портал о зарубежной недвижимости
Продажа
Аренда

Коммерческая недвижимость Германии: текущая ситуация

Опубликовано:
Сегодня Германия является одним из самых выгодных направлений мира для инвестиций в рынок коммерческой недвижимости, но для того чтобы средства были потрачены правильно, покупателю нужно знать множество тонкостей; и именно о них мы и поговорим в этой статье.

Коротко о главном

Рынок коммерческой недвижимости Германии – один из мировых лидеров по объемам вкладываемых инвестиций и разнообразию доступного предложения. Согласно данным исследования Office and Investment Market международной консалтинговой компании Colliers International, только к III кварталу текущего года в коммерческие объекты Германии было вложено €32,38 млрд.

Безусловно, выгодными могут быть вложения и в объекты других направлений, но на первом месте стоит коммерческая недвижимость «Большой семерки»: Берлина, Гамбурга, Мюнхена, Колони, Франкфурта, Штутгарта, Дюссельдорфа.

На данный момент на рынке коммерческой недвижимости Германии наблюдается избыток спроса: большое количество не только немецких, но и иностранных покупателей привлекает возможность сохранения и стабильное увеличение капитала. И именно на иностранцев приходится половина общего объема инвестиций. Так, только площадь офисных помещений, в которые  инвесторы вложили средства, на 24% превысила средний показатель за последнюю декаду – и составила внушительные 2,7 млн кв. м. Также рынок Германии в привлекателен низкими процентными ставками по кредитам. Все это, вкупе со стремительным ростом экономики Германии и стабильной политической ситуацией, очень позитивно воспринимаются инвесторами, особенно ввиду текущей ситуации нестабильности в других европейских государствах.

В последние годы высокий спрос оказывает непосредственное влияние на рост доходности объектов. И именно спрос, превышающий предложение, приводит к дальнейшему росту цен на доходную недвижимость. Найти «правильный» объект для покупки – вот  главная задача инвестора на этом рынке.

Почему именно Германия?

Немецкий рынок коммерческой недвижимости популярен среди инвесторов во всем мире. Его отличают:
Стабильная экономика государства;

  • Умеренный (без скачков) рост рынка;
  • Прогнозируемые риски;
  • Защищенные законодательством инвестиции;
  • Неприкосновенность частной собственности;
  • Разумный уровень цен на коммерческую недвижимость в сравнении с другими европейскими странами.

Немного статистики

Согласно данным исследований, в 2016 году о готовности приобрести новые объекты коммерческой недвижимости в Германии заявили 65% инвесторов, о планах продать объекты – лишь 5%. Это означает, что предложение и в дальнейшем останется ограниченным.

Согласно данным Федерального банка Германии, в течение последних лет в стране наблюдается рост цен на строительство, а также – стабильное увеличение стоимости коммерческой недвижимости. Аренда коммерческих объектов в Берлине растет с огромными скоростями: только за последние 12 месяцев она увеличилась на 17%, составив €16,1 / 1 кв. м / 1 год. Такая ситуация неизбежно приводит к росту цен на аренду офисных помещений, примерно на 4% в год.

Кроме того, на рынке коммерческой недвижимости Германии меняется конъюнктура – и наблюдается появление новых тенденций. К примеру, существует острый дефицит офисной недвижимости в ряде городов. Доля вакантных офисных помещений, согласно официальным данным Colliers International, необычайно низка и составляет 3,1% в Мюнхене и Штутгарте, 3,1% в Берлине – и 7,5% в Дюссельдорфе.

Наиболее выгодные к покупке коммерческие объекты

Каждая категория рынка коммерческой недвижимости Германии имеет свою специфику. Специалисты отмечают, что наибольшую прибыль сегодня приносит покупка торговых центров, доходных домов, включая отели, домов престарелых, а также бизнес-центров.

Поскольку рынок динамичен, а спрос велик, верно выбранный объект, который соответствует множеству показателей – местоположение, состояние, оснащенность, документация и т. д. – принесет владельцу стабильную прибыль. Это могут быть инвестиции в несколько сот тысяч евро, которые помогут поддерживать достойный уровень жизни владельцев на территории Германии, а также более серьезные суммы (от €1 млн), которые станут отличной гарантией достойного будущего. Оптимальными по доходности и уровню риска для начинающих инвесторов эксперты называют объекты стоимостью от €3-5 млн.

