Для большинства покупателей недвижимости наиболее интересны два курорта – Шарм-эль-Шейх (Sharm el Sheikh), расположенный на восточном побережье Красного моря, и Хургада (Hurgada), находящаяся на западном берегу. На развитие этих регионов были выделены крупные правительственные гранты, которые пошли в том числе на реконструкцию местных аэропортов и придание им статуса международных. В результате и Хургада, и Шарм-эль-Шейх постепенно приобрели статус популярных круглогодичных туристических курортов, предлагающих посетителям дайвинг мирового уровня и другие виды активного отдыха.
На восточном побережье инвесторам стоит обратить внимание также на бухту Наама Бэй (Na’ama Bay), расположенную всего в 10 км от Шарм-эль-Шейха, и на более удаленные от аэропорта Дахаб (Dahab), Нувейбу (Nuweiba) и Табу (Taba Heights). На западном побережье стоит также отметить курорт Эль-Гуна (El Gouna).
На берегах двух морей
Египетские компании, строящие и продающие недвижимость, уже проводят сотни сделок, в которых покупателями выступают британцы, европейцы и американцы. Россияне пока только начинают присматриваться к этому региону. Дело в том, что покупка египетской недвижимости для собственного отдыха мало кого прельщает – эта страна считается одной наименее престижных, и даже недорогие апартаменты в Болгарии приносят их обладателям больше морального удовлетворения. Покупка же с исключительно инвестиционными целями среди россиян пока является скорее исключением, чем правилом. Однако потенциал египетского рынка исключительно велик, и тем, кто хочет найти действительно выгодный вариант вложения средств в зарубежную недвижимость, стоит присмотреться к этой стране внимательнее.
Как правило, недвижимость в Египте продается на стадии строительства. Компания Pioneer Property, базирующаяся в Шарм-эль-Шейхе, предлагает квартиры под ключ в комплексе Roman Theatre, расположенном всего в 3 км от бухты Наама Бэй и в 15 мин. езды от аэропорта. Цены выглядят просто потрясающе – стоимость студии составляет всего $45 000, а апартаменты с двумя спальнями в том же комплексе стоят от $100 000.
Тем, кто нацелен на более серьезные инвестиции, Pioneer Property предлагает 8 полностью оборудованных апартаментов с двумя спальнями, площадью 120 кв. м, с видом на побережье, в комплексе Montazah в районе Рас-Назрани (Ras Nasrani). Их стоимость - от $300 000.
Саяд Аслам из агентства City and Urban, специализирующегося на продаже недвижимости для инвестиций в Египте, Дубае, а также во Франции, Испании и Венгрии, заостряет внимание инвесторов именно на недвижимости Шарм-эль-Шейха, поскольку там существуют более строгие ограничения на строительство, чем в других частях Египта. «Максимальная высота жилых зданий на побережье здесь составляет не более трех этажей, - говорит он, - и власти заявили, что в течение следующих 10 лет лицензии на осуществление строительства больше выдаваться не будут. Таким образом, застройка в Шарм-эль-Шейхе контролируется намного строже, чем, например, в Дубае. Для инвесторов это означает, что количество новых объектов будет сокращаться и, таким образом, владельцы уже построенного жилья окажутся в выгодном положении».
Уже сейчас можно проследить впечатляющую динамику роста стоимости жилья в Шарм-эль-Шейхе. В качестве примера можно привести квартиры в районе бухты Набк Бэй (Nabq Bay), которые в январе 2005 г. продавались по цене $38 000, а 9 месяцев спустя их перепродавали уже за $70 000.
Средиземноморское побережье Египта по сравнению с берегом Красного моря развито слабо, но пользуется исключительной популярностью у местных жителей, так как средние летние температуры здесь на 10 С ниже, чем в жарком Каире. Сейчас этот берег начинает притягивать также и покупателей из-за границы.
К западу от Александрии, по направлению к Мерза Матру (Mersa Matrouh), прямо на побережье расположен крупный курорт, строительство которого профинансировало правительство Египта. Он состоит из трех туристических «деревень», получивших названия Marakia, Marbella и Marina. Интернет-агентство по продаже недвижимости Viviun предлагает дом с тремя спальнями в Marbella Village всего за $40 000.
Как сообщает Египетский комитет по туризму, на средиземноморском побережье запланировано строительство более 100 частных жилых комплексов, хотя детали строительства еще не утверждены.
