портал о зарубежной недвижимости
осталось
Продажа
Аренда

Инвестиционная недвижимость Германии и Австрии: шпаргалка для покупателя

Опубликовано:
Инвестиционная недвижимость двух соседних европейских государств – Германии и Австрии – пользуется высоким спросом, приносит cтабильную прибыль и традиционно считается одним из самых надежных вложений капитала. Узнаем, на какие сегменты рынка стоит обратить наиболее пристальное внимание – и как получить максимальную доходность от инвестиций.

Коротко о главном

Инвестиционные рынки Германии и Австрии сегодня являются эталоном, на примере которого можно рассмотреть эффективные способы вложения средств в жилую и коммерческую недвижимость Европы. Постоянно развивающаяся экономика, высокие показатели спроса, растущие цены, позитивная динамика рынка в целом и оптимистичные прогнозы экспертов – вот что привлекает к совершению сделки как местных, так и иностранных инвесторов.

Имея множество точек соприкосновения, рынки недвижимости Германии и Австрии, тем не менее, имеют свои нюансы – и предлагают покупателям различные способы получения дохода. Рассмотрим, что общего есть у этих стран, и какими уникальными особенностями обладает каждая из них.

Германия – экономический локомотив Старого Света. Это самая крупная по численности населения страна в Европе, на нее же приходится самый большой ВВП среди всех европейских государств. По этим показателям Германия уверенно опережает как своего основного конкурента – Великобританию, так и три крупные европейские экономