Некогда одна из самых благополучных социалистических стран, Югославия прекратила свое существование удивительно быстро. Увы, ее распад не был мирным – балканский полуостров потрясла череда войн, из которых новоиспеченные независимые государства вышли с большими или меньшими потерями – но никто не избежал экономического упадка.
Так, хотя Македония и получила независимость мирным путем, она как была, так и осталась одной из слабейших экс-югославских стран. Словения участвовала всего лишь в краткой, десятидневной войне, благодаря чему в наибольшей степени сохранила экономическую стабильность. Хорватская война длилась с 1991 по 1995 г. и принесла большие потери как хорватской, так и сербской сторонам. В ходе войны на территории Боснии и Герцеговины, которая началась в 1992 г. с нападения на сербскую свадьбу, а окончилась в 1995 г., погибло около 100 000 человек и было разрушено две трети боснийских построек. Косовский конфликт и агрессия НАТО 1998–1999 гг. нанесли огромный ущерб Сербии и не могли не отразиться на экономике Черногории, которая входила тогда в единое государство Сербии и Черногории...

Словения
Словения, бывшая самой процветающей из республик Югославии, практически не пострадала в период балканских волнений. В своей новейшей истории, она показала себя весьма успешным независимым государством, а войдя в 2004 г. в Евросоюз, недолго была на позициях догоняющей.
Словенский рынок недвижимости, по словам директора департамента зарубежной недвижимости компании «БЕСТ-Недвижимость» Юлии Титовой, все это время был достаточно устойчив. Здесь не наблюдалось ажиотажного роста цен, объемы строительства были стабильными, и благодаря тому, что на рынке недвижимости не было никакого бума, мировой кризис повлиял на него незначительно.
В столице страны Любляне цены на недвижимость самые высокие – от 1500 до 3000 евро за 1 кв. м. В самом популярном прибрежном районе Пиран апартаменты можно приобрести за 180 000–250 000 евро. В Словении имеются и морские, и горнолыжные, и бальнеологические курорты, что положительно сказывается на уровне развития туризма.
В Словении прекрасно развиты железнодорожная сеть и автобусное сообщение, два крупных аэропорта располагаются в Любляне и в Мариборе. Недвижимость в Словении иностранцы могут приобретать только на юридическое лицо.

Хорватия
Как и Словения, Хорватия была среди первых четырех республик, отделившихся от Югославии. После окончания гражданской войны в 1995 г. экономика постепенно начала восстанавливаться, а объемы строительства – расти. В Хорватию стали приезжать зарубежные инвесторы, и уже в 2000-х гг. цены на недвижимость демонстрировали очень хорошую динамику. По словам Елены Невской, менеджера компании Adrionika Company, в 2004–2008 гг. цены ежегодно росли уже на 10–15, а иногда даже на 30%. В 2008 г. они достигли пика. «Многие наши покупатели, сделавшие приобретения в 2004 г. за 150 000–200 000 евро, в 2008 г. перепродавали свои объекты уже за 400 000–500 000 евро, – рассказывает эксперт. – В 2009 г. цены в среднем стали снижаться. В особенности от этого пострадали британские, ирландские, датские девелоперы, которые вели активное строительство на Истрии и в Средней Далмации, в районе города Трогир, за счет кредитных средств».
По словам Юлии Титовой, сейчас цены в Хорватии вернулись к уровню 2006–2007 гг., но при этом качество строительства и инфраструктура стали лучше.
Главными курортными районами и направлениям для инвестиций в дома для отдыха считаются южная часть побережья Хорватии и полуостров Истрия в северной части. Вилла с бассейном на Истрии обойдется в 250 000–500 000 евро. Апартаменты в новостройке можно приобрести по цене 1400–1600 евро за 1 кв. м. Вся новая недвижимость сдается под ключ, с установленным кухонным оборудованием, сантехникой и кондиционерами.
Основные туристические зоны могут похвастать развитой курортной инфраструктурой, и в целом сфера услуг в стране работает хорошо. Ряд медицинских центров, например ортопедический центр в Ловране, известен на всю Европу.
В Хорватии несколько международных аэропортов – в Пуле, Загребе, Задаре, Сплите, Дубровнике, на островах Крк и Брач, недавно построено несколько скоростных магистралей на Истрии и магистраль Загреб – Сплит, которую сейчас продлевают до Дубровника. Хорошо развито паромное сообщение вдоль всего берега и с итальянскими Венецией и Анконой.

Македония, Босния и Герцеговина
«Македония, а также Босния и Герцеговина – наиболее бедные страны из числа бывших республик Югославии. Они делают попытки подтягиваться к общеевропейскому уровню, но пока еще отстают по всем параметрам на 10–15 лет», – объясняет Юлия Титова. В Македонии сегодня недвижимость недорога, по европейским меркам. Так, в небольших городках цены на жилье остаются на уровне 300–400 евро за 1 кв. м. В Скопье, как и полагается столице, цены выше и держатся на уровне 2000–2500 евро. На известном курорте Охрид, на восточном берегу Охридского озера, стоимость жилья варьируется от 500 до 1000 евро за 1 кв. м.
Охридское озеро и древний Охрид занесены в список Всемирного наследия ЮНЕСКО. Кроме того, в небольшой Македонии находится несколько горнолыжных курортов. Самые известные – Попова Шапка, Маврово и Крушево. Автобусное сообщение развито очень хорошо, а железнодорожное – слабо. Аэропорты находятся в Скопье и в Охриде.
Босния и Герцеговина пострадала в ходе гражданской войны больше других югославских республик, сейчас страна только восстанавливается.
Иностранцам в этой стране интересны в первую очередь горнолыжные курорты, ведь Босния и Герцеговина была одним из центров горнолыжного туризма в Европе. Как известно, Сараево принимало зимнюю Олимпиаду 1984 г. В центре страны, рядом с городом Баня-Лука, находится известный бальнеологический курорт. Международные аэропорты расположены в Сараево и городах Тузла, Баня-Лука и Мостар.

