Саксония: «зеленое сердце Европы»

География и не только

Саксония – федеральная земля, расположенная на востоке Германии, и, несмотря на то, что входит в состав ФРГ, уже около ста лет Саксония провозглашает себя свободным государством. Самыми крупными и густонаселенными городами Саксонии считаются Лейпциг, столица земли Дрезден и Хемниц (бывший Карл-Маркс-Штадт). Саксония – десятая по величине и шестая по численности населения земля Германии: на площади свыше 18 000 кв. км проживает более 4 млн человек.

Территориально Саксония граничит с другими федеральными землями Германии – Бранденбургом, Саксонией-Анхальт, Тюрингией и Баварией, а также имеет общую границу с Польшей и Чехией. Она привлекает туристов и покупателей недвижимости природными красотами, богатым культурным наследием, историей и вековыми традициями. Ее природа – нетронутая и романтичная, с замками, дворцами и величественными старыми домами, затерянными среди гор, лугов, долин и лесов.

Как добраться

Два международных аэропорта Саксонии расположены в Дрездене (Dresden Airport) и Лейпциге (Leipzig/Halle Airport). Оба находятся на равном удалении (около 70 км) от Хемница, и принимают ряд континентальных и межконтинентальных рейсов.

Прямой рейс связывает Москву с Дрезденом. Перелет из столичного аэропорта Шереметьево займет чуть менее трех часов, а стоимость билета туда и обратно составит около 20 000 рублей.

Из России в Лейпциг можно добраться только с пересадкой, например, в Вене, Франкфурте или Мюнхене. В этом случае время в пути превысит пять часов, а стоимость билетов начнется от 15 000 рублей.

Прямых поездов из России в города Саксонии нет, но при желании можно добраться с Белорусского вокзала российской столицы до Берлина, откуда местными железными дорогами или автотранспортом доехать, например, до Дрездена или Лейпцига.

Почему Саксония

Несмотря на звание свободной земли, Саксония никогда не была замкнутой, закрытой территорией. Ей не чужды инновации и современные высокие технологии, и, несмотря на довольно высокий уровень безработицы, здесь функционирует множество предприятий автомобильной промышленности (Porsche и BMW), сложных научно-исследовательских проектов, компаний в сфере IT и биотехнологий. В то же время, Саксонию называют «зеленым сердцем Европы», например, 63% Дрездена занимают леса и зеленые зоны. Здесь любят отдыхать сами немцы, а также жители соседних Польши и Чехии.

Еще одним преимуществом Саксонии является ее климат, комфортный для европейцев: зимой температура редко опускается ниже -2 °С, а летом прогревается до комфортных +24 °С, что в сочетании с природными красотами и разнообразием развлечений создает оптимальные условия для хорошего отдыха.

Несколько иммиграционных волн создало на территории бывшей ГДР многочисленные диаспоры, в частности, по данным переписи 2014 года на территории Саксонии проживало чуть менее 10 000 бывших россиян. Тем не менее именно в этой земле самое сильное течение «Регида», деятельность которого направлена именно на борьбу с засилием иммиграции всех толков.

Эксперты полагают, что инвестирование в недвижимость Саксонии имеет долгосрочные перспективы, поскольку развитие регионов в этой земле будет происходить обязательно, планомерно и поступательно.

Ситуация на рынке недвижимости

В Саксонии, как и в целом по Германии, можно выделить дорогие (по саксонским меркам) метрополии и недорогие средние и мелкие города. Наиболее популярными среди инвесторов являются Дрезден и Лейпциг, которые вслед за Берлином считаются наиболее интересными городами Восточной Германии для капиталовложений. Здесь идет прирост населения, открываются новые фирмы, создаются рабочие места, растут цены на недвижимость и ставки арендной платы.

Недвижимость в Восточной Германии традиционно дешевле объектов западной части страны. Так, например, если 1 кв. м недвижимости в среднем по Германии стоит €2700-4000, то в Саксонии этот показатель зафиксирован на уровне €1300-2000 за 1 квадратный метр. Даже с учетом роста, отмеченного за последние 10 лет, жилье в Саксонии примерно в два раза дешевле, чем в целом по стране. Для сравнения, в Мюнхене, городе с самой дорогой недвижимостью в Германии, 1 «квадрат» стоит в среднем €7000.