Созревающий рынок аренды…
Феноменальный рост стоимости недвижимости, который наблюдается сейчас в Египте, не может продолжаться вечно. Эта стадия характерна для всех развивающихся рынков, и наверняка в считанные месяцы прирост стоимости станет менее бурным. Учитывая, что туризм на побережье Красного моря процветает, логично предположить, что главным источником дохода иностранных покупателей египетской недвижимости будет ее сдача в аренду.
«Рынок аренды апартаментов для отдыха на побережье Красного моря относительно неразвит, - предупреждает Саяд Аслам, - и в этой ситуации сдача жилья в аренду на долгий срок позволит рассчитывать на более предсказуемый доход, а также уменьшит вероятность повреждения имущества арендаторами. В Шарм-эль-Шейхе жилье хорошего качества, предлагаемое в долгосрочную аренду, в дефиците и доход может достигнуть 12,5-15% от стоимости недвижимости».
Кейт Брюэр, владелец и директор компании Red Sea Villas, продающей участки и строящей виллы в комплексе Magawish Village рядом с Хургадой, соглашается, что иногда может быть сложно получить доход от сдачи недвижимости в аренду туристам, особенно в только что построенных комплексах. «На крупных курортах есть множество отелей, которые привлекают большинство отдыхающих. А мы сдаем наши объекты на долгий срок туристическим фирмам, которые используют их для размещения своих сотрудников», - говорит она.
…И незрелое законодательство
Относительно незрелый рынок аренды - это не единственная проблема, над которой стоит задуматься потенциальным инвесторам. За последние два года в Египте произошло три террористических акта. В июле 2005 г. взрыв в Шарм-эль-Шейхе унес 88 жизней, 4 человека погибли в апреле того же года в Каире, и 34 человека - в Табе в октябре 2004 г. Не стоит забывать и о крупном теракте в Луксоре в 1997 г.
Менее драматичный, но, пожалуй, более существенный с инвестиционной точки зрения фактор – отсутствие надежной системы прав собственности на недвижимость. Это – главное препятствие для получения титула владельца недвижимости, из-за которого становится почти нереальным и получение ипотечного кредита.
Хотя закон позволяет египетским кредитным организациям выдавать займы, обеспеченные недвижимостью, эту услугу пока предлагают только два банка, и в их портфеле всего лишь около 20 выданных кредитов. Так что оплата наличными - единственно возможное решение для покупателей. В качестве альтернативы можно назвать только рассрочку, которую может дать девелоперская компания, но нужно быть готовым к высокому проценту.
Проблема состоит в том, что большинство сделок по приобретению недвижимости в Египте неофициальны. То есть, покупатель и продавец согласовывают между собой детали продажи и регистрируют сделку у нотариуса, в то время как государственные органы исключены из процесса. В некоторых областях крупные землевладельцы просто делают запись о продаже в своих собственных регистрационных книгах.
Недавнее исследование, проведенное американской компанией The Overseas Private Investment Corporation, показало, что 90% объектов недвижимости в Египте не зарегистрировано. Для того чтобы поощрить покупателей и продавцов формально регистрировать сделку, египетское правительство уменьшило налог на регистрацию собственности с 12% до 3% от стоимости сделки. Государственной регистрацией не стоит пренебрегать не только с точки зрения надежности юридического оформления, но также и потому, что правительство предлагает дополнительные стимулы для регистрации, включая значительные скидки на стоимость коммунальных услуг, а также возможность дешевых авиаперелетов в Египет.
Наивный платит трижды
На каком бы из курортов Египта вы ни совершали покупку, следите за тем, чтобы не переплатить за свою будущую недвижимость. Здесь еще не сложились понятные и прозрачные механизмы ценообразования, и нередко встречаются случаи, когда недвижимость предлагается иностранцам по ценам, в три раза выше тех, которые платят местные жители.
Осведомленность местных жителей в ценах и предложениях может быть полезна. Кроме того, стоит самому провести немного времени в регионе, где вы собираетесь приобретать недвижимость.
Египет привлекателен своими низкими ценами на недвижимость и замечательным климатом. Действительно, здесь открываются большие возможности для капиталовложений. Но прежде чем совершать покупку, стоит хорошо все обдумать и не пренебрегать советами, которые прозвучали в этой статье. Вы были предупреждены...
