О стране
Сербия – государство с населением 9 млн человек, расположенное в центральной части Балканского полуострова на юго-востоке Европы. В отличие от соседних Черногории, Болгарии и Хорватии, не имеет выхода к морю. Две третьих территории занимают горы. Копаоник, Березовица – современные горнолыжные курорты, которые привлекают туристов. Популярны в стране и бальнеологические центры: Соко-Баня, Буяновачка-Баня, Врнячка-Баня, Баня-Ковиляча, Нишка-Баня (многие сербские слова, в том числе топонимы, интуитивно понятны и радуют слух русскоговорящего).
На основной территории страны континентальный и умеренно континентальный климат. Здесь жаркое лето (средняя температура июля – плюс 25–26 °С), тёплая осень и мягкая зима (средняя температура января – минус 1–3 °С).
Сербия активно развивает экономику и привлекает иностранные инвестиции. Рост ВВП Сербии в 2021 году составил 7,5% и стал самым большим в Европе. Одна из важных проблем государства – низкая рождаемость, на протяжении многих лет в стране происходит убыль населения. Ещё один минус – высокий уровень безработицы.
Местная валюта – динары, однако в ходу и евро.
Историческая справка
Древние славяне заселили эту местность ещё в 6 веке н. э. После освобождения из-под византийского господства в 12 веке Сербское государство активно развивалось и достигло своего расцвета в 14 веке. Однако период подъёма закончился после поражения в битве с турками в 1389 году. Под контролем, а затем и под полной властью Османской империи сербские земли находились более 350 лет. Окончательную независимость страна получила лишь в 1878 году. В результате балканских войн 1912–1913 годов в состав Сербии вошли территории Косова, часть Македонии. После Первой мировой войны формируется Королевство Югославия, в которое входят сербы, хорваты и словенцы.
В период Второй мировой войны страна была оккупирована войсками Германии, а в 1945 году освобождена Красной Армией и Народно-Освободительной армией Югославии. С этого времени начинается советский период истории государства. В 1990-е и начале нулевых сепаратистские настроения спровоцировали серию гражданских войн и привели к распаду Югославии на 6 независимых стран (Словения, Хорватия, Босния и Герцеговина, Македония, Сербия и Черногория) и одно частично признанное государство (Косово).
Россия и Сербия
Между Россией и Сербией исторически сложившиеся тесные связи. Отношение жителей этого балканского государства к россиянам отражено в популярной поговорке «С русскими нас 300 миллионов, а без русских полгрузовика». В стране более 30 памятников, посвящённых россиянам, в том числе императору Николаю II, медсестре Дарье Коробкиной, которая героически погибла здесь во время Первой мировой войны, многочисленные мемориалы солдатам-красноармейцам, сражавшимся за освобождение Югославии.
Одна из причин симпатии к России со стороны современной Сербии – позиция РФ в отношении Косово, а также однозначное осуждение действий НАТО в 1999 году – с марта по июнь Белград и другие территории Сербии и Косово подвергались бомбардировкам со стороны вооружённых сил альянса. Операция была объяснена гуманитарными целями, однако вызвала волну критики в разных странах.
В марте 2022 года Сербия осудила военные действия России в отношении Украины, однако не присоединилась к санкциям, наложенным на РФ большинством европейских стран.
Условия для иностранцев
Россияне могут посещать Сербию без визы. Период разрешённого пребывания – 30 дней, однако при повторном въезде срок обнуляется. Некоторые живут в стране на полулегальных основаниях, ежемесячно делая так называемый visa-run – поездку в соседнее государство, для того чтобы иметь основание для открытия новой визы – «белого картона». Ближайшая от Белграда румынская граница находится в 108 км, а граница безвизовой для россиян Боснии и Герцеговины – в 112 км. Необходимо подчеркнуть, что этот способ связан с существенным рисками.
Если вы планирует остаться в Сербии на длительное время, предпочтительнее не «визаранить», а оформить вид на жительство. Основанием может быть разрешение на работу или приобретение в стране недвижимости. Стоимость объекта при этом не имеет значения, единственное условие – в купленной с целью легализации своего пребывания квартире (или доме) необходимо жить (местные власти за этим следят).
Найти работу в Сербии не так просто. Компании, в соответствии с законодательством, отдают предпочтение местным специалистам, так как в стране долгое время не могут побороть безработицу. Исключением могут быть редкие и востребованные профессионалы, например, в IT-сфере. Средняя месячная зарплата в республике – около 600 евро.
Школьники в Сербии учатся 12 лет. В городах есть международные школы (русская только в Белграде при посольстве). Большинство приезжающих отдают детей в сербские учебные заведения. Как правило, ребёнку хватает 1,5-2 месяцев занятий с репетитором на летних каникулах, для того чтобы получить начальные знания языка и продолжить образование вместе с местными ребятами.
