портал о зарубежной недвижимости
Продажа
Аренда

Недвижимость для аренды: обзор популярных стран, советы инвесторам

Опубликовано:
Приобретение недвижимости для сдачи его в аренду – верный способ получения стабильной прибыли, которая прежде всего зависит от верно выбранной страны и региона, характеристик объекта, срока аренды и множества других факторов, которые стоит учесть при покупке; рассмотрим, какие тонкости существуют на этом рынке в странах, наиболее популярных к покупке у россиян.

1. ГРЕЦИЯ

Общая ситуация на рынке аренды

Рынок недвижимости Греции до сих пор не оправился от кризиса. Цены на долгосрочную аренду продолжают снижаться. Из наименее пострадавших от падения районов стоит отметить престижные районы больших городов (Афины, Салоники, Волос), зато островком стабильности остается курортная недвижимость, в особенности, на известных мировых курортах островов Миконос, Санторини, Корфу, на курортах материковой Греции, в Аттике или на Халкидиках.

Эксперты отмечают, что сегодня развивается и новое направление краткосрочной аренды – в больших городах (в Салониках или Афинах). Этот новый вид аренды востребован как туристами, которые предпочитают квартиры гостиницам, и хотят поглубже погрузиться в менталитет страны, так и арендаторам на внутреннем рынке, которые путешествуют по делам бизнеса и предпочитают домашний уют квартиры, нежели стандартную гостиничную обстановку с навязанным сервисом. В кризис, когда сохраняется тенденция снижения арендных ставок на долгосрочной аренде, именно такой вид аренды помогает значительно повысить доходность.

Регионы, наиболее привлекательные для аренды  

Наибольшая востребованность обьектов туристической аренды наблюдается на известных греческих курортах островах:  Родос, Крит, Корфу, Миконос и Санторини, материковых Аттики (и частично самих Афин), Халкидиков (и частично Салоников).

Долгосрочная аренда, прежде всего, интересна в городах, в привязке к инфраструктурным объектам типа университетов, колледжей, военных частей и тд. Именно там происходит большая ротация жильцов и всегда есть востребованность в небольших квартирах и студиях в аренду. Здесь можно быть уверенным, что без жильцов объекты точно не останутся. Так же рынок долгосрочной аренды расширился в кризис из-за проблем с кредитованием. Все больше местных жителей предпочитают арендовать квартиры, а не покупать их из-за недоступности ипотеки.

Объекты, приносящие максимальную прибыль

Для долгосрочной аренды выгодны небольшие квартиры и студии в городах, вблизи от университетов, колледжей, военных частей и тд. Для краткосрочной городской туристической аренды – небольшие квартиры с одной-двумя спальнями и студии расположенные в историческом центре, в шаговой доступности от достопримечательностей, с возможностью удобной парковки автомобиля. Для туристической аренды – апартаменты, таунхаусы, виллы на престижных курортах, с удобным международным сообщением, предпочтительно на первой береговой линии, в шаговой доступности всей инфраструктуры

Средняя доходность

Цена долгосрочной аренды на квартиру с одной спальней в среднем колеблется от €200-350 в зависимости от города, района, состояния объекта. Доходность, таким образом, составит от 4-5% годовых – и до 7-9% годовых при краткосрочной аренде. В данном случае возрастают риски не полной заполняемости и большего износа жилья. Средняя доходность недвижимости в Греции составляет около 5%, однако при грамотном подходе можно достичь значительно более высоких показателей, порядка 7-8% годовых для курортной аренды.

Показатели, влияющие на доходность:

  • Сезонность. К примеру, на Родосе сезон длиннее;
  • Местоположение и инфраструктура. Первая линия моря востребована всегда;
  • Конкуренция. Так, в этом году открыт прямой рейс из Москвы и Санкт-Петербурга в Кавалу, существует большой спрос на аренду на острове Тассос, хотя предложение там крайне ограничено. Поэтому все что есть, сдается практически полностью;
  • Состояние туристической отрасли в стране. В Греции рынок туризма растет на 10-15% в год благодаря прекрасному климату, множеству прекрасных разнообразных курортов и направлений и спокойной, дружественной обстановке.  

2. ЛАТВИЯ

Общая ситуация на рынке аренды 

Рынок аренды Латвии очень активен – а сезонные и «долгосрочные» объекты востребованы как местными жителями, так и иностранцами. Стабильность спроса позволяет сегодня иностранцам сделать очень выгодные инвестиции, а действующая инвестиционная программа – еще и получить ВНЖ страны при покупке жилья стоимостью от €250 000.

