Общая панорама
Два десятка убедительных причин покупать недвижимость в Бразилии приводит портал недвижимости www.propertybrazil.com. Однако едва ли имеет смысл внимательно рассматривать все двадцать. Потому что добрая их половина вроде чистого, почти как в Антарктике, воздуха, врожденного дружелюбия бразильцев и возможности жить на куда более широкую, чем в Европе, ногу впечатляет тех, кто собрался поселиться в Бразилии или, как минимум, купить дом для отдыха. Увы, для россиян Южная Америка в этом отношении пока представляет небольшой интерес. Другое дело – возможность эффективных инвестиций.
Итак, вторая половина списка причин, по которым можно всерьез задуматься о Бразилии, адресована потенциальным инвесторам. Перспективы роста цен все еще кажутся очень неплохими. По мнению аналитиков сайта, экономический рост, низкий уровень инфляции и развитие системы банковского финансирования стимулируют активность покупателей внутри страны. «Население Бразилии – около 190 млн человек, причем около половины относится к среднему классу, к тому же тысячи местных миллионеров охотно скупают дома на побережье, подальше от мегаполисов», – считает Игорь Индриксонс, директор департамента инвестиций в зарубежную недвижимость компании IntermarkSavills.
Важно отметить, что спрос на рынке жилья в данный момент существенно превышает предложение. Причем, как утверждают очевидцы, скупается все подряд, включая off-plan и даже проекты без планировок.
Вместе с тем цены на недвижимость в Бразилии до сих пор сравнительно невысоки благодаря тому, что строительство обходится недорого. Но ожидается, что в ближайшем будущем ситуация изменится, и это еще поднимет цену конечного продукта.
Инвесторы и наблюдатели вдохновлены невиданным ростом бразильского рынка на фоне мировой рецессии. Финансовый директор Itau Unibanco Holding S. A. Гилерме Ребоукас говорит, что сейчас прибыль может принести практически любой объект, выставленный на продажу. Эксперты интернет-портала Brazilian Home заявляют, что «ни один из развивающихся рынков не может сравниться с бразильским в части долгосрочной стабильности спроса». Саманта Гор, менеджер по продажам компании UV10, подчеркивает, что главные характеристики национального рынка – стабильность и рост.
И, по крайней мере, со вторым не поспоришь: цена квадратного метра новостройки в Сан-Пауло на юго-восточном побережье только за последние 12 месяцев прибавила 22% (по данным авторитетного интернет-портала www.propertyshowrooms.com).
Конкретные перспективы
Рынок недвижимости Бразилии развивается по всем направлениям, но мощнейшим магнитом для зарубежных инвесторов сегодня является государственная жилищная программа, по которой к концу 2014 г. планируется построить 3 млн единиц жилья эконом-класса. В частности, как отмечает международная инвестиционная компания Obelisk, цель этого амбициозного проекта с бюджетом в $15 млрд, запущенного под лозунгом «Дома для семей, зарплата для рабочих, развитие для Бразилии», – сократить дефицит жилья для малообеспеченных семей на 40%. Правительство обещает создать исключительно благоприятные условия для потенциальных покупателей. Так, резиденты, чьи доходы не превышают пяти минимальных зарплат, могут рассчитывать на 100%-ное финансирование на срок до 30 лет под 5% годовых (текущая учетная ставка в Бразилии – 8,75%). Если участник программы окажется без работы, государство гарантирует оплату затрат по кредиту до трех лет, кроме того, действует льготная ставка налога на недвижимость.
Грандиозная строительная программа не только вызвала небывалый ажиотаж у целевой аудитории, но и оказала колоссальное влияние на строительный сектор. Компании получили дополнительный стимул за счет снижения налогов на основные строительные материалы.
У подобных программ, предполагающих возведение недорогого жилья, есть своя история успеха. Удачные примеры: Phenix – во Франции в 50-х, MDC – в США в 70-х, Preuksa – в Таиланде в 90-х. Разумеется, проект такого масштаба не мог не привлечь внимание крупных международных инвесторов, например Сэма Зелла – американского миллиардера и владельца крупнейшего в США холдинга, занимающегося недвижимостью. Инвестиции одних только британцев в недвижимость Бразилии, как пишет журнал Overseas Property Professional со ссылкой на Центральный банк страны, в прошлом году достигли 30 млн фунтов стерлингов (для сравнения, в 2008 г. – 20 млн фунтов).
Если действовать, то без промедления
Однако эффективно реализовать потенциал бразильского рынка недвижимости россиянам непросто. Прямые инвестиции в виде покупки бразильской недвижимости вряд ли могут принести существенную прибыль. Ликвидность курортного жилья достаточно низкая, спрос на нее формируется по большей части благодаря зарубежным покупателям. То же относится к элитному сектору и земельным участкам.
Далее, выгодные на первый взгляд предложения вроде 500 кв. м земли под застройку на северо-восточном побережье (самом престижном, заметьте!), на первой линии, по цене $20 000, даже с учетом относительно невысокой стоимости строительства ($100 000-120 000) могут обернуться головной болью инвестору. Более того, даже в недвижимость, строящуюся в рамках государственной жилищной программы, самостоятельно инвестировать и сложно, и рискованно.
В этой ситуации оптимальным и наиболее надежным вариантом выглядят непрямые инвестиции, например через покупку акций застройщиков. Однако в России нет брокеров, работающих с такими платформами, как бразильская фондовая биржа, поэтому придется взаимодействовать с ними напрямую. Например, с бразильской Gafisa S. A – второй по величине компанией в домостроительном секторе Бразилии и единственным национальным застройщиком, чьи акции выставляются на Нью-Йоркской фондовой бирже.
«Государственная жилищная программа была запущена в Бразилии весной 2009 г., а к началу 2010-го непрямые инвестиции в строящуюся недвижимость эконом-класса показали доходность в 450%. Это значит, что самое урожайное время, увы, прошло. Но практикующие инвесторы не унывают и рассчитывают еще три, а то и пять лет получать порядка 50% годовых», – говорит Игорь Индриксонс.
Те же, для кого эти цифры не выглядят убедительно, переносят внимание с Латинской Америки на Азию. В начале 2010 г. о реализации государственной программы по созданию социального жилья заявила Индия – чем не повод для размышления?