Арендные ставки также находятся на одном из самых низких показателей в стране. Аренда 1 кв. м недвижимости в Саксонии обходится в €6,04 в месяц. В Лейпциге этот показатель чуть выше – €6,68, в Дрездене €7,6, а в Хемнице менее €5 за «квадрат». В Мюнхене, например, арендная ставка приближается к €17,5/1 кв. м / мес. Все ставки учитывают исключительно аренду жилплощади, коммунальные услуги оплачиваются дополнительно.

Среди популярных у российских покупателей мелких городов стоит отметить Цвиккау и Плауэн. Эти города привлекают очень низкими покупными ценами (Цвиккау около 800 евро/кв. м, Плауэн около €650 / кв. м), высокой доходностью недвижимости (в районе 10% годовых), но здесь практически отсутствует рост покупных цен. Аренда жилья в Плауэне обходится в 4,5 евро / кв. м без учета коммунальных услуг, в Цвиккау - примерно €5 /кв. м.

Рынок недвижимости Германии – один из немногих, которым удалось избежать резкого спада в результате мирового финансового кризиса 2008-2009 годов. А стабильность – один из главных аспектов при инвестировании в недвижимость. Говоря о немецком рынке недвижимости и, особенно о доходной недвижимости, реальнее и правильнее говорить не столько о высокой доходности, сколько о стабильном сохранении капитала. Высокая степень налогообложения не особо касается небольших инвестиционных проектов, но заметна при расчете доходности на более дорогостоящих объектах. Также эксперты отмечают, что вторичный рынок Саксонии, как правило, нуждается в реконструкциях и ремонтах. Если эти работы проведены, то, соответственно, стоимость 1 кв. метра повышается, а если не проведены, то это может коснуться нового владельца и дешевизна может обернуться необходимостью вливания дополнительных средств, что вернет стоимость «квадрата» к среднестатистическому значению.

Популярные направления для инвестиций

Лейпциг – крупнейший по численности населения город Саксонии расположен всего в 160 км от Берлина. После Второй мировой войны Лейпциг стал важнейшим городским центром ГДР, но затем его культурное и экономическое значение снизилось, несмотря на сильнейшую экономику Восточной Германии. В 2015 году Лейпциг стал наиболее динамично развивающимся городом Германии среди мегаполисов с населением более полумиллиона жителей. При этом в 2014 году уровень безработицы в Лейпциге был одним из самых высоких по стране – чуть менее 10%. Недостаток рабочих мест спровоцировал рост миграции населения в другие районы Германии. Именно с высоким уровнем безработицы специалисты связывают относительно низкие цены на недвижимость и слабую ликвидность местных жилых объектов.

1 квадратный метр недвижимости в Лейпциге стоит €1500-2500. Стоимость «квадрата» в отдельно стоящих домах также варьируется в пределах €1800-2000. Самым дорогим районом города считается Schleußig, где стоимость 1 кв. м доходит до €3820. Самые бюджетные объекты по цене от €750-790 за 1 кв. м можно найти в районах Knauthain-Knautkleeberg и Volkmarsdorf.

Студия в Лейпциге стоит от €22 500. Цены на однокомнатные квартиры начинаются примерно от €30 000, на 2-комнатные от €50 000. Имея бюджет в €150 000-200 000 можно приобрести просторные апартаменты (около 100 кв. м) с тремя спальнями и качественным ремонтом.

Дрезден расположен в живописной долине на берегу реки Эльбы, недалеко от границы с Чехией. Он может похвастаться богатой историей: в свое время Дрезден был столицей и королевской резиденцией курфюрстов и королей Саксонии, которые на протяжении многих веков наращивали культурное и художественное наследие города. Благодаря множеству зданий в стиле барокко и рококо, которые были расположены в центре города, Дрезден стали назвать «Шкатулкой с драгоценностями» и «Флоренцией на Эльбе». Однако во время бомбардировок Второй мировой войны весь центр города был уничтожен, равно как и убито 25 000 мирных жителей. На сегодняшний день часть исторических зданий восстановлена, а Дрезден стал культурным, образовательным, политическим и экономическим центром Германии и Европы.

Недвижимость в Дрездене можно приобрести в среднем по €2300-3100. Районами с самой дорогой недвижимостью здесь считаются Loschwitz/Wachwitz, Südvorstadt-West и пригород Радеберга – стоимость 1 «квадрата» составляет €3400-3700. В районах Albertstadt и Löbtau-Nord цены в два раза ниже – €1600-1700 / 1 кв. м.