Также эксперты отмечают, что в последние годы в Германии меняется спрос на различные категории объектов. Так, увеличивается спрос на дома престарелых, что связано с демографической ситуацией в Германии – общим старением населения. Среди фаворитов инвесторов по-прежнему остается торговая недвижимость. Объемы сделок с отелями также высоки: только за первые девять месяцев этого года объем инвестиций в этот сегмент превысил €3 млрд – и по прогнозам экспертов к концу года составит €4,5 млрд. 54% инвестиций в немецкие отели приходится именно на граждан страны. На первом месте – четырехзвездочные отели (€1,7 млрд), за ними следуют трехзвездочные (около €700 млн). Ограниченность предложения особенно сказалась на бюджетном сегменте однозвездочных и двухзвездочных отелей, в связи с чем объемы продаж таких объектов за год снизился на 57%.

Самостоятельно ликвидный объект выбрать практически нереально, поэтому эксперты рынка настоятельно рекомендуют обращаться к агентству, которое специализируется именно на работе с коммерческим сектором. Также потребуется юридическое сопровождение сделки. И, безусловно, надежная управляющая компания, которая будет осуществлять менеджмент и управление объектом. Совокупность этих факторов обеспечит надежность сделки и поможет выбрать такой объект, который будет максимально выгодным к покупке и станет приносить стабильную прибыль. Инвесторы в коммерческую недвижимость не должны забывать о таком факторе, как перспектива. Кто будет арендовать помещения в купленном торговом центре? Как будет налажен клиентский поток? Существует ли уже база клиентов для объекта и т. д. Ответы на все эти вопросы даст надежный профессионал.

Какие факторы влияют на доходность

Доходность коммерческих объектов зависит от множества факторов – расположения, состояния, возможности расширения площадей, перспектив развития региона. При этом объект совсем не обязательно должен находиться в крупном городе.

Специалисты отмечают, что в сфере недвижимости действует то же правило, что на рынке акций: чем выше доходность, тем выше риски. Риски – это, прежде всего, невыгодное расположение, стоимость выше рыночной или договор аренды с незначительным остаточным сроком действия. В этом случае собственник может получить большую первоначальную прибыль, но он должен быть готовым к возникновению  дополнительных затрат. Заранее придется обдумать, какие у данного объекта существуют возможности альтернативного использования в том случае, если арендатор уйдет – и что нужно сделать для продления договора аренды.

Германия – это страна не для рисковых инвестиций и спекуляций. За исключением строительных проектов, это рынок для стабильных инвестиций в качественные объекты для долгосрочного получения арендного дохода. Для наиболее консервативных инвесторов Германия предлагает высоколиквидные объекты с доходностью 0–3% — объекты на центральных торговых улицах в городах «Большой семерки» (для сохранения капитала). Доходность 4–6% ожидает инвесторов в сегменте доходных домов, 5–7% — в сегменте торговой недвижимости.

Так, объекты торговой недвижимости, подкрепленные долгосрочными договорами аренды с известными платежеспособными компаниями розничной торговли – это не только стабильный, но и рентабельный продукт. При этом доходность государственных облигаций Германии находится на отрицательном уровне, а депозиты в немецких банках также перестали быть способом получения дохода.

Дома по уходу за пожилыми людьми закрепили свои позиции на рынке инвестиций в Германии несколько лет назад, и объем инвестиций продолжает расти и отмечает новые рекорды. Они стали альтернативным классом недвижимости, который привлекает инвесторов, не желающих конкурировать на рынке дорогих традиционных категорий недвижимости и стремящихся диверсифицировать свой инвестиционный портфель. Население Германии стареет, и прогнозируется, что к 2030 году в стране необходимо создать около 300 000 мест в домах престарелых. При этом Германия – это одна из европейских стран, где особенно велика доля увеличения расходов на здравоохранение, сообщают специалисты. Поэтому в Германии инвесторы имеют возможность приобрести качественный и перспективный объект, который будет пользоваться спросом.