Сербия
Сербия и Черногория дольше других оставались в составе союзного государства: их разделение произошло только в 2006 г. «До этого времени рынок недвижимости в Сербии был абсолютно автономным, – рассказывает Галина Смирнова, директор сербской компании Home Properties. – Неудивительно, что сегодня здесь самые низкие цены на недвижимость в Европе, исключение составляет только Белград».
По словам эксперта, дом площадью 120 кв. м с участком от 1000 кв. м до 2-3 га в сельской местности стоит от 15 000 до 45 000 евро, цены на дома рядом с реками и озерами варьируются от 30 000 до 70 000 евро. Новые апартаменты в поселках продают по 300–400 евро за 1 кв. м, в областных центрах – от 500 до 800 евро за 1 кв. м. В Белграде новое жилье в центре города стоит 2000–3000 евро за 1 кв. м, на окраинах – 1700–2500 евро за 1 кв. м.
В основном недвижимость в Сербии покупают те иностранцы, которые ведут на территории страны бизнес или рассчитывают на доход от роста стоимости жилья в ближайшие годы. По словам Олеси Серебряковой, директора по маркетингу и продажам компании Boka Development, мировая рецессия скорректировала планы многих инвесторов, но не оттолкнула их от страны, хотя окупаться вложения стали гораздо медленнее.
Хотя сербская экономика находится на стадии развития, можно говорить о том, что ситуация в Сербии по-своему стабильна. «Стоимость объектов и земли незначительно, но растет, несмотря на мировой финансовый кризис, – объясняет Галина Смирнова. – В стране понятная законодательная и нормативная база по приобретению объектов недвижимости. Растет число иностранных инвесторов – как крупных (например, Газпром), так и средних, с ежегодным оборотом до 2–10 млн евро. Кроме того, в страну вошли десятки иностранных банков из Германии, Греции, Бельгии, Америки».
Популярные районы для покупки недвижимости – Белград и его окрестности, промышленный город Нови-Сад и центральная часть Сербии – общины Крагуевац, Чачак, Кралево. Привлекательными считаются термальные курорты Врнячка Баня, Сияринска Баня, Нишка Баня и др.

Черногория
В 2006 г., после обретения Черногорией независимости здесь произошел настоящий бум на рынке недвижимости – главным образом на побережье. Самый высокий спрос, по словам Ивана Барады, старшего менеджера компании SAGIO Residence, наблюдался в 2006–2007 г, когда страну открыли для себя россияне.
«В 2005 г. цены на недвижимость в Черногории были на уровне 500–800 евро за 1 кв. м. На пике в 2007 г. они достигли 3000–10 000 евро, – комментирует Юлия Титова. – Сейчас стоимость 1 кв. м находится в диапазоне 1500–3000 евро».
Во время бума ценообразование было хаотичным. По словам Олеси Серебряковой, спрос превышал предложение в несколько раз, что позволяло недобросовестным риэлторам и собственникам вести себя некорректно по отношению к покупателям. Прибыли спекулянтов зашкаливали. «После того как рост спроса замедлился, цены на недвижимость стали формироваться согласно общепринятой мировой практике. Сегодня средняя цена на жилье в новостройках колеблется от 1000 до 4000 евро за 1 кв. м и зависит от множества факторов», – говорит эксперт.
Иностранные физические лица в Черногории могут приобрести как жилье, так и землю, хотя площадь участка не должна превышать 5000 кв. м. Недвижимость в районах, которые государственные органы определили как стратегически важные (например, остров Святой Стефан, поселок Милочер и т. д.), по словам Ивана Барады, можно приобрести на условиях концессии на 30, 60 или 90 лет с возможностью продления.
Самые известные курорты Черногории – Будва, Бечичи, Котор, Герцег-Нови, Петровац и др. В стране два международных аэропорта – в Подгорице и Тивате.

Очередь в ЕС
Балканские войны и нестабильность в регионе замедлили интеграцию стран бывшей Югославии в европейскую семью. Только Словения смогла синхронно с другими восточноевропейскими государствами присоединиться к Евросоюзу. Следующей в очереди стоит Хорватия, еще в 2005 г. получившая статус страны-кандидата и начавшая соответствующие переговоры. Также статус кандидата с 2005 г. имеет и Македония – но переговоры о вступлении пока так и не начались. Остальные страны бывшей Югославии рассматриваются только лишь как потенциальные кандидаты.
Во всех странах бывшей Югославии россияне могут находиться без визы в течение 30 дней. Исключение составляет Словения, являющейся страной – участницей Шенгенского соглашения.