В иностранцах тут не нуждаются
Практика показывает, что человек, который никогда не был в Швейцарии и мало что знает о стране, вряд ли купит здесь недвижимость. В отличие от большинства стран мира, здесь нельзя купить дом, просто выбрав подходящий вариант. «Продажа жилья иностранцам жестко квотирована, иначе бы рынок недвижимости давно рухнул под грузом спроса из-за рубежа, а эта удивительная страна, население которой всего 7 млн чел, потеряла бы свою индивидуальность», - говорит Геннадий Габриэлян, директор компании «Дом в Европе».
Но и это еще не все. В конце 1990-х гг. была законодательно проведена граница между основным жильем и тем, что англичане называют second home («второй дом») - для отдыха или временного проживания. Основное жилье приобрести просто, но есть маленькая загвоздка: для этого надо быть гражданином Швейцарии или иметь вид на жительство. Причем на слово никто не поверит: риэлтор обязан убедиться в наличии у покупателя документов, позволяющих постоянно проживать в стране, иначе сделка будет незаконной. «Что же касается «вторых домов», то в большинстве районов Швейцарии они не продаются никому, никогда и ни при каких обстоятельствах, - рассказывает Геннадий Габриэлян. – Даже видные чиновники ЕС, работающие в Женеве, вынуждены покупать жилье в пограничных районах Франции».
Горы местами доступны
Итак, в крупных городах, таких как Цюрих, Женева и Берн, а также в большинстве равнинных кантонов купить «вторую» недвижимость нельзя. Но нас интересуют горы, а здесь как раз и можно купить пресловутый second home, но тоже далеко не везде. И тут для иностранцев свои правила – количество покупок ограничивается квотами, которые ежегодно определяют местные власти по согласованию с федеральными.
«Для иностранцев открыто большинство французских кантонов, в том числе – Вале (Valais) и Во (Vaud), - рассказывает Ребекка Браун, управляющий международного отдела британской компании Chesterton International. – Покупка в немецких частях Швейцарии обычно невозможна, исключение – несколько кантонов в районе Бернский Оберлэнд». Однако даже в «открытых» кантонах правила и ограничения для иностранцев различны. Одни из самых либеральных порядков – в кантоне Во, где находятся такие курорты, как Шато-д’Э (Chateau d’Oex), Монтре (Montreux) и Вилларз (Villars).
«Имейте в виду, что иностранцы не могут пользоваться своей собственностью более шести месяцев в году и более трех месяцев непрерывно, - напоминает Филипп Баркер, управляющий директор британской компании Overseas Homesearch. - Кроме того, в ряде кантонов есть ограничения еще и на размер объекта недвижимости, который покупает иностранец, и дополнительные условия использования и перепродажи».
Французско-итальянский колорит
Требовательным российским покупателям наиболее интересны кантоны Вале и Тичино (Ticino) - таково мнение экспертов компании «Дом в Европе». Также открыт кантон Граубюнден (Graubunden), где расположены Санкт-Мориц и Давос. «В Давосе развит горнолыжный спорт, но это его единственное преимущество, - предупреждает Геннадий Габриэлян. - Вообще, в ретороманской части страны почти никто из иностранцев покупать недвижимость не хочет». Поэтому остановимся подробнее на кантонах Во и Тичино.
В кантоне Во, тяготеющем к Женеве, расположены лучшие горнолыжные курорты страны. Здесь прекрасные условия для катания на горных лыжах и великолепный климат. Многие иностранцы покупают здесь «вторые дома» для того, чтобы проводить здесь лучшее время в году – три месяца горнолыжного сезона и еще два-три месяца летнего отдыха в Альпах.
Количество квот в кантоне Во составляет 1400. «Квоты используются властями, чтобы ограничить инвестиционные спекуляции, - объясняет Ребекка Браун, - что помогает Швейцарии поддерживать эксклюзивность. Во имеет столь значительное число квот благодаря интересу иностранцам к курортам Four Valleys». Геннадий Габриэлян добавляет: «Швейцарские власти вообще стремятся сдерживать рост цен на недвижимость. Например, иностранец в течение пяти лет не имеет права перепродать недвижимость другому иностранцу. Швейцарцу – хоть завтра, но те таких покупок не делают, так что пять лет – это период охлаждения».
Италоязычный кантон Тичино - это уже субтропики, где на берегах горных озер растут настоящие пальмы. В январе минусовая температура здесь - редкость, обычно она бывает около 0 С или даже чуть выше.
