Несмотря на то что рынок недвижимости Турции пережил кризис почти без потерь, объекты на нулевом или начальном этапах строительства, с неудачным расположением и недостатком финансирования, все же пострадали, а предложение вторичной недвижимости выросло за счет продаж вторых домов британцами. Летом 2010 года рынок заметно оживился, и сейчас эксперты смотрят в будущее с оптимизмом.
Инвестиционный климат в Турции вполне благоприятен. Со многими странами у Турции подписаны соглашения о поощрении и защите взаимных инвестиций и об избежании двойного налогообложения. Турция по-прежнему стремится в Евросоюз, а значит, приводит государственное законодательство в соответствие с требованиями ЕС.
С 2007 г., по словам заместителя директора по продажам компании Model Invest Анастасии Ким, иностранцы могут получать кредиты на покупку недвижимости в турецких банках. «Приток иностранного капитала в Турцию постоянный, меняются лишь его источники – Германия, Голландия, Бельгия, Великобритания, Россия, – замечает эксперт. – Жители северных стран нуждаются в отдыхе на берегу моря, поколения приезжих сменяют друг друга, развивается инфраструктура туризма и отдыха на морском побережье, всегда нужны отели и квартиры в аренду и нужен бизнес, который делал бы этот отдых незабываемым».
Курорты и столица
Значительная часть рынка аренды сконцентрирована в курортных зонах Турции. Поэтому для вложений директор департамента инвестиций в зарубежную недвижимость компании IntermarkSavills Игорь Индриксонс советует выбирать именно эти регионы. Высокую доходность аренды обеспечивает продолжительный сезон: девять месяцев в году на побережьях страны светит солнце.
Бодрум, по мнению эксперта, особенно привлекателен в инвестиционном плане. Во-первых, это курорт с превосходной инфраструктурой для яхтинга. Во-вторых, хорошей мотивацией для арендаторов является наличие в Бодруме аэропорта, который принимает все европейские авиакомпании-дискаунтеры. Для европейца перелет до Турции стоит 50 евро, иногда и меньше. Аренда апартаментов с двумя спальнями на семью из четырех человек обходится в 400-600 евро в неделю, что в несколько раз дешевле, чем в отеле. Поэтому экономные европейцы с большой охотой снимают апартаменты и виллы.
Директор компании Pleiada International Вадим Оришак помимо Бодрума считает инвестиционно привлекательным и Стамбул, где существует высокий спрос на недвижимость со стороны местного населения и тех, кто приезжает в турецкую столицу работать.
Правильное портфолио
Не каждый объект недвижимости может приносить доход. Инвестору надо начинать с поиска надежного застройщика, в портфолио которого уже есть успешные прибыльные проекты. Следует определить, на какой стадии строительства вложить средства: чем меньше построено, тем выше риски, но больше возможная прибыль. Необходимо узнать, доступно ли банковское кредитование. «Получить финансирование на проект через застройщика легче, чем просто обратиться в банк со стороны, к тому же отказ при получении финансирования через банк застройщика может являться основанием для возвращения задатка, что снижает риски инвестора», – объясняет Вадим Оришак.
Особенно тщательно следует выбирать как проекты, так и девелоперов еще потому, что государство не несет ответственности за инвестиционные программы от застройщиков, гарантирующих рентный доход.
Подходящий для инвестиций объект должен располагаться в развивающемся районе с хорошей транспортной доступностью. Если поблизости построят торговый комплекс, супермаркет, школу или разобьют парк, стоимость недвижимости возрастет.
Собственник недвижимости может получить прибыль двумя способами. Первый – долевое строительство, когда девелоперская компания привлекает средства инвесторов для создания объекта. Апартаменты или вилла приобретаются на этапе проекта или строительства на 20-30% дешевле конечной стоимости и продаются по окончании строительства. Плюсы такого инвестирования, считает Анастасия Ким, – это рассрочка платежа на период строительства, значительные скидки по сравнению с ценами на готовую недвижимость (скидки возрастают при покупке нескольких объектов) и, как следствие, более значительная прибыль.
