Кризис отменяется
Уходящий 2007 г. для рынка испанской недвижимости знаменателен однозначным выводом, к которому пришли как испанские, так и европейские эксперты, – кризисного падения цен не будет. А ведь еще пару лет назад многие из них задавали себе вопрос – куда ведет наметившаяся тенденция к стабилизации цен?
Динамика цен на испанском рынке недвижимости с начала девяностых годов, когда российский покупатель пришел на рынок испанской недвижимости, была только положительной. В течение всех девяностых наблюдалось постепенное увеличение спроса на недвижимость при умеренном - около 5% в год - росте цен. Временный уход российского покупателя после дефолта 1998 года не оказал влияния на эти тенденции. Возросший спрос привел в итоге ЦК ценовому буму, который начался в 2001 году, и во время которого цены росли до 30% в год. Однако уже в 2005 году рост цен составил лишь 11-12%, а в этом году рынок окончательно стабилизировался.
Согласно выводам испанского аналитического портала idealista.com, за прошедшее лето стоимость 1 кв. м вторичного жилья в Барселоне упала на 0,5%, в Мадриде – на 0,9%, в Валенсии – на 0,7%. Авторы исследования отмечают, что снижение цен – прецедент для Мадрида последнего десятилетия. Интересно, что тенденция к ценовому спаду не обошла стороной и Валенсию, хотя еще год назад многие сомневались в том, что этот город испанского побережья подешевеет. Хотя бы потому, что в этом году Валенсия проводила престижнейшую регату «Кубок Америки». Но, видимо, тенденция к стабилизации цен на рынке испанского жилья настолько сильна, что ни это парусное соревнование, ни будущие гонки «Формулы-1», к которым также готовится Валенсия, не повлияли на ситуацию. Ни новостройки, ни тем более вторичное жилье не подорожали.
Средняя стоимость 1 кв. м вторичного жилья в Барселоне установилась к осени на отметке 4802 евро. А еще год назад это были 4824 евро. В Мадриде аналогичный показатель составил 4277 евро. Разница по сравнению с данными прошлого года (4274 евро) невелика, но, тем не менее, тенденция к стабилизации очевидна.
Новый цикл рынка
Ситуация на сегодняшнем испанском рынке жилья – это тот случай, когда терминология имеет большое значение. Речь идет не о падении цен, а о замедлении их роста. Отсутствие скачков и возможность прогнозирования – вот те черты, о которых говорят сегодня эксперты. И не только испанские, но и зарубежные. Последний рейтинг, опубликованный центром исследований рынка недвижимости Urban Land Institute (США), отводит Мадриду и Барселоне 7-е и 8-е место соответственно в списке европейских мегаполисов, согласно привлекательности каждого из них для инвестиций в недвижимость. Аналитики особенно подчеркивают, что в испанской столице наблюдается тенденция к равновесию между спросом и предложением на рынке съемного жилья, поэтому покупка недвижимости в Мадриде с целью последующей ее сдачи внаем может считаться хорошим решением для вложения средств.
Сегодняшнюю ситуацию можно назвать переходным периодом. Лучше всех это понимают продавцы недвижимости. Вновь построенное жилье зачастую ждет своего хозяина от 8 до 24 месяцев. «Это естественный процесс, – говорит президент Мадридской ассоциации строителей и риэлторов Asprima Хосе Мануэль Галиндо. – Рынок переходит из одного цикла в другой. Дело не в его структуре, а скорее в конъюнктуре. Цены слишком выросли за последнее десятилетие, ипотечные ставки сегодня становятся менее привлекательными, а условия кредитов более жесткими. Нам остается лишь наблюдать, как будут развиваться события».
Переход от ценового бума к спокойному состоянию рынка недвижимости для постоянных участников этого рынка не стал неожиданностью. Фиксируя постепенное изменение соотношения спроса и предложения, изменение ставки Euribor, к которой привязаны ипотечные ставки, и других рыночных показателей, серьезные строительные компании еще до завершения периода активного роста цен отказались от наращивания объемов производства. Банки также скорректировали политику: ипотека стала несколько дороже и требования к платежеспособности клиента, претендующего на эту ипотеку, стали жестче.
«Наступивший период в развитии рынка хотя и не сулит высокого прироста вложенного капитала, но все же имеет ряд положительных особенностей, – говорит Анатолий Бровко, генеральный директор компании Lazy Days. – Серьезные застройщики обращают все большее внимание на качество продукта, с рынка недвижимости вынуждены будут уйти временные игроки. Как и прежде, покупателю следует внимательно анализировать предложение. Заманчивым, но при этом опасным может оказаться снижение цен у небольших, случайных на рынке недвижимости застройщиков. Любое заметное понижение цены в результате торга должно не радовать, а настораживать. Лучше всего воспользоваться услугами опытного, осведомленного риэлтора, который поможет избежать ошибок любого рода, юридически грамотно проведет сделку».