Стереотипам вопреки
Для многих может стать открытием, что альпийское лето манит туристов ничуть не меньше, чем зима, - 51% поездок иностранцев в Швейцарию приходится именно на это время года. Те, кто приезжают в Альпы летом, занимаются пешим туризмом. Часто это очень состоятельные люди, которые селятся в своем доме или в пятизвездочном отеле, чтобы часами бродить по горам.
Кроме катания на лыжах зимой и горных прогулок летом есть и более прагматичные причины купить недвижимость в Швейцарии. Например, в кантоне Вале, по словам Ребекки Браун, накладные расходы при покупке составляют всего 2,5%, также в этом кантоне нет налога на наследование. А что касается покупки недвижимости в кредит, то в Швейцарии ипотечные ставки - одни из самых низких в Европе. Компания «Дом в Европе» берется помочь россиянам получить ипотечный кредит всего под 4-4,5% годовых.
Еще один стереотип: недвижимость Швейцарии - только для мультимиллионеров. Это не так. Хотя отдых на топовых курортах требует очень серьезного бюджета, стоимость апартаментов в тех же самых местах скорее можно назвать демократичной. Например, Chesterton International предлагает вполне симпатичные квартиры, площадью от 50 кв. м, по цене от 220 000 евро, а минимальные цены в каталогах Overseas Homesearch - 245 000 евро. Не шокирует и уровень верхнего ценового сегмента – например, пентхаус в жилом комплексе Golf C на известном термальном курорте Лейкербад обойдется примерно в 1,2 млн евро. Впрочем, российские покупатели в Швейцарии не склонны особенно экономить - дорогое дорожает быстрее, а дешевое может даже и подешеветь.
В комплексе или особняком
Первый тип курортного жилья – апартаменты в малоэтажных и малоквартирных комплексах. Внешний вид домов регламентируется местными властями – все они напоминают шале. Есть ограничения даже на используемые строительные материалы. Это создает единую архитектурную концепцию застройки и выглядит очень органично и красиво. Квартиры сдаются под ключ, в них есть все, что нужно для жизни, кроме мебели.
Компания «Дом в Европе» предлагает жилой комплекс «Альпийский сад» (Le Jardin des Alpes), состоящий из четырех пятиэтажных зданий. Каждое из них имеет большие крытые балконы с захватывающими видами на горные вершины. Квартиры имеют площадь от 57 до 150 кв. м, их стоимость – от 255 000 до 862 00 евро. Площадь балконов достигает 48 кв. м!
Второй тип жилья – частное шале. И снова жесткие ограничения для иностранцев - жилые помещения не должны иметь площадь более 350 кв. м, максимальная площадь земли – до10 соток, причем покупка двух смежных участков запрещается. Удивляет то, что шале стоят относительно дешево. Апартаменты в 160 кв. м могут стоить около 1,25 млн евро, а шале площадью 350 кв. м стоят примерно столько же! «Во-первых, потому что большая квартира более ликвидна, - поясняет Геннадий. Габриэлян, ведь за отдельным домом нужно ухаживать. Для сезонного жилья это немного хлопотный вариант».
Швейцарский магнит
И все-таки почему покупатели, несмотря на все препоны, так стремятся в Швейцарию? Конечно, благодаря удивительным Альпам. Кому не захочется видеть из окна своих апартаментов огромные белоснежные вершины, оттененные яркой зеленью предгорий? Разве не привлекательно, прилетев в Женеву, через считанные минуты оказаться в другом мире - с горнолыжными трассами на любой вкус и удивительно здоровым климатом?
Все блага цивилизации находятся совсем рядом с этим горным краем. Через пару часов после спуска с горнолыжного склона вы можете уже оказаться в Женеве, а еще через 3-4 часа – в Париже или Милане. Из французских, немецких и итальянских Альп выбираться гораздо сложнее и дольше - там горы «берут» вас целиком. Правда, есть еще и Австрия...
АВСТРИЯ
Главное – душа и характер
Австрийские курорты во многом похожи на швейцарские, но здесь все как-то проще и свободнее. Территория Австрии вдвое больше, а население почти такое же - 8 млн человек. Если в Швейцарию едут за эксклюзивностью, то в Австрии туристов и инвесторов привлекает возможность просто расслабиться и отдохнуть. Горные курорты и отели Австрии не уступают в классе швейцарским, но цены здесь в среднем на 20% ниже.