Отметим, что взрослым необходимо больше времени на освоение сербского. Несмотря на то, что наши языки похожи, не стоит надеяться, что вы сможете понимать местных и говорить сами, не приложив усилий.
У России с Сербией сохраняется прямое авиасообщение. Компания Air Serbia делает несколько рейсов в сутки. Стоимость билета в один конец сегодня – около 25 000 рублей. Чуть дешевле обойдётся перелёт, если воспользоваться другими авиакомпаниями и лететь со стыковкой.
Рынок недвижимости
Вторичный рынок Сербии разнообразен. Предлагаются модернизированные квартиры в старинных домах в историческом центре, квартиры в типовых многоэтажках позднего югославского периода, а также в относительно новых зданиях, построенных после войны конца 90-х – в результате бомбёжек многие строения были утрачены или частично разрушены. Как правило, недвижимость от собственника стоит дешевле, чем объекты в новых домах.
На первичном рынке возводятся как типовые дома, так и жилые комплексы по индивидуальным проектам с консьерж-сервисом, спортивными залами, бассейнами, торговыми центрами.
Цены на недвижимость в Сербии растут, начиная с 2013 года. Увеличивается количество и объём выданных ипотечных кредитов. Во время пандемии был замечен небольшой спад, но он продлился недолго. За 12 месяцев с весны 2021 по весну 2022 года цены на жильё выросли на 23%. Подорожали квартиры в центральной части, в Воеводине, Шумадии, а также на юге страны. Самый резкий скачок был зафиксирован в Нише – в этом городе готовая квартира площадью 50 квадратных метров за год подорожала почти на 10 000 евро.
Активность сербов на рынке квартир связана с ростом средней заработной платы в евро, уменьшением ставок по ипотеке, а также со стабильностью национальной валюты по отношению к европейской.
К очень высокому локальному спросу добавляется интерес со стороны иностранцев. Так, комментируя приток российских покупателей на рынок недвижимости Сербии в марте–апреле 2022 года, местное издание с иронией пишет, что «Белград становится новым Лондонградом для россиян», то есть излюбленным местом для жизни, бизнеса и инвестиций.
Темпы строительства нового жилья в Сербии увеличиваются. В марте этого года было выдано на 35% больше разрешений на строительство, чем в марте 2021 года. Однако, несмотря на это, предложение не успевает удовлетворить растущий спрос. Как говорят местные девелоперы, «только воткнул лопату в землю – как квартиры уже раскупили».
Самые популярные города для иностранных инвестиций – Белград, Нови-Сад, а также Ниш.
Растёт интерес и к небольшим городам и посёлкам страны: Субботица, Валево, Вршац, Смедерево, Лозница. Маленькие и уютные городки пользуются популярностью среди так называемых цифровых кочевников – специалистов, работающих удалённо на иностранные компании. Так как вопрос с трудоустройством у этой категории покупателей решён, им совершенно необязательно привязываться к столице и можно жить в более спокойном месте ближе к природе. Тем более, квартиры в подобных локациях значительно дешевле.
Аренда недвижимости в Сербии – более чем доступная по сравнению со многими странами Европы. В небольшом городе или в удалённом от центра районе Белграда можно снять квартиру с одной спальней за 180–200 евро. В исторической части столицы, конечно, жильё дороже – от 400–500 евро. Есть варианты и для взыскательного клиента за 1500–1700 евро.
Белград
В столице Сербии проживает около 1,4 млн человек. Сегодня этот многоликий и многострадальный город, переживший за свою историю не менее 40 разрушительных войн, подкупает туристов своей простотой и радушием. Особенно гостеприимны многочисленные кафе, в которых белградцы любят отдохнуть, пообщаться, выпить кофе (сербы – известные кофеманы), а иногда и выкурить сигарету (к удивлению иностранцев, курить в ресторанах Сербии пока разрешено по умолчанию).
Средняя стоимость квадратного метра в мае 2022 года составляет 1680 евро – на вторичном рынке и 2165 евро – в новостройках. В центре столицы квартиры дороже – 3000–4000 евро за квадратный метр и выше. Цены на вторичном рынке в старом жилом фонде, как правило, на 20-30% ниже.
Квартиру с двумя спальнями площадью 60–80 квадратных метров в хорошем районе, но не в центре, можно приобрести ориентировочно за 150 000 евро.
Белград условно поделён на 17 административных округов – општин.
Наиболее престижным районом считается Старый Град. Как и в центрах других мегаполисов, здесь много достопримечательностей, магазинов, ресторанов. По улочкам гуляют вереницы туристов. Очевидный минус жизни здесь – проблемы с парковкой. По словам локальных риелторов, состоятельные белградцы предпочитают селиться в других районах. Средняя стоимость квартир в Старом Граде: около 2868 евро за кв. м.
К општине Старый Град относится Верхний Дорчол. В районе много красивых исторических зданий, а вдоль улиц распахнули двери многочисленные модные бары и рестораны. Стоимость недвижимости в этих «сербских Патриках» почти такая же, как и в Старом Граде (2525 евро за кв. м), однако магазинов средней ценовой категории практически нет.
Нижний Дорчол – район, расположенный у берега Дуная, застроен многоэтажками в поздний югославский период. Многие здания сейчас имеют весьма плачевный внешний вид. Квартиры здесь дешевле, чем в расположенном рядом Верхнем Дорчоле. Средняя стоимость квадратного метра: 2286 евро. При этом преимуществом локации является близость к набережным, а также то, что возле домов есть места для парковки.
Општина Врачар уступает по престижности и стоимости квадратного метра только Старому Граду и Верхнему Дорчолу. Здесь также много исторических задний, которые перемежаются с постройками советской эпохи. Главная достопримечательность – великолепный собор Святого Саввы, самый большой действующий православный храм в мире. Район популярен благодаря удобному расположению и хорошему транспортному сообщению. Однако, по мнению некоторых экспертов, Врачар переоценён.
Если «старый» Белград компактен, с довольно плотной застройкой, то на территории Нового Белграда много свободных пространств и чрезвычайно широкие проспекты. Большинство столичных новостроек расположено именно здесь. В Новом Белграде развита инфраструктура для семей с детьми, нет проблем с парковкой. Многие местные предпочитают переехать сюда из других частей города. Средняя цена квартир в Новом Белграде: 2053 евро за кв. м.
Недалеко от популярного в Белграде пляжа на озере Ада Циганлия расположен район Баново-Брдо. Многим белградцам нравятся именно такие места – на удалении от центра, но ближе к природе, рядом с лесом или озером. Стоимость квадратного метра квартиры в новостройке начинается от 2000–2500 евро.
Нови-сад
Нови-Сад, второй по величине город Сербии, расположен на севере страны на берегу Дуная. В отличие от Белграда, стоящего на холмах, Нови-Сад разместился на равнине. Население города: 400 тысяч человек.
Православные сербы основали Нови-Сад в 1694 году, и уже в 18–19 веках он стал важным торговым, производственным, а также культурным центром, за что получил второе название «сербские Афины». Город и сегодня считается культурной столицей благодаря большому разнообразию музеев, галерей и памятников.
В 20-е годы 20 века Нови-Сад стал одним из центров русской эмиграции.
Компактный, аккуратный и симпатичный Нови-Сад многие считают лучшим местом в Сербии. Здесь всё необходимое под рукой, и нет столичной суеты. Хотя, к слову, и Белград гораздо более спокойный город с размеренным темпом жизни по сравнению с Москвой и другими крупными центрами России и мира.
Квартира на первичном рынке в Нови-Саде стоит в среднем 1505 евро за кв. м (на 16% больше, чем год назад). На вторичном рынке предложения колеблются от 1255 евро до 1517 евро за кв. м.
Ниш
Третий по величине город Сербии Ниш, с населением около 300 тысяч человек, расположен в низине по обеим берегам реки Нишавы. Место интересно историческими достопримечательностями. Сохранились руины дворца римской эпохи, византийская базилика, баптистерий, турецкие мечети, старинные православные храмы.
Сегодня Ниш – современный, активно развивающийся город со своими университетами, парками для семейных прогулок, уютными ресторанами и кафе и даже с собственным фестивалем джаза Nishvill.
Квартиру в Нише можно приобрести по цене 1000 евро за кв. м.
Лозница
В Западной Сербии у подножия горы Гучево расположен город Лозница (название означает маленькая лоза винограда). Благодаря хребтам, закрывающим поселение от холодных ветров, здесь довольно мягкий климат.
Население города: всего 30 тысяч человек. В нём есть необходимая инфраструктура для комфортного проживания семей с детьми, но, как говорят местные риелторы, для молодёжи в Лознице не так много развлечений.
Средняя стоимость квадратного метра в Лознице – 1000–1200 евро.
Налоги и дополнительные расходы
При приобретении жилья на вторичном рынке необходимо заплатить налог 2,5% на переход права собственности. Покупатели квартир в новостройках этот налог не платят.
На первичном рынке цена, как правило, выставляется с учетом НДС, однако, изучая рекламные предложения застройщиков, надо внимательно проверять, включен ли в стоимость объекта этот налог.
