Для туристов
Развитый туристический сектор, бесспорно, оказывает влияние на пражский рынок недвижимости. Покупая дом или апартаменты в живописном центре, в первую очередь следует обращать внимание на расположение и класс жилья, так как именно это интересует туристов. Стефан Кординер из компании Ceres Group отмечает: «Сделки по краткосрочной аренде обычно совершаются через фирму, специализирующуюся на сдаче внаем жилых помещений туристам. Доходы здесь высоки, но существует и обратная сторона медали – ваша квартира становится кратковременным пристанищем для множества клиентов и быстрее теряет вид».
Анна Фаруджа из компании Harlon Overseas Property считает, что не стоит отвергать менее прибыльную, но и не столь хлопотную аренду на длительный срок. «В Праге практически полностью отсутствует такая целевая категория, как студенты, которых здесь значительно меньше, чем обычно в крупных городах, – говорит она. – К тому же большинство предпочитает во время учебы использовать жилье, предоставленное вузом. Если вы располагаете апартаментами с одной или двумя спальнями в центре города, то рассчитывайте на состоятельного иностранца».
«Качественное жилье в центре города – это ниша иностранцев, – подтверждает Стефан Кординер. – Впрочем, несмотря на это, не следует слишком сильно полагаться на этот тип арендатора. Времена, когда крупные корпорации посылали свой персонал в Чехию, уходят в прошлое, по мере того как местные специалисты набирают опыт и квалификацию. Я не говорю уже об оплате труда, потому что обучение чешского персонала – прекрасная возможность сэкономить. Стали историей и те времена, когда доход от аренды составлял 9% от стоимости недвижимости в год. Сейчас владельцы жилья в центре Праги могут рассчитывать на доходы в пределах 5–6%».
В центре Праги, где расположены основные достопримечательности, включая Пражский Град и Карлов мост, аренда жилья вызовет наибольший интерес у путешественников, которые стараются не попасть в капкан дорогих гостиниц. Неудивительно, что цены на недвижимость здесь кусаются. В Новом Городе (район Прага-1) требующие ремонта апартаменты с одной спальней выставлены на продажу компанией EHS за $300 000. Среди достоинств апартаментов, располагающихся на втором этаже здания в двух шагах от Национального театра, – высокие потолки, паркетные полы и лепнина.
Та же компания предлагает апартаменты площадью 90 кв. м с 2 спальнями и видом на Влтаву. Окна спален выходят в тихий двор. Припарковать машину в Праге трудно, вокруг старинных зданий места для стоянки почти не предусмотрены. Поэтому несомненный плюс этой квартиры – возможность припарковаться на улице рядом с домом. Апартаменты находятся в 10 мин. ходьбы от Староместской площади и продаются за $320 000.
Для пражан
«Если вы вложили свои деньги в проект среднего уровня в районе, расположенном в 10–15 мин. от исторического центра, с хорошим дорожным сообщением, тогда ваши потенциальные арендаторы – это молодые чешские специалисты. На их доходы покупку собственного жилья пока не потянуть, но вот снять квартиру на год-другой они будут рады», – говорит Стефан Кординер.
В эту же нишу попадают восточные пригороды столицы, в частности бывшая промышленная зона Прага-9. По мнению Анны Фаруджа, совсем скоро произойдет долгожданная застройка этой территории в рамках проекта, направленного на возрождение всего района и имеющего бюджет $400 млн. Запланирована постройка торгового центра с катком, фитнес-центром и многозальным кинотеатром. Кроме того, на этой площадке к сентябрю 2008 г. будет возведено 9 8-этажных офисных зданий, общей площадью 70 000 кв. м.
Инвесторов в этом районе заинтересует не только возможность покупки площадей в торговых центрах и офисах, но и не менее привлекательные предложения в строящихся жилых комплексах. Достоинство района Прага-9 – удобные транспортные развязки и возможность добраться до центра города на подземке всего за 15 мин.