Благодаря историческим и культурным связям отношение к россиянам в Австрии весьма доброжелательное. «А в последние годы, когда поток туристов из России заметно вырос, наших соотечественников полюбили еще и в этом качестве, - рассказывает Виктор Новиков, управляющий компании MY HOME. - Многие работники туристической индустрии даже начинают учить русский язык. Вообще Австрия нравится мне своим деревенским «характером». Здесь как-то все проще и ближе русской душе».
Полгода на размышления
В Австрии также есть особые правила игры для иностранцев, правда не такие жесткие. Например, нет никаких ограничений на размер участка, который покупает иностранец. Тем не менее, ряд территорий законодательно защищен от инвестиционной экспансии. В любом случае, иностранцам нужно получать разрешение на покупку. Гражданам и компаниям стран ЕС проще - проверка перед получением разрешения для них длится гораздо меньше.
«Представьте ситуацию - россиянин готов платить за дом 600 000 евро, а голландец - 550 000 евро, - говорит Виктор Новиков, - но голландец может получить одобрение властей через 2 недели, а россиянин – через полгода. В результате дом будет продан голландцу, пусть даже и на 50 000 евро дешевле. Правда, сейчас многие русские покупатели уже имеют европейские компании, и этим можно пользоваться».
Разрешение выдается на приобретение конкретного объекта недвижимости. В Вене иностранцу проще сделать покупку, чем в Альпах. В Нижней Австрии свои ограничения, в Земле Зальцбург – свои. Очень жесткое регулирование в Тироле, который вообще старательно защищается от иностранцев.
Цены в Австрии по-прежнему весьма привлекательны. В той же Вене стоимость шикарных квартир в старых домах кажется смешной по сравнению с Лондоном и Москвой. Между тем Австрия по таким параметрам, как уровень жизни и степень защищенности личности и имущества занимает 2-3 место в Европе. Но наибольший интерес представляют горнолыжные курорты в двух федеральных Землях – Тироль и Зальцбург. Максимален спрос на альпийские виллы, расположенные рядом с лыжными склонами, особенно большой популярностью пользуются окрестности крупнейших горнолыжных комплексов Европы – Salzburger Sportwelt Amade и Europa Sportregion Zell am See - Kaprun. Конечно, также есть интерес и к объектам, расположенным в центре, и к предложениям высокого класса.
Тироль – манящий и загадочный
Несколько лет назад Тироль, по данным ООН, занял первое место по качеству жизни среди 300 административных единиц Европы, обойдя даже кантоны Швейцарии. Сегодня самым популярным курортом в Тироле большинство считает Ишгль (Ischgl), обогнавший два других очень известных курорта на горе Арльберг - Lech am Arlberg и St.Anton am Arlberg.
Нельзя не отметить курорт Зёльден (Solden). Это олимпийский центр, поэтому здесь самые сильные «черные» трассы. Кроме того, в 5 км от Зёльдена, в Лангенфельде, недавно построен лучший термальный аквапарк в Австрии. К слову сказать, отдых на термальных водах и в Австрии, и в Швейцарии пользуется популярностью, не меньшей, чем лыжные курорты. Среди других курортов Земли Тироль стоит также назвать Майерхофен (Mayerhofen) – это популярный двухсезонный курорт и просто красивый городок, расположенный в известнейшей долине Циллерталь (Zillertal). Для любителей горных лыж также интересен курорт Китцбюхель (Kitzbuhel).
Как видим, в Тироле много интересного, но купить недвижимость здесь непросто. Несколько лет назад вступили в действие новые законы, которые, как и в Швейцарии, разделили недвижимость на две категории - для постоянного проживания и для отдыха. Тому, кто купил недвижимость для постоянного проживания и не живет там постоянно, проблемы обеспечены. В то же время найти подходящую недвижимость для отдыха очень трудно. «Я всегда советую российским покупателям начинать с Земли Зальцбург - там все проще, - говорит Виктор Новиков. – Тем же, кто влюбился в Тироль и не хочет рассматривать никакой другой вариант, предстоят затраты и долгое ожидание».
Дом на земле Моцарта
Земля Зальцбург граничит с Тиролем. Из уже упомянутого Майерхофена меньше чем за 1,5 часа можно доехать до Цель-ам-Зее (Zell am See) – самого симпатичного курорта земли Зальцбург, с красивым озером и летним купанием. В 3 км от него находится курорт-спутник Капрун (Kaprun). Эти два близлежащих курорта имеют общее название «Европейский спортивный регион» (Europa Sportregion). Здесь создана вторая в Австрии по своим масштабам сеть подъемников.