В целом в Юрмале после ухода «Новой волны» стоимость аренды снизилась на 10-15%, но после оставалась неизменной. Что касается Риги, то стоимость аренды не колеблется в течение года – и не подвергалась сильным изменениям за последние годы, то есть является очень стабильной.

Регионы, наиболее привлекательные для аренды 

Традиционные направления для аренды в Латвии – это, безусловно, Рига, Юрмала и Юрмальская область. Рига – туристический город с постоянным, круглогодичным потоком туристов. Для Юрмалы же характерна сильная сезонность. Лето, период с мая по сентябрь, – это полная заполняемость объектов, сентябрь и октябрь – «бархатный сезон», ноябрь-февраль – период спада. За лето «приморская столица» Латвии принимает колоссальное количество туристов из России и других стран СНГ, и, по сообщениям экспертов, цены на краткосрочную аренду вырастают в 2-5 раз в летний сезон. Для круглогодичной аренды здесь снимают дома, предложение которых весьма ограничено.

Объекты, приносящие максимальную прибыль

Для туристической аренды в Латвии отлично подходит центр Риги. Здесь наибольшим спросом пользуется центр, район Посольств, и Старый город. Покупателям стоит иметь ввиду, что в Риге наблюдается серьезный дефицит небольших квартир эконом-класса площадью 30-50 кв. м, включая многоквартирные панельные советской постройки. Это стабильная прибыль на протяжении всего года. Для аренды таких объектов в буквальном смысле выстраивается очередь, они сдаются за первые пару дней после «выхода» на рынок за €250-300 в месяц. Доходность составляет 4-7 % в год. Стоимость квартир данного типа – в пределах €50 000-80 000.

В Юрмале для долгосрочной аренды очень хорошо сдаются в аренду частные дома премиального сегмента с арендой в районе €2500 в месяц + коммуналка, дома сразу же занимаются, сдаются на долгий период. Также ситуаци обстоит и с рижскими домами.

У инвесторов пользуются популярностью и коммерческие объекты – бизнес-центры, стрит-ритейл, склады, логистические центры, доходность которых находится на уровне 8-10%, а также офисные центры (до 7%), домовладения (5%). Выгодно приобретать участки земли или дома под реновацию, а также домовладения с маленькими квартирами для студентов или менеджеров низшего звена. Эксперты отмечают, что при вложении €1 млн через два года можно вернуть сумму в €2 млн.

Средняя доходность

Cредние расценки на краткосрочную аренду жилья на лето в Юрмале составляют €20-60 / 1 кв. м, для долгосрочной аренды – €5-15 / 1 кв. м в зависимости от объекта. Средняя стоимость туристической аренды квартиры среднего класса составляет €80 в сутки и достигает €300 за семейные апартаменты в центре города. Долгосрочная аренда двух-, трехспальных квартир в Риге – €450-700 в месяц. Также хорошую прибыль приносят премиальные объекты – апартаменты в центре города, которые сдаются за €1000-2000 в месяц. В целом краткосрочная аренда приносит владельцам около 7-10% годовых, долгосрочная аренда – 4-7% годовых.

Несколько советов инвестору

Прежде всего, чтобы столь важная инвестиция приносила максимальную прибыль и была надежной, стоит обратиться к специалистам рынка недвижимости как для поиска объекта, так и для совершения сделки. Также агентство осуществит менеджмент объекта – и, к примеру, поможет его правильно меблировать для более успешной сдачи в аренду. При покупке необходимо рассчитать все плюсы и минусы расположения и состояния недвижимости, учитывать расположение и инфраструктуру.

3. ПОРТУГАЛИЯ

Общая ситуация на рынке аренды

Число иностранных туристов, посетивших Португалию в прошедшем 2016 году, выросло почти на 13% в сравнении с предыдущим годом – и впервые в истории превысило отметку 10 млн туристов. По данным Национального института статистики (INE), в прошлом году поток туристов составил почти 11 млн человек, в то время как в 2015 году эта цифра составляла 9,7 млн. Наибольшее количество туристов, посетивших Португалию в 2016 году пришлось на граждан Великобритании, за не ней следуют путешественники из Германии и Испании.