Так, при инвестициях в коммерческую недвижимость, может быть заключен договор долгосрочной аренды с оператором объекта, который возьмет на себя как управление им, так и поиск клиентов (пациентов).

Районы Германии, наиболее привлекательные для покупки коммерческой недвижимости.

Наиболее ликвидными являются объекты в городах «Большой семерки». Но их популярность не означает автоматически высокой рентабельности/доходности недвижимости. Зачастую возможности для стабильной доходности существуют и в небольших и средних городах с населением 100 000-200 000 человек с потенциалом к росту, где проживает «средний бюргер» с высоким доходом.

Выбор района зависит от категории объекта. Ключевой фактор – местоположение и транспортная доступность. Для торговой недвижимости это наличие жилой застройки или других привлекательных объектов поблизости, проходимость и инфраструктура местности, наличие остановок общественного транспорта, а также непосредственная видимость объекта. Если в качестве инвестиций выбран дом престарелых, необходимо изучить демографическое развитие города/региона и наличие конкуренции на местном рынке. Конкуренция – важный фактор для любого сектора рынка. Ее поможет верно оценить надежный агент.

Особенности покупки иностранцами

Приходя на немецкий рынок, иностранцы зачастую плохо себе представляют местные особенности как рынка, так и законодательства. Методы, которые действуют в родной стране, не работают в Германии. Для того чтобы начать грамотно и эффективно работать на этом рынке и получать прибыль, потребуется время и первоначальные инвестиции. Несомненно, и 10 лет спустя выбранный объект недвижимости должен оставаться ликвидным.

Зачастую столь элементарный вопрос, как выбор юридической структуры для ведения бизнеса, недооценивается инвесторами, но специалисты рынка настаивают: важно правильно структурировать бизнес для того чтобы инвестиции приносили доход. Также в Германии ключевое значение имеет поддержка профессионалов: юристов, специализирующихся на недвижимости, надежной управляющей компании, которая будет квалифицированно обслуживать объект.

Важной составляющей на первоначальном этапе покупки является экспертиза – так называемая «дью-дилидженс» (DD). Это процедура составления объективного представления об объекте инвестирования, включающая в себя оценку инвестиционных рисков, независимую оценку объекта инвестирования, всестороннее исследование деятельности компании, комплексную проверку ее финансового состояния и положения на рынке. DD обычно проводится перед началом процесса покупки бизнеса, осуществлением сделки по слиянию (присоединению), подписанием контрактов. Так что сегодня существуют надежные инструменты, которые позволяют начинающим инвесторам получать все необходимое «в одном пакете».

Пять традиционных советов эксперта всем, кто планирует приобрести коммерческую недвижимость в Германии.

  1. Ответьте для себя на вопрос: данное инвестирование в большей степени рациональное или эмоциональное решение? Если эмоциональное, то это не обсуждается, если рациональное, то прислушайтесь к разным экспертам и сделайте вывод.
  2. Проведите независимую экспертизу выбранного объекта, либо наймите профессионалов, которые это сделают по вашему заказу.
  3. Запросите кредит в немецком банке, он дополнительно проверит объект на всевозможные риски. Под качественный объект банк предоставит кредитное плечо в размере 65-75% от стоимости объекта.
  4. Немецкий рынок идеально подходит для консервативных инвесторов. Если вы ищете сверхдоходные проекты, то, возможно, Германия не для вас.
  5. Если у вас нет опыта инвестиций на немецком рынке, в первую очередь будет необходимо найти надежного партнера в Германии.

Портал HomesOverseas.ru благодарит за помощь в подготовке статьи компанию Big Property и международную консалтинговую компанию Colliers International.

photocredits: flickr / дмитрий кругляк

HomesOverseas.ru

Все статьи о стране
Все статьи
Недвижимость в Германии
Обсуждение
Представьтесь:
Код с картинки:

27 октября, пятница в 09:00
27 и 28 октября 2017 года в Москве состоится выставка зарубежной недвижимости MPIRES 27 и 28 октября 2017 года в московском Экспоцентре пройдет крупнейшая выставка зарубежной недвижимости MPIRES.