Здесь же компания Ceres выставляет на продажу 86 апартаментов площадью 56–90 кв. м в жилом комплексе Tulipa Rokytka, строительство которого планируется завершить к концу 2009 г. Среди характерных черт комплекса – просторные подземные гаражи, по соседству – три частных и два государственных парка с открытыми площадками для отдыха и спорта и велосипедными дорожками. В стоимость апартаментов с двумя спальнями – от $260 000 – включена цена места на парковке.
Жилой комплекс Drahobejlova, строительство которого на территории Праги-9 уже завершено, привлекателен благодаря своему расположению: рядом находятся оздоровительные и торговые центры. Апартаменты с двумя спальнями в комплексе Drahobejlova с общей площадью 87 кв. м выставлены на продажу за $250 000.
Анна Фаруджа рекомендует присмотреться к Праге-5, откуда удобно добираться до центра и где цены значительно ниже, чем в Праге-2 и Праге-3. Компания Harlon Overseas Property предлагает апартаменты от $66 000 в комплексе Dalejske Vista, представляющем собой 152 резиденции в 3 5-этажных зданиях. Отсюда открывается вид на Prokopske и Dalejske Valley – природные парки, благодаря которым при всей близости к центру города недостатка в чистом воздухе нет. Из квартир цокольного этажа можно выйти в огороженный садик, а на верхних этажах предусмотрены балконы.
Примечательно, что новое жилье в чешской столице продается без сантехники и кухонного оборудования. Конечно, это неплохо для тех, что предпочитает оборудовать свой дом сам, однако иностранцам, стремящимся выгодно вложить деньги и минимизировать затраты, давно пора почувствовать преимущества покупки вторичного жилья в Праге – наличие отделки, сантехники и мебели.
Привлекательная республика
По мнению Стефана Кординера, Прага остается перспективным инвестиционным направлением. В течение последних нескольких лет цены на недвижимость продолжают стремительно расти. За 2006 г. в отдельных районах Праги они поднялись на 20%. Рост цен и увеличение притока иностранных инвестиций объясняются развитием ипотечного кредитования, его невероятной популярностью среди местных покупателей в сочетании с низкими (примерно 4%) процентными ставками.
Стефан Кординер, однако, спешит предупредить, что в этом году скорее всего процентные ставки поднимутся, а налоги возрастут, соответственно, рост цен замедлится. У инвесторов будет время до следующего ценового скачка, связанного со вступлением Чешской Республики в зону евро, которое запланировано на 2011 г.
«Устойчивый спрос на новостройки, в то время как здания социалистической эпохи теряют популярность, – это хорошая тенденция», – отмечает Стефан Кординер. По его словам, Чешская Республика, хотя и перестала быть очередным «хитом» на рынке недвижимости Центральной и Восточной Европы, обладает сейчас самыми привлекательными объектами для инвестиций, гарантирующими, с одной стороны, минимум рисков от вложения активов, а с другой – доходы выше среднего уровня.
Голые факты
Прага, как музей под открытым небом, не нуждается в декорациях и часто становится авансценой, на которой разворачивается действие мощных голливудских блокбастеров вроде фильма «Миссия невыполнима» (его съемки продолжались несколько лет) или «Из ада», в котором режиссер удачно использовал пасмурную пражскую погоду. В Праге поклонники могут часами выискивать в толпе женщин, похожих на Анджелину Джоли, которая действительно провела здесь несколько месяцев. Туристов другого сорта заворожит богатейший выбор аппаратуры и оборудования для фото- и видеосъемок.
Для вторичной переработки отходов на улицах стоят контейнеры для разных типов мусора: синий – для бумаги и картона, желтый – для пластиковых бутылок, зеленый – для стекла. К этой системе пражане давно привыкли. Ряд многоквартирных домов располагает собственной системой вторичной переработки отходов в подвальных помещениях.
Во «Всемирном рейтинге стоимости жизни», подготовленном организацией Economic Intelligence Unit по данным, собранным в 132 крупных городах мира, Прага признана самой дорогой столицей Центральной Европы. Однако по сравнению со многими городами Западной Европы, такими как Париж или Лондон, цены в Праге остаются доступными. Ставка НДС в Чехии составляет 19%.