Главная особенность текущей ситуации – раннее бронирование объектов для отпуска отдыхающими. Многие объекты, особенно это касается вилл, то на июль-август они оказываются полностью забронированными уже в январе. Так что бронирование на июль-август стоит осуществлять за семь-девять месяцев до даты приезда. Забронировать что-то в пешей доступности от пляжа в мае – фактически невыполнимая задача.

Также стоит учитывать сезонность: португальская недвижимость сдается с апреля по октябрь. Подавляющее количество объектов находится в законсервированном состоянии в низкий сезон. Иногда апартаменты сдаются в долгосрочную аренду, но только с ноября по март. Недвижимость, расположенная рядом с гольф-курортами пользуется спросом в течении всего года так как высокий сезон у игроков в гольф приходится с ноября по апрель. Недвижимость, как правило, сдается в высокий сезон понедельно, а не посуточно. Самая высокая доходность приходится на июль и август. Чем дальше от побережья расположен объект, тем ниже цена на аренду, но и стоимость такого объекта ниже, что в конечном итоге уравнивает доходность. Существует большой спрос на объекты в долгосрочную аренду. В силу более низкой доходности хозяева объектов отдают предпочтение краткосрочной аренде и снять квартиру или дом на год в Алгарве – задача очень сложная, так как предложение на рынке аренды фактически отсутствует.

Регионы, наиболее привлекательные для аренды

Британские эксперты из Post Office Travel Money назвали южный регион Португалии Алгарве самым бюджетным туристическим направлением на 2017 год. Это означает, что южный регион Португалии по прежнему будет пользоваться огромной популярностью у туристов, и приносить стабильный рентный доход владельцам недвижимости в Алгарве. Самые популярные туристические места в Алгарве: Албуфейра, Портиман, Лагуш, Виламора. Так же набирает популярность города в восточной части Алгарве-Тавира и Ольян и районы западного Алгарве – Бургау и Алжезур. Для долгосрочной аренды наиболее привлекательны Лиссабон и Порту.

Объекты, приносящие максимальную прибыль

Квартиры с одной-двумя спальнями в кондоминиумах с хорошей инфраструктурой: бассейны для взрослых и детей, паркинг, закрытый комплекс, обеспечивающий безопасность для семейного отдыха с детьми.

Виллы, близко расположенные к инфраструктуре (супермаркеты, рестораны и бары), с наличием бассейна, сада и барбекю, минимум с тремя спальнями. Пешая доступность для пляжа не играет ключевой роли, так как отдыхающие на виллах, как правило, пользуются арендным транспортом. Хорошим спросом пользуются виллы с большим количеством спален (6-8) и для отдыха нескольких семей или групп.

Средняя доходность

Туристическая недвижимость – все цены приведены за высокий сезон (август). Апартамент в элитном туристическом комплексе в Албуфейре, рядом с пляжем – €250 в сутки. Апартамент Т2 на гольф-курорте в Лагуше – €120 в сутки. Апартамент Т2 в Виламоре в закрытом кондоминиуме с бассейном – €200 в сутки. Вилла в пригороде Албуфейры, четыре спальни, в пешей доступности от пляжа – €400 в сутки. Вилла класса «люкс» с видом на океан в Салеме, в 100 метрах от пляжа, шесть спален – €2000 в сутки. Вилла в Виламоре, пять спален, бассейн, барбекю, рядом с гольф-клубом – €600 в сутки.

Долгосрочная аренда (все объекты меблированы, счета за электричество и воду оплачиваются отдельно, кондоминиум оплачивает хозяин). Апартамент Т2 в закрытом комплексе с бассейном в Виламоуре: €1350 в месяц

Апартамент Т1 в Лагуше: €480. Студия в Портимане, центр города, закрытый кондоминиум: €400 в месяц. Вилла в Виламоре с пятью спальнями, бассейном и садом – €2500 в месяц. Вилла в Вале-до-Лобо, четыре спальни, бассейн, сад – €3500 в месяц. Доходность для краткосрочной аренды составляет 4-6% годовых, для долгосрочной аренды находится на уровне 0,5-1,5% годовых.

Советы инвесторам

Арендодателю стоит обратить особое внимание на составление контракта при сдаче в долгосрочную аренду: лучше воспользоваться услугами адвоката при составлении договора. Законодательство в Португалии находится на стороне арендатора, и даже в ситуации неоплаты снимаемого жилья, арендодателю оказывается очень непросто выселить постояльцев.

Доходность по краткосрочной аренде будет зависеть от того, собирается ли сам хозяин заниматься сдачей жилья – или заключит контракт с управляющей компанией. Услуги компаний составляют от 10% до 30%  от полученного дохода в зависимости от выбранного пакета обслуживания.