Размер ежегодного налога на имущество зависит от рыночной стоимости недвижимости и её местоположения. Он составляет от 0,2% до 1% (максимальная ставка применяется в центральных районах Белграда, минимальная – в сельских районах, удалённых от городов).
Как правило, и иностранцы, и местные покупатели обращаются в риелтерскую компанию. Комиссия агентства составляет 2% от суммы сделки. Услуги адвоката оцениваются в 300–500 евро за сделку. В компетенцию адвоката входит проверка юридической чистоты объекта. Услуги нотариуса обойдутся в сумму до 500 евро (в зависимости от стоимости недвижимости). Переводчику необходимо будет заплатить гонорар из расчёта ориентировочно 50 евро за час работы.
Расчёты
Сербы активно пользуются кредитами при приобретении жилья, однако для иностранцев, только что приехавших в страну, такой инструмент не предусмотрен. Даже имея ВНЖ, гражданин другой страны сможет взять ипотеку, только проработав в Сербии не менее 3 лет на основании постоянного трудового договора.
Из-за санкций, наложенных на российские банки, и контрсанкций, ограничивающих переводы валюты за рубеж, рассчитаться стало сложнее. Заметно облегчить ситуацию должно увеличение разрешённого лимита на переводы валюты со счёта гражданина РФ в российском банке на его счёт в иностранном до $50 000 (в течение двух месяцев с марта 2022 года этот лимит был $10 000). При этом каждый член семьи может перевести разрешённую сумму, и, таким образом, необходимые для приобретения квартиры средства будут аккумулированы на счёте в одном из сербских банков (россияне часто выбирают «АПИ-банк», бывшую «дочку» «Сбербанка»). Отметим, что переводить валюту можно со счёта российского банка, который не под санкциями и не отключён от SWIFT.
Риелторы местных агентств отмечают, что даже в случае соблюдения всех условий, переводы часто идут с задержкой.
После перевода денег на свой счёт в сербском банке можно переходить к сделке. Стороны подписывают договор купли-продажи, после чего необходимая сумма перечисляется на счёт продавца.
При такой схеме расчётов придётся дважды заплатить комиссию за перевод из одного банка в другой (как правило, 1%). Однако продавцы часто соглашаются открыть счёт в том же банке, что и у покупателя – это сокращает издержки на перевод до 5000 динаров за транзакцию (примерно 42 евро). Подчеркнём, по договорённости сторон расчёты могут проводиться как в динарах, так и в евро.
Купить квартиру у застройщика технически намного проще. В таком случае средства могут быть перечислены на основании договора купли-продажи непосредственно со счёта в российском (неподсанционном) банке на счёт компании. Валютные переводы юридическим лицам со счетов россиян не ограничены какой-то суммой.
Сербия в фокусе
Сербия – приятная страна с дружелюбными людьми, близкими россиянам, украинцам, белорусам духовно и исторически. Это неплохой вариант для релокации, так как здесь достаточно мягкие условия для получения ВНЖ, невысокая стоимость аренды жилья (даже по сравнению с Арменией, не говоря о Турции и других странах Европы), невысокая стоимость жизни.
Приобрести квартиру можно пока по вполне доступной цене. Если вы располагаете сравнительно небольшой суммой, стоит рассмотреть маленькие города и посёлки, а также Нови-Сад и Ниш. Если бюджет позволяет, и важно жить в столице, то можно остановиться на подходящем варианте в Белграде.
По мнению экспертов рынка, предпочтительнее для иностранца приобретать квартиру у застройщика, подыскав, например, вариант в только построенном доме. Это позволяет избежать налога на переход прав, открывает больше возможностей для расчётов. Квартиры в Сербии, как и в большинстве других стран, сдаются с отделкой, поэтому никаких неконтролируемых затрат времени и денег не будет.
В любом случае, и при покупке в новостройке, и при выборе у собственника целесообразно обратиться в агентство, которое работает на этом рынке и имеет хорошую репутацию. Ещё один совет – не экономить на услугах адвокатов.
Необходимо отметить и инвестиционный потенциал сербского рынка недвижимости. Стоимость жилья здесь неуклонно увеличивается, спрос, как среди местных, так и среди иностранцев продолжает расти. Эксперты советуют обратить внимание на качественные новостройки в хороших локациях. Интересны для вложений и маленькие города. Стоимость квартир в Лознице, например, с 2014 года увеличилась в 2,5 раза.
Благодарим за помощь в подготовке статьи экспертов рынка недвижимости в Сербии:
Ирину Майк, руководителя проекта в Nova Zgrada
Ольгу Дедкову, директора агентства Atlas Pro
Источники:
Статистический институт республики Сербия
Фото: depositphotoes.com