Второй способ – сдача жилья в аренду и одновременное погашение кредита. Для этого нужно четко представлять потенциального арендатора. «Просторную квартиру в доме рядом с остановками городского транспорта, офисным центром, больницей можно сдавать местному населению. Это небольшой, зато постоянный доход, – говорит старший менеджер отдела продаж EKOL Construction Investment Анастасия Бакунина. – Скромные апартаменты в комплексе, где живет много иностранцев, с бассейном и инфраструктурой и к тому же недалеко от пляжа, – для туристов. Это более ощутимый, но непостоянный доход».
Подсчитываем барыши
Основа инвестиционных схем – покупка недвижимости в кредит. Ипотечные ставки в Турции по сравнению с западными странами остаются высокими – от 7-8% годовых. В большинстве случаев следует рассчитывать только на 50-процентное банковское финансирование, хотя в некоторых проектах выдается кредит на 70% от стоимости недвижимости.
По информации Вадима Оришака, покупателям жилья в комплексе Iassos Modern (Бодрум) застройщик гарантирует получение ипотеки по ставкам 7-10% на срок до 20 лет, а также гарантированную ренту в течение пяти лет. Курорт, который обслуживает профессиональная управляющая компания, находится на первой линии и включает апартаменты, виллы и отель. Застройка занимает 15% территории, остальное пространство – сады и зоны отдыха. Цены на апартаменты – от 119 000 до 297 000 евро.
Вадим Оришак приводит такие расчеты прибыли.
Расчет 1. Объект стоит 141 500 евро. Выдается кредит под 7,5% на сумму 99 050 евро. Налог на приобретение – 4245 евро. Значит, расходы собственника составляют 46 695 евро. Годовая аренда приносит доход 10 612 евро, из которых выплачиваются проценты по кредиту 9 349 евро и налог на прибыль о аренды 252 евро. По итогам первого года собственнику остается 1000 евро.
Расчет 2. Первоначальные расходы те же. Годовая аренда приносит доход 10 612 евро, из которых выплачиваются проценты по кредиту 6 933 евро и налог на прибыль от аренды 735 евро. Остается 2 942 евро за первый год.
Эксперт поясняет: «Таким образом, покупатель получает прибыль уже в первый год в размере 2,16% и 6,30% соответственно, и далее с каждым годом прибыль увеличивается благодаря индексации арендной платы на 4% ежегодно. На пятый год она составит 5,25% и 9,39% соответственно и продолжит расти».
Возможны два типа кредита: классический, когда заемщик выплачивает и проценты, и тело кредита, а также кредит interest only, когда выплачиваются только проценты по кредиту, а тело гасится после продажи объекта. В целом второй вид кредита более выгоден, так как сумма регулярных платежей ниже, однако такой кредит сложнее получить. «Внутренняя норма доходности (IRR) проекта при инвестировании на 20 лет получается в первом случае 13,74%, во втором – 14,73%, этот показатель дает профессиональному инвестору возможность сравнить, насколько один проект привлекателен по сравнению с другими. В данном проекте это хороший показатель», – говорит Вадим Оришак.
Другой пример, уже от компании IntermarkSavills, - комплекс Flamingo Country Club в 25 км от Бодрума и в 9 км от аэропорта. Из окон вилл и апартаментов открываются виды на море, пейзажи и соляное озеро Тузла. Инфраструктура включает гольф-поле, теннисные корты, детские площадки, бассейны, фитнес-центр.
Покупателям гарантирован доход как от сдачи жилья в аренду, так и при последующей перепродаже. Для покупки апартаментов с двумя спальнями площадью 70 кв. м потребуется 60 000 евро – 50% от полной стоимости. На половину стоимости оформляется ипотека на 20 лет с правом досрочного погашения. При этом до шести недель в году владелец может использовать недвижимость для личных целей.
Сдачей в аренду и содержанием недвижимости первые пять лет после покупки занимается управляющая компания, она же оплачивает ипотечный кредит, все счета и налоги. Учитывая рост рынка на 5% в год, цена продажи через пять лет составит 153 000 евро. Следовательно, владелец получит прибыль 33 000 евро. Доход от инвестиций в данном случае составляет 55%.