Если владелец жилья находится за пределами Португалии, стоит воспользоваться услугами компании, выбрав пакет только сервисного обслуживания (заселение, выселение, уборка), но бронирование осуществлять самостоятельно, воспользовавшись услугами порталов Airbnb или, например, Tripadvisor. 

4. КИПР

Общая ситуация на рынке аренды

Сегодня рынок недвижимости Кипра в целом – и его рынок аренды в частности демонстрируют явные признаки восстановления после кризиса. В течение последнего года наблюдаются резкие скачки увеличения числа сделок: рост достигает 140% за год. Это во многом обусловлено поправками, внесенными в инвестиционную программу, согласно которым порог инвестиций в недвижимость до €2 млн позволяет иностранцам получить гражданство Кипра. Заметно восстанавливается и строительный сектор, который находился в состоянии стагнации в посткризисный период, на Кипре сегодня возводится все большее количество нового жилья высокого стандарта. Что касается цен, то пока не сильная динамика роста позволяет приобретать жилье по выгодной стоимости, которая, по прогнозам экспертов, будет только расти. Покупке может способствовать ипотечное кредитование, снова постепенно набирающее обороты после банковского кризиса.

Регионы, наиболее привлекательные для аренды

Наиболее популярными регионами являются Лимассол, Пафос и Ларнака.  Лимассол – город с университетами, международными школами офисами крупных компаний, развитой инфраструктурой и обширным выбором разнообразного жилья наиболее привлекателен для переезда на ПМЖ и долгосрочной аренды. Пафос – это направление для сезонного отдыха, те, кто покупают здесь дома, должны иметь ввиду, что курорт не обладает круглогодичной инфраструктурой, необходимой для постоянного проживания, и жизнь зимой здесь затихает. Поэтому, если сердце все же лежит к Пафосу, объект для летней сдачи в аренду здесь нужно выбирать особенно тщательно, чтобы он приносил максимальную прибыль. Ларнака, также как и Лимассол, имеет международные школы и развитую круглогодичную инфраструктуру, но в целом это более спокойное направление. Этот город-порт имеет выгодное расположение, собственный аэропорт, и от него удобно добираться до других регионов острова. 

Объекты, приносящие максимальную прибыль

Для туристической аренды на Кипре наибольшим спросом пользуются апартаменты с двумя спальнями, удобно расположенные рядом с морем и предпочтительно открывающие гостям морскую панораму прямо из окон. Что касается сезонной или долгосрочной аренды, то для этого потребуются более просторные апартаменты или дом, полностью укомплектованные всем необходимым для постоянного проживания, этому же должна способствовать и инфраструктура, предлагающая не только «туристические» объекты в виде банков, супермаркетов и аптек. К ним должны присоединиться поликлиника и больница, школа, детский садик, остановки общественного транспорта, магазины для дома и т. д.

Средняя доходность

Цены на туристические апартаменты с двумя спальнями начинаются от €50-70 в сутки. Но многие семьи приезжают на Кипр на месяц или на сезон. В этом случае, в Лимассоле аренда будет составлять от €1000 для просторных апартаментов на море, с двумя спальнями, полностью меблированных и оборудованных всей необходимой техникой. В Ларнаке цены на долгосрочную аренду квартир начинаются от €300-500, а домов – от €1000 в месяц. Аренда дома с тремя-четырьмя спальнями и бассейном на первой линии у моря начинается от €2500 в месяц с контрактом на год – или около €200-250 в сутки. На молодежном курорте Айянапа недвижимость очень хорошо сдается на короткий срок в период осень-лето-весна. Среднегодовая туристическая аренда на Кипре принесет доход в размере 7%, долгосрочная находится на уровне 4%.

Несколько советов инвестору

Cегодня Кипр – это пока еще относительно доступные цены. Эксперты рекомендуют не откладывать покупку недвижимости здесь, поскольку экономические показатели государства демонстрируют стабильный выход из кризиса и в будущем можно ожидать увеличения стоимости недвижимости.

