,2 га, здесь появятся бассейны, фитнес-зал, танцевальная студия, кинотеатр. Собственники апартаментов становятся членами гольф-клуба Лаво с полем на 18 лунок в 20 мин. езды от Du Parc.
Затратно, хлопотно… престижно
Реновация объектов высокого класса – затратное занятие. «Реновация исторического объекта, то есть сохранение основных исторических элементов здания одновременно с прокладкой современных коммуникаций, зачастую является экономически нецелесообразной для девелоперов, – рассказывает Елена Юргенева. – В абсолютном большинстве случаев застройщики, если есть такая возможность, разрушают старые здания и возводят на их месте новые». Если говорить о проекте Du Parc, то он оказался примерно на 35% дороже, чем новый комплекс соответствующего уровня, построенный с нуля. Но именно старые стены придают этому проекту особый интерес и выделяют его среди других.
При реставрационных работах специалисты сегодня в максимальном объеме используют оригинальные, традиционные материалы. Если раньше мастера нередко были вынуждены жертвовать каким-либо элементом или заменять его, то сегодня все чаще можно сохранить оригинальные фрагменты.
Корректное размещение новых систем в старых стенах стало возможным благодаря эволюции строительных и реставрационных технологий. «Основная сложность, – комментирует Жоэль Брённиманн, – заключается в том, чтобы найти правильное сочетание современных технологий и систем с историческими элементами здания, которые необходимо сохранить. При этом должны быть соблюдены все строгие требования к энергоэффективности здания, пожарной и сейсмической безопасности и т. д.». Эксперт уверен, что технологические инновации не должны заслонить собой особую красоту исторических зданий, поэтому инженерные коммуникации скрыты под подвесными потолками или полами, на стены изнутри наносятся новые изолирующие материалы, благодаря чему сохраняются фасады и их отделка.
Дополнительные трудности связаны с получением согласований на перестройку того или иного объекта. Будущее старого здания определяется его статусом. Даниэл Бонвичини отмечает: «Если речь идет о доме, построенном в 1950-х гг. или позже и не имеющем ценности с точки зрения архитектуры или истории, правильнее всего будет снести его. Но если у здания богатая история и незаурядная архитектура, единственно верный путь – реновация».
В Швейцарии, по словам Жоэля Брённиманна, здания, которые представляют особый интерес, включены в отдельный перечень и находятся под охраной государства. Работы на объектах из этого списка контролируются органом, отвечающим за сохранение исторических памятников. В соответствии с классификацией здания степень вмешательства может варьировать в зависимости от того, каким образом можно сохранить главные качественные характеристики исторического объекта.
Реновация с изменением облика допустима, только если дом не входит в число охраняемых государством или муниципальными властями объектов. Однако в любом случае разработка проекта по переустройству исторического здания идет в тесном контакте с властями. Даниэл Бонвичини рассказывает о том, как его компания работает над проектами в Италии: «Мы должны представлять план каждого будущего объекта в соответствующую организацию, где нам говорят, какую стену можно разобрать, а какая стена должна остаться нетронутой, возможно сделать новое окно или нет. Таким образом, мы получаем набор правил, в рамках которых действуем впоследствии».
Статус недвижимости диктует правила и для конечных покупателей – жильцов комплекса. В случае, если это не замок, владельцы которого обязаны сохранять интерьеры и пускать экскурсии, собственник имеет право на свое усмотрение менять дизайн жилья, сохраняя ряд элементов – например, старую лепнину и т. п. Однако с изменениями, которые касаются облика всего комплекса (окрашиванием внешних стен, установкой тентов или маркиз), наверняка возникнут большие сложности.
Тем не менее все больше покупателей недвижимости за рубежом готовы бережно хранить наследие предыдущих эпох - и сегодня им не придется отказывать себе ни в одном из атрибутов современной комфортной жизни.