Следующей по популярности можно считать долину Гастайн (Gastein). Там есть несколько курортов, но, пожалуй, самый интересный из них – Бад-Хофгастайн (Bad Hofgastein) – очень милый городок. Хорош и Бад Гастайн (Bad Gastein), который чем-то напоминает старые Карловы Вары. На обоих курортах есть термально-оздоровительные комплексы, а в Бад-Хофгастайн – еще и радоновые пещеры, прекрасное место для лечения суставов.
Еще одна пара курортов - Заальбах и Хинтерглемм, которые находятся в маленькой долине в 15 км от Цель-Ам-Зее. Хинтерглемм как и Цель-ам.Зее - двухсезонный курорт благодаря своим замечательным пешим горным маршрутам. И, наконец, есть еще самый большой конгломерат курортов и горнолыжных склонов под общим названием Спортвельт Амаде (Sportwelt Amade). Самый красивый из них, но очень маленький – Альпийская Деревня Санкт-Йохан (Alpendorf St.Johann). Курорт Флахау (Flachau) – это самая грандиозная сеть горнолыжных трасс, заявленная на проведение Олимпийских игр.
Россияне ценят обособленность
Мало кто из русских стремится купить апартаменты, предпочитая им частные дома с участками земли. Добротный дом в Альпах стоит 300 000–700 000 евро. Точная стоимость зависит от месторасположения и, соответственно, от стоимости земли. В Австрии есть тенденция: примерно пять лет цены на жилье растут, следующие пять лет – стоят. По наблюдениям Виктора Новикова, сейчас страна находится на четвертом году «стояния». Но это общее правило не относится к популярным курортам, где цены растут непрерывно.
Вот несколько текущих предложений от компании MY HOME. Дом послевоенной постройки, площадью 280 кв. м, расположенный в долине реки Раурис, на окраине одноименного городка, стоит 380 000 евро. Рядом - 10 горнолыжных подъемников и 30 км трасс. Более высокобюджетное предложение – трехэтажный дом на берегу красивейшего озера, рядом с Цель-Ам-Зее, где работает более 50 подъемников. Из окон и с балкона открывается шикарный вид на озеро, а участок имеет собственную береговую линию с причалом для яхты. Его стоимость - 900 000 евро.
(ПОКА ГОТОВИЛАСЬ СТАТЬЯ, ДОМ БЫЛ ПРОДАН)
При совершении сделки платятся налоги на покупку недвижимости (3,5%), а также и на внесение записи в земельную книгу (1%). Налог на землю очень маленький, потому что рассчитывается по кадастровой стоимости участка, а она раз в пять ниже рыночной. А налога на строения в Австрии просто нет.
Зато коммунальные расходы низкими не назовешь. Они примерно одинаковы для квартиры в крупном городе и в частном доме на курорте. Так, содержание хорошей квартиры в старом доме в Вене, площадью 120-140 кв. м, обходится в 300 евро в месяц. Сюда входят отчисления на капремонт, на обслуживание лифта, но не входит плата за отопление и электричество – это еще 200 евро в месяц. Примерно в такую же сумму обходится содержание дома площадью около 130 кв. м.
Мифы и реальность
То, что в Австрии невозможно получить вид на жительство, - миф. Трудно, но можно. Виды на жительство выделяются в пределах квот федеральных земель. Наличие недвижимости лишь незначительно облегчает этот процесс, поскольку выполняется одно из многочисленных требований – наличие гарантированного места жительства. Для успешного ведения иммиграционных дел необходима помощь квалифицированного местного адвоката.
Другой миф гласит, что, сдавая курортную недвижимость в аренду, ее можно быстро окупить. Конечно, возможность сдавать свою собственность в аренду существует, но среди россиян популярностью не пользуется. В сезон они хотят кататься сами, а в остальное время сдавать курортный объект затруднительно. По приблизительным подсчетам, чтобы полностью окупить апартаменты или виллу в Швейцарии или Австрии, даже сдавая их беспрерывно, пришлось бы ждать 20-25 лет. Гораздо быстрее окупаются вложения в коммерческую недвижимость, например в отель. Однако удачно выбранная недвижимость в Альпах наверняка будет дорожать с годами, а с учетом того, сколько можно с ее помощью сэкономить на отдыхе, очевидно, что такое вложение в любом случае будет весьма выгодным.
