Если вы точно знаете, что, где, как и на каких условиях хотите и можете купить, то вам повезло. У многих людей на то, чтобы прийти к окончательному решению о приобретении жилья, уходят месяцы и даже годы, но и после этого покупатели не вполне уверены, что поступают правильно. Не реже люди приобретают недвижимость, не думая о последствиях.
Если вы сомневаетесь, что покупка дома – это именно то, что вам нужно, лучше еще раз все взвесьте и обдумайте. Представление о масштабе предстоящего дела, если вы впервые решаетесь приобрести недвижимость за рубежом, можно получить, изучив различные обзоры рынков и рекомендации специалистов о процессе покупки. К моменту подписания окончательного договора с продавцом, да и после него, покупатель может пережить не одно эмоциональное потрясение, истратить немало денег и провести не одну бессонную ночь из-за стресса, которого он еще никогда не испытывал.
Желания и возможности
К покупке недвижимости за рубежом следует отнестись со всей ответственностью, так как чаще всего жизнь человека меняется не только на время совершения сделки, но и на многие годы после него. Так, если новый собственник надумает продать дом, купленный по ипотеке, он должен будет выплатить значительный штраф, налагаемый многими банками при преждевременном погашении ипотечного кредита. Зачастую владелец продает объект вскоре после покупки, не проанализировав ситуацию, и обнаруживает, что ничего не заработал на сделке, так как увеличение стоимости жилья не превысило дополнительных расходов (на адвоката, регистрацию недвижимости и т. д.) при покупке. В худшем случае можно и вообще оказаться в убытке.
Без сомнения, существует множество веских и объективных финансовых аргументов в пользу покупки недвижимости: жилье может стать очень выгодным капиталовложением. Однако, выбрав неудачный момент для заключения сделки, вы обнаружите, что ваш новый дом подешевел еще до того, как вы в него переехали.
При этом практически все зависит от конкретных обстоятельств покупателя и его планов на будущее, поэтому решение следует принимать, отталкиваясь именно от конкретной ситуации и честно ответив на два вопроса:
• Зачем я покупаю жилье?
• Действительно ли это самое лучшее из всех доступных мне предложений?
Если после прочтения этой статьи вы увидите, что ответы вас устраивают, то смело начинайте процесс приобретения.
Траты и приобретения
Когда дело доходит до денег, всегда сталкиваешься со спорными вопросами. В случае покупки жилья за рубежом эти вопросы сводятся к тому, можете ли вы предусмотреть все нюансы при планировании собственного бюджета и предугадать ситуацию на рынке, чтобы заключить наиболее удачную сделку.
Не все готовы оплатить покупку сразу наличными. Но и в том случае, если вы выберете ипотеку, кроме первоначального взноса вам придется запастись несколькими тысячами долларов на дополнительные расходы, включая налоговые выплаты. Покупателю следует включить их в свою смету, как только он выберет объект.
Когда вы арендуете жилье, вам не нужно покупать мебель и оборудование для дома, – при покупке жилья дело обстоит иначе. Траты на обстановку накладываются на ежемесячные ипотечные выплаты: за взятый кредит покупатель несет огромную ответственность, так как жилье – наиболее ценное и необходимое имущество собственника – может быть отчуждено у должника. Покупке дома предшествуют траты на страхование недвижимости, жизни (он защитит родственников кредитора от ответственности за выплату долга) и т. д.
Когда вы арендуете жилье, большая часть ответственности по его содержанию ложится на арендодателя. Конечно, съемщики должны придерживаться определенных правил, платить за любой причиненный ущерб и сохранять жилье в хорошем состоянии, но любые масштабные работы лежат именно на владельце жилья, так как прокладку труб, проводки, покраску и ремонт страховка не покрывает.
Зачастую люди опасаются брать ипотечный кредит из-за необходимости в течение долгого времени каждый месяц отдавать фиксированную сумму. Это ощущение появляется из-за страха перед неизвестностью. Однако если недвижимость приобретается как объект инвестиций, от сдачи ее в аренду инвестор может получить больший доход, чем уходит на погашение кредита. Если же речь идет о покупке дома или апартаментов как места постоянного отдыха, то не нужно быть семи пядей во лбу, чтобы понять: снимая жилье за границей, вы почти всегда тратите не меньше, чем приобретая такой же объект на условиях ипотеки.