5. ИСПАНИЯ

Общая ситуация на рынке аренды

Рынок аренды Испании – очень оживлен и постоянно востребован гостями солнечной страны как для туристической, так и для долгосрочной аренды. Несложно догадаться, что круглогодичная туристическая аренда – это две испанских «столицы» Мадрид и Барселона. Сезонность же более характерна для суперпопулярного побережья страны – от Коста-Бравы на севере до Коста-дель-Соль на юге. Это же касается Балеарских и Канарских островов, которые быстрее других регионов восстанавливались после кризиса, демонстрируя отличный спрос как на покупку, так и аренду туристической недвижимости – и апартаментов, и вилл.

Колоссальная круглогодичная востребованность туристических апартаментов в Барселоне привела к значительному дисбалансу спроса и предложения. Город постоянно заполнен огромным количеством туристов, что беспокоит местных жителей, которые периодически устраивают тематические митинги, призывающие власти принять меры по поводу заполоненности центра города иностранцами. Мэр левого крыла Ада Колау за время своего «правления» с 2015 года ввела ряд серьезных ограничительных мер для рынка туристической аренды. Главной из них стала полная приостановка выдачи лицензий на сдачу туристических апартаментов в аренду. Это привело к тому, что квартиры, у которых эти лицензии уже есть, на порядок выросли в цене. Сегодня власти города намерены постепенно «выводить» туристов в пригород, развивая для этого необходимую инфраструктуру. Аналогично ситуация обстоит и в центре Мадрида, который также намерен ввести ограничительные меры по аренде, однако масштаб здесь, очевидно, не настолько «глобален», как в Барселоне.

Что касается долгосрочной аренды, то это иностранцы предпочитают селиться в Мадриде и Барселоне и их пригородах – и уже потом в других крупных городах, Валенсии, Севилье, а также на островах и побережье.

Регионы, наиболее привлекательные для аренды

Прежде всего инвесторам стоит обратить внимание на регионы для туристической аренды, которые пользуются наибольшим спросом у туристов со всего света. Это Канарские острова – в частности, Тенерифе –Балеарские острова (Майорка, Ибица), а также курорты на побережьях – от Коста-Бравы до Коста-дель-Соль. Большой спрос существует на курорты побережья Каталонии Коста-Дорада – Таррагона, Салоу, Камбрильс ввиду их относительной близости к Барселоне. Долгосрочная аренда – это Мадрид, Барселона, Валенсия и крупные прибрежные курорты. То, где и какую приобретать недвижимость с целью получения дохода, зависит прежде всего от бюджета инвестора и от целей, которые он преследует.

Объекты, приносящие максимальную прибыль

Как и в других странах, наибольшей популярностью у «сезонных» туристов пользуются относительно небольшие квартиры – от студий до апартаментов с двумя спальнями. Для долгосрочной аренды это просторные апартаменты и дома. Стоимость квартиры в центре города будет начинаться от €500 000, в строящемся проекте в пригороде – от €250 000. Что касается островов, то это, безусловно, премиальные виллы, стоимость которых соответствует их уровню и составляет около €1 млн за дом на море с двумя спальнями и абсолютно всем необходимым для комфортабельной жизни.

Средняя доходность

При туристической аренде средняя доходность в Испании находится на уровне 5-6% годовых.

Несколько советов инвестору

Поскольку предложение объектов на побережье изобилует множеством вариантов, для выбора инвестиционного жилья, которое будет приносить максимальный доход, стоит обратиться к экспертам рынка – надежным агентам, специализирующимся на конкретно взятом регионе.

Портал HomesOverseas.ru благодарит за помощь в подготовке статьи Ирину Алазову (Mercury Group Estate), Алексея Астапчука (MetropolisRiga), Марину Лейфер (Best Homes of Portugal), Наталию Ковалеву (RES-RENT), Марию Назарову (Ideal Homes Cyprus).

photocredits: дмитрий кругляк / flickr

HomesOverseas.ru

Все статьи
Обсуждение
Olga
Добрый день!
Живу в Валенсии, занимаюсь недвижимостью.
Если покупать недвижимость для аренды, рентабельнее недорогую, что даст более высокую доходность. Разброс цен большой.
Спрос в городе и на долгосрочную аренду, и сезонный.
Прекрасный город с замечательным климатом, 300 солнечными днями в году м и морем)
В случае заинтересованности, контакты:
(Реклама удалена)
29 марта 2017, 02:01:24
Представьтесь:
Код с картинки:

19 апреля 2018, четверг в 19:00
19 апреля 2018 пройдет Официальная Церемония награждения Homes Overseas Russian Awards 2018 Интернет-портал HomesOverseas.ru в четвертый раз проводит премию в области зарубежной недвижимости Homes Overseas Russian Awards.