Компактная квартира-студия (26 кв. м), за которой закреплено парковочное место, стоит около €30 000-35 000. За более просторное жилье придется заплатить от €40 000 за «однушку» и от €70 000 за «двушку». За €450 000 можно стать владельцем уникальных апартаментов в жилом комплексе, переоборудованном из бывшей станции водоснабжения в престижном районе Loschwitz.

Хемниц – третий по величине город Саксонии, из 240 000 местных жителей, 10 000 являются студентами Технологического университета. С 1953 по 1990 годы Хемниц носил имя Карл-Маркс-Штадт (что в переводе означает «город Карла Маркса»), названного так в честь основателя социалистической доктрины, величайшего сына немецкого народа, Карла Маркса.

В современном Хемнице также высок процент безработицы и миграции из региона, а согласно докладу ВВС, в 2006 году Хемниц имел самый низкий уровень рождаемости в мире. Невысокая потребность в жилье определила и низкий уровень цен на недвижимость, сделав ее самой дешевой среди свободных городов Саксонии. Стоимость 1 «квадрата» начинается от €760, а средний ценовой показатель едва превышает €1200/1 кв. м.

Цены между самыми дешевыми и самыми дорогими объектами Хемница отличаются в 3-4 раза, например, в районах Markersdorf и Bernsdorf 1 кв. м стоит €615-650, а в районах Schönau и Kapellenberg жилье стоит уже €2000-2500 за квадратный метр.

Имея бюджет всего в €13 000-16 000 можно приобрести либо стандартную квартиру в центре города, либо дом под реставрацию в ближайшем пригороде Хемница. За €22 000-25 000 можно купить двух- или трехкомнатную квартиру, причем как свободную, так и арендуемую, что позволит сразу получать доход.

Стоимость квадратного метра в частных домах варьируется в пределах €1350-1600.

Цвиккау расположен в долине у подножия Рудных гор и входит в так называемый Саксонский треугольник – область Лейпциг, Дрезден и Хемниц. Город считается центром автомобильной промышленности Саксонии, где традиции автомобилестроения насчитывают более ста лет. Здесь производили и продолжают выпускать марки машин, хорошо известные как в стране, так и за пределами Германии, – Horch, Audi, Auto Union (непосредственный предшественник Audi), Trabant и Volkswagen. Современные путеводители говорят, что Цвиккау трансформировался из неприметного рабочего поселка в элегантный город в стиле ар-нуво.

Квартиру площадью 60 кв. м в среднем можно приобрести по цене около €830 за «квадрат». Жилье в микрорайне Reichenbacher Str./Freiheitssiedlung и вовсе можно купить за €352/1 кв. м. Самым престижным районом в Цвиккау считается Talstraße/Trillerberg, где квартиры продаются по €2670 за кв. м.

Цены на жилье в Цвиккау начинаются от €12 000-14 000 за однокомнатную квартиру площадью 24-27 «квадратов».

Стоимость 1 кв. м в отдельно стоящих домах чуть выше средних цен по городу – около €1500/1 кв. м.

Плауэн расположен на границе Баварии и Чехии, и этот город почти полностью был разрушен бомбежками Второй мировой войны. На сегодняшний день Плауэн – компактный городок, построенный в лучших традициях немецкой архитектуры – фахверковые дома, мощеные улочки и малоэтажные здания.

Стоимость 1 кв. м недвижимости варьируется от €370 (в Reißig) до €1450 (в Bärenstein). Всего за €7 000-8 000 можно стать владельцем просторной двухкомнатной квартиры в старинном санированном здании.

Рекомендации по покупке

Местную недвижимость предпочитают покупать родители, чьи дети планируют получать высшее образование в одном из вузов Саксонии: в Лейпцигском университете, Техническом университете Дрездена, Фрайбергской Горной Академии или в других частных и государственных учебных заведениях Саксонии.

Инвестирование в города Саксонии привлекательно, прежде всего, все еще невысокими покупными ценами, сравнительно высокой доходностью (порядка 5-6% годовых) и растущими ценами на недвижимость. Причем, привлекательно именно инвестирование незначительных сумм, но с хорошей перспективой роста. Основная цель - сохранение капитала.

Покупка недвижимости в Саксонии интересна как для капиталовложения, так и для собственного использования, принимая во внимание качественное жилье, хорошую экологию и преимущественно коренное население.

Портал HomesOverseas.ru благодарит за участие в подготовке статьи Любовь Баумгертнер (L&B Immobiliya EuRus GmbH) и Надю Принц (Prinz dom).

_{photocredits: flickr}

Ольга Шошина

HomesOverseas.ru