Ожидание «пузыря»
После кризисного периода 1990-х годов, рынок недвижимости Бразилии с 2002 начал постепенно восстанавливаться. Стабильное снижение процентных ставок по ипотеке каждый год стимулировало спрос на покупку недвижимости.
Важный эффект на рынок недвижимости произвела государственная программа по уменьшению бедности среди населения и стимулированию роста среднего класса. Уже в 2011 году около 54% населения страны подходили под категорию «средний класс», в то время как в 2004 году этот показатель равнялся 34%. Эта категория населения составляет 46% от общего числа покупателей недвижимости в стране, согласно данным исследовательского института компании Ipsos.
В 2007 году было объявлено о проведении Чемпионата мира по футболу в Бразилии. Двумя годами позже стало известно, что Рио-де-Жанейро проведет Летние олимпийские игры в 2016 года. Это заставило большинство агентов, работающих на рынке недвижимости Бразилии, ожидать резкий скачок уровня цен.
По данным главного рейтингового агентства страны Fipe-Zap, за период с 2009 по 2012 годы рост цен в Сан-Паулу и Рио-де-Жанейро составил 159% и 194%, соответственно. В 2009 году цены в Сан-Паулу увеличились на 21,6%, в 2010 – на 24%, в 2011 – уже на 27%. В 2012 году темпы роста замедлились, составив 15,8%. В 2013 году рост цен оказался еще меньше – 13,9%, что составило минимальное годовое увеличение с 2008 года.
Максимальный показатель темпа роста цен в Рио-де-Жанейро был зафиксирован в 2011 году – 34,9%. Однако уже в 2012 году показатели темпа роста цен уменьшились более чем в два раза, составив 15%. В 2013 году цены на недвижимость в городе увеличились всего на 13,9%.
По мнению большинства экспертов, резкий скачок в ценах за последние годы был, во многом, стимулирован снижением процентных ставок в стране до исторического минимума. Президент Дилма Русеф активно вливает финансы в рынок недвижимости, используя для этого государственные активы. Для повышения доступности жилья Русеф постановила уменьшить ипотечную ставку до 5% для семей с бюджетом менее 1600 бразильских реалов в месяц (714 долларов). В свою очередь, банки стали выдавать средства на более выгодных условиях, увеличивая сроки погашения кредитов.
Несмотря на правительственные меры, уровень дефицита недвижимости растет – нехватка жилья в 2011 году исчислялась в размере 8 млн объектов, в то время как еще в 2005 году сумма составляла 6,4 млн объекта. По самым последним данным агентства Fitch, большая часть недвижимости доступна для широких слоев только при условии высокой кредитной нагрузке и длительных сроков выплат (до 35 лет).
Профессор Йельского университета и нобелевский лауреат Роберт Шиллер считает, что темпы экономики сильно отстают от роста цен на рынке недвижимости. Другой авторитетный аналитик, Нил Шеринг из независимой исследовательской компании Capital Economics, считает, что на данный момент недвижимость на рынке Сан-Паулу и Рио-де-Жанейро переоценена, по меньшей мере, на 50%.
Эффект крупных спортивных событий
Проведение Чемпионата мира по футболу подразумевает инвестиции в развитие инфраструктуры, в том числе, транспортной, строительство и улучшение аэропортов, а также поддержание высокого качества рабочей силы. Это означает существенное увеличение качества жизни, что не может не сказаться на рынке недвижимости.
Матчи Чемпионата мира пройдут в двенадцати городах: Белу-Оризонти, Бразилиа, Куритиба, Форталеза, Гояния, Манаус, Натал, Порту-Алегри, Ресифи, Салвадор, Сан-Паулу и Рио-де-Жанейро. Выбор был продиктован тем, что все эти города являются важными региональными центрами, так что эффект от чемпионата будет максимально плодотворным для страны в целом. Однако следует ожидать, что наибольший эффект на рынке недвижимости будет наблюдаться в двух крупнейших городах Бразилии – Сан-Паулу и Рио-де-Жанейро.
Профессионалы на рынке считают, что проведение Чемпионата мира по футболу 2014 года и Олимпиады 2016 года в Рио-де-Жанейро, безусловно, позитивно скажется на рынке недвижимости Бразилии, в особенности, в Рио-де-Жанейро. Развитие инфраструктуры, приуроченное к двум важнейшим мировым спортивным событиям, активно привлекает население страны в город.
В опубликованном недавно исследовании «The Effects of the 2014 World Cup in Real Estate Market in Rio de Janeiro and São Paulo» учеными университета Флуминенсе приводится анализ роста цен на недвижимость в Сан-Паулу и Рио-де-Жанейро в связи с мировыми спортивными событиями. В исследовании отмечается, что к Чемпионату мира в обоих города готовятся в общей сложности 32 крупных проекта с более чем 400 работ по улучшению инфраструктуры общей стоимостью в 1,1 млрд долларов. При этом, Рио-де-Жанейро в будущем окажется в более выгодном положении, так как город будет еще и столицей Летних олимпийских игр-2016.
Сравнивая рост стоимости недвижимости и цен на аренду, ученые приходят к выводу, что рост цен на недвижимость обусловлен скорее не ростом спроса, а спекулятивными завышениями. Рио-де-Жанейро в большей степени подвержен эффекту от спортивных событий, поэтому недвижимости здесь в большей степени переоценена.
Правительственная программа предоставления доступного жилья населению в последние годы оказалась под угрозой из-за роста цен в связи с проведением Чемпионата мира и Олимпиады. По мнению экспертов, высокие цены подогреваются издержками девелоперов, связанными с земельными спекуляциями. Кроме того, многие строительные компании, получившие государственное субсидирование на постройку доступного жилья, вместо этого, строят дорогую недвижимость.
Спрос на покупку недвижимости уменьшается по сравнению с пиком 2011 года. При этом средний доход от аренды стабильно снижается на протяжении последних лет. Если в 2009 году средний доход от аренды в Рио-де-Жанейро составлял 7,8%, то уже в 2011 году этот показатель снизился до 4-5%.
В исследовании отмечается, что существует неразрывная связь между стоимостью недвижимости и размером дохода от аренды. Когда эта связь разрывается, а стоимость недвижимости достигает критического уровня по отношению к стоимости аренды, цены предложения начинают резко падать, а спекулятивный «пузырь» лопается.
Даниил Бурыгин
HomesOverseas.ru
