Столица Чехии Прага дает покупателям жилья широкие возможности и для отдыха, и для инвестиций. Однако если в начале 2000-х жилье здесь считалось по европейским меркам очень доступным, сегодня цены в здесь уже сложно назвать низкими.
С 1993-го до 2010-го
После того как в 1993 г. Чехословакия распалась на два независимых государства, недвижимость в Чехии начала дорожать, ежегодно прибавляя в цене в среднем 15%. «В 2006 г. стоимость 1 кв. м выросла на 12%, в 2007-м – на 20%, – приводит данные менеджер по продажам недвижимости компании ABRUPT Ирина Кужелева. – В 2008 г. тенденция роста цен и спроса на недвижимость сохранилась. В начале 2009 г. спрос упал, но обрушения рынка не произошло. Максимально цены снизились на вторичном рынке – на 35%. При этом в наибольшей степени подешевели квартиры низкого качества в панельных домах, с неудобным местоположением. Стоимость жилья в новостройках, напротив, почти не изменилась».
Основные покупатели недвижимости в Праге – это англичане, немцы и голландцы. В начале 2000-х, как рассказывает исполнительный директор компании VESSAN Reality Анна Задвиль, итальянские компании скупали в Праге здания, построенные 30 лет назад и раньше, реставрировали и продавали апартаменты уже по отдельности. «Это был чрезвычайно доходный бизнес», – отмечает эксперт.
Россияне часто покупают пражскую недвижимость для сдачи в аренду, имея также в виду и то, что смогут воспользоваться ей как «запасным аэродромом». Некоторые приобретают сразу несколько объектов, чтобы обеспечить себе достойный доход на пенсии. После того как в мае 2009 г. стало возможным приобретение недвижимости на физическое лицо, интерес россиян к Праге и Чехии в целом заметно вырос.
От Праги-1 до Праги-10
Прага делится на 10 административных округов, и в зависимости от района варьируются не только цены, но и типы недвижимости.
Прага-1 – это красивый и наиболее престижный район Праги, в который входят исторические кварталы Йозефов и Старе Место (Старый Город), отчасти – Мала Страна, Градчаны и Нове Место (Новый Город). Здесь находится большинство городских достопримечательностей, которые изображают на посвященных Праге открытках и почтовых марках. Одновременно это и деловой центр города.
Исторические дома в центре – самые привлекательные для европейцев. Нового строительства в центре практически нет, и апартаменты в реконструированных зданиях XIX в. продаются быстро, максимум за полгода.
«Стоимость квартир в Праге-1 и Праге-2 до недавнего времени была выше 6000 евро за 1 кв. м, – рассказывает Анна Задвиль. – Сейчас можно приобрести двухкомнатные апартаменты без ремонта на площади Республики за 250 000 евро». По словам Ирины Кужелевой, в Праге-1 апартаменты площадью 60 кв. м на первичном рынке стоят в среднем 364 000 евро, на вторичном – 230 150 евро. Из-за ограниченного предложения на историческую недвижимость цену фактически диктует продавец.
К Праге-2 относятся часть исторического района Нове Место, а также тихий и престижный район Винограды с двумя большими парками. Отсюда за 15 минут можно дойти до центра. «В Праге-2 масса возможностей для шопинга, развлечений, – говорит Анна Задвиль. – Аренда жилья здесь дороже, чем в среднем по городу, исключая берега Влтавы, Нового Города и Вышеграда». Многие исторические здания Праги-2 были реконструированы и теперь высоко ценятся. «В Новом Городе жилье дешевле, чем в Пражском Граде, – отмечает Ирина Кужелева. – Здесь много предложений хороших квартир в красивых домах. В районе прекрасно развита инфраструктура». На первичном рынке, по ее словам, в этой части чешской столицы жилье стоит в среднем 228 000 евро, на вторичном – 173 734 евро.
Главная достопримечательность района Жижков в Праге-3 – телебашня со скульптурами ползающих по ней младенцев. Жижков похож на Винограды: это зеленый район рядом с центром города, однако далеко не такой фешенебельный, и недвижимость здесь стоит заметно меньше. Жижков делится на Верхний (с телебашней) и Нижний. Реконструкция в Нижнем Жижкове проведена лишь частично, и поэтому среди покупателей эта часть района менее популярна. Аренда и покупка жилья в Жижкове и в целом Праге-3 обходится примерно на 15% дешевле, чем в Виноградах или Новом Городе. Ирина Кужелева указывает средний уровень цен 179 340 евро за новый объект и 146 835 евро за объект на вторичном рынке.
Добираться до центра из отдаленных кварталов Праги-4 довольно долго, хотя трамваи, автобусы и метро в Праге ходят часто и по расписанию. Этот большой район считается одним из самых экологически чистых в городе благодаря лесопарковым зонам. Средняя цена недвижимости в Праге-4 – около 2200 евро за 1 кв. м. «В основном Прага-4 застроена панельными домами и семейными домиками, но есть здесь и деловой центр Панкрац, входящий в состав района Нусле, – рассказывает Ирина Кужелева. – Уже построено несколько небоскребов, еще несколько на очереди. Недвижимость в Праге-4 удивляет разнообразием, и многие иностранцы выбирают именно этот район».
Прага-5 – не менее обширный, динамично меняющийся район. Здесь находятся несколько крупных производств, главный пражский вокзал. Места для строительства достаточно, а потому в Праге-5 много предложений нового жилья по сравнительно демократичным ценам. В комплексе «Нове Стодулки» на 440 квартир в девяти корпусах цены колеблются примерно от 2200 до 2900 евро за 1 кв. м с НДС и страховкой. Рядом – детские сады, школы, два торгово-развлекательных центра. Некоторые кварталы Праги-5 застроены частными домами и коттеджами.
Северо-запад Праги делят Прага-6 и Прага-7. Прага-6 – это отчасти Градчаны и Нове Место с их достопримечательностями, а отчасти – почти загородная зона. Таким образом, это едва ли не столь же дорогой район, как Прага-1. Иностранцев на северо-западе интересуют несколько кварталов: Бубенеч, Ореховка, Небушице и Ханспаулка, где находятся посольства и международные школы, сады с англоязычными воспитателями и особняки за несколько миллионов евро. В число «посольских» районов входят также Дейвице и Бржевнов, в которых также располагаются большие парки, здания университетов и Академии наук Чехии. Районы Летна и Голешовице в Праге-7 постепенно подтягиваются к уровню соседнего округа. По оценке Анны Задвиль, в Праге-6 жилье среднего класса стоит около 3500 евро, а в Праге 7 – 3000 евро за 1 кв. м.
Наконец, восток и северо-восток чешской столицы относятся к районам Прага-8, 9 и 10. Прага-8 сильно пострадала от наводнения в 2002 г., но за прошедшие годы большинство зданий были реконструированы и дополнены современной инфраструктурой. Наиболее привлекателен в Праге-8 район Карлин на берегу Влтавы с отелями, музыкальным театром, костелом.
Преображается бывший промышленный район Прага-9 – здесь открыли английский колледж, реализуются проекты по преобразованию нежилых помещений в современные частные дома и апартаменты. «В долгосрочной перспективе Прага-3, 7, 9 очень интересны, – считает Анна Задвиль. – На месте бывших пивоваренных промзон возводят новые жилые комплексы, государственные дома расселяют, квартиры продают в частную собственность».
В самой дорогой части Праги-10 можно приобрести роскошные виллы начала XX в. по цене более 1 млн евро. Но в основном жилье здесь, как и в Праге-9, стоит недорого – около 2250 евро за 1 кв. м.