Все существующие аргументы против покупки зарубежной недвижимости обычно перевешивает один довод за нее – прирост капитала, или увеличение стоимости жилья. В нем заключается главная прелесть приобретения дома за рубежом. Недвижимость может стать прекрасным вложением: так, за несколько лет на наиболее активно развивающихся рынках наблюдался рост цен на жилье, сопоставимый с ростом стоимости ценных бумаг и акций, к тому же в случае с покупкой жилья уровень риска очень низок. Даже 10%-ное увеличение стоимости жилья – это довольно значительная сумма, и в итоге долгосрочный прирост капитала перекрывает совокупные краткосрочные затраты – конечно, если вы не перегружены выплатами по кредитам или не пережили бедствия, забыв при этом о страховке.
Общее и частное
На решение о покупке отдельно взятого дома обязательно должны влиять экономические факторы, связанные как с целой страной, так и с конкретным регионом. В первую очередь экономический анализ необходимо выполнить тем, кто намерен извлечь прибыль из своего зарубежного владения.
Действия каждого человека играют роль в формировании экономики, и потенциальному инвестору нужно попытаться понять, к чему в совокупности приведет его деятельность и как работает весь механизм. Принять оптимальное решение, где и когда покупать дом, можно, проанализировав происходящие события и ответив на несколько вопросов:
• Легко ли я продам дом в будущем?
• Изменится ли цена, когда я решу продать свой дом?
• Изменится ли ситуация на рынке в ближайшем будущем?
Принимать во внимание нужно многие факторы, но в первую очередь – ситуацию на рынке недвижимости и финансовые макроэкономические показатели. Так, ослабление валюты может стать главным фактором, влияющим на то, что страна будет стремиться привлечь больше инвестиций со стороны зарубежных компаний, и это приведет к появлению дополнительных рабочих мест и процветанию области. Другой пример – при избыточном предложении новостройки могут не принести ожидаемой прибыли – и эту ситуацию необходимо предвидеть заранее.
Рынок и его приметы
Рынок недвижимости каждого региона изменяется в том или ином направлении, стремясь к идеальному балансу спроса и предложения. Если знать, как изменится рынок в будущем, можно выбрать наиболее удачный момент для покупки. Секрет прост – покупать, когда цены низки, и продавать, когда они высоки, в результате получая максимальный доход. Но уловить тенденции нелегко, и некоторым специалистам платят большие деньги, чтобы они предсказали спады и подъемы рынка.
Есть несколько признаков, на которые стоит обратить внимание любому покупателю. Если для рынка характерны быстрые продажи, то это означает высокий уровень спроса и говорит о том, что цены наверняка вырастут. Если процентные ставки по ипотеке растут, то это ведет к снижению спроса и сдерживает рост цен. Таких индикаторов немало, но любой из показателей поможет предугадать изменения только на ближайшее будущее. Даже если все говорит о том, что цены на рынке вырастут, спустя несколько месяцев, вполне возможно, вы обнаружите, что дома стали еще дешевле. Следите за характерными показателями рынка, но не рассчитывайте на них слепо.
Объем предложения напрямую влияет на общий уровень цен. Когда на рынке появляется большое количество новостроек, цены снижаются, чтобы стимулировать спрос. Наоборот, когда нового жилья становится недостаточно, цены растут, так как продавцы могут получить лучшую цену благодаря высокому спросу. Это может произойти как в масштабе всей страны, так и в отдельных регионах, районах и даже на конкретных улицах. Появление новых предложений – лишь один из факторов, влияющих на спрос на жилье. Он действует не изолированно, а одновременно с другими, такими как, например, процентная ставка по ипотечным кредитам.
Изменение процентной ставки наиболее часто используется для управления экономикой. Так, ставки при кредитовании повышают, чтобы уменьшить спрос. Наряду с прочим это означает, что периоды высоких процентных ставок – подходящее время для покупки жилья, так как благодаря тому, что спрос становится ниже, уменьшаются и цены. Возможно, в этом случае разумнее взять кредит с плавающей процентной ставкой, чем с фиксированной, чтобы не делать слишком больших выплат, когда в будущем банковские ставки упадут. Однако, если покупка будет совершена в период низких ставок, а затем они вырастут, покупатель может столкнуться с финансовыми трудностями.
Если на рынке недвижимости много предложений по продаже жилья, вам будет нетрудно договориться о цене. Но, если вы хотите купить редкий вид жилья в определенном районе, будьте готовы потратиться. Время от времени возникает мода на тот или иной тип жилья или на определенные районы, недвижимость в которых не пользовалась спросом уже несколько лет. Это трудно предсказать. Следует очень осторожно относиться к популярным в данный момент районам или типам жилья: они могут так же легко выйти из моды, как и вошли, вы же заплатите при этом непомерно высокую цену. Хотя, если вы собираетесь просто жить в этом доме или апартаментах, все это не играет особенной роли.