Возможность выбора
В то время как в Мадриде и Барселоне предпочитают покупать недвижимость те, кто озабочен устройством на работу, большинство российских покупателей, как впрочем, и покупатели из Северной Европы, все же предпочитают покупку на курортных побережьях. Ведь дом в Испании наши соотечественники приобретают как правило и в инвестиционных целях, и для того, чтобы иметь то, чего нет в России, – великолепный климат, теплое море, удивительную доброжелательность населения и, что особенно важно, – политическую стабильность.
На побережьях также никто не говорит о каком-либо кризисе. Речь все о том же самом «новом этапе» развития рынка, наступление которого связано с высоким уровнем цен и выросшими ставками по ипотечным кредитам. При этом все больший вклад в спрос на курортное жилье вносят иностранцы. Рост цен на побережье тоже несколько снизился, и для многих потенциальных покупателей это затишье – хороший знак. У нынешних операций есть несомненное преимущество. В отличие от тех, кто искал пляжное жилье еще несколько лет назад, сегодняшние покупатели имеют возможность торговаться, покупая недвижимость на вторичном рынке. И в большинстве случаев частные продавцы идут на торг – только бы ускорить сделку.
А вот снижение цены при покупке новостроек скорее должно насторожить. «Торговаться можно разве что с временными игроками на рынке, которые появились во времена бума, – говорит Анатолий Бровко. – Это разного рода застройщики-однодневки, которые и во времена бума предлагали свой товар по ценам, несколько более низким. Но соотношение цены и качества у них было и есть очень плохое».
В любом случае, как полагают эксперты, преимущество сегодняшнего «переходного периода» – это не только возможность вдумчиво подойти к покупке. Есть все основания полагать, что качество испанского жилья, особенно прибрежного, выйдет на более высокий уровень. Наспех сложенные здания без всякой инфраструктуры вокруг уже никому не интересны. Покупатель желает приобретать качественный товар, ведь деньги платятся немалые. Средняя стоимость 1 кв. м пляжных новостроек – около 2560 евро. Соответственно, курортные апартаменты в Испании стоят в среднем 240 000 евро, а таунхаусы на побережьях в прибрежной зоне – порядка 450 000 евро.
Дача в Барселоне
Обстановка с ценами на пляжную недвижимость в Испании во многом зависит от того, о каком регионе идет речь. В прибрежных городках по соседству с Барселоной рост цен на жилье оказался совершенно незначительным (1%). Объяснение этому лишь одно – цены в этом регионе уже достигли потолка, несмотря на популярность этой зоны среди испанских и зарубежных туристов. Та же самая ситуация характеризует ценовую ситуацию в Малаге, где жилье подорожало на 2,8%, и на Тенерифе (1,2%).
Но риэлторы сходятся в одном – если покупателю нравится, к примеру, именно Коста-Брава или Коста-Бланка, вряд ли он будет искать альтернативу своему выбору в другом регионе, пусть и более дешевом. Можно с уверенностью сказать, что этот фактор имеет прямое отношение к российскому покупателю недвижимости в Испании. Многие россияне останавливают свой выбор на Барселоне или Малаге не только потому, что эти курорты богаты развлечениями и широко разрекламированы. Главная причина – прекрасное авиасообщение с Россией.
К примеру, барселонский аэропорт El Prat связан прямыми рейсами с десятками российских городов. «Мне проще добраться до Барселоны, чем до дачи в Подмосковье, учитывая все столичные пробки», – так полушутя замечают некоторые российские завсегдатаи подобных удобных перелетов. Логично предположить, что российский покупатель посмотрит пристальнее на другие районы Испании лишь тогда, когда добираться до них будет столь же удобно. А таких перспективных регионов немало. Это Мурсия, Кастельон, Кадис (Коста-де-ла-Лус). Здесь предполагается обширная застройка, а недвижимость стоит значительно меньше, чем, к примеру, на Коста-дель-Соль, Коста-Бланка или Коста-Брава.
Что же касается фаворитов, то «на коне», как всегда, гостеприимная Коста-Бланка, которая пользуется у россиян особой любовью. Теплое море, лучший из лучших климат, знаменитая средиземноморская кухня – это только часть того, чем так славится это побережье. Ну а кроме этого, люди, приезжающие из Восточной Европы, получат в Испании политическую стабильность и незыблемость понятия «частная собственность».
Необходимо отметить очень важную особенность испанского рынка недвижимости – начиная с девяностых годов и до настоящего времени, жилищное строительство сопровождалось очень мощным развитием инфраструктуры. Производилось и производится реконструкция и строительство аэропортов, морских портов, строительство дорог, в том числе скоростных магистралей. Возводятся крупные тематические парки, выставочные центры, концертные залы, первоклассные супермаркеты, спортивные сооружения, школы, университеты и многое другое. Все это служит прекрасным поводом для того, чтобы смотреть в будущее с оптимизмом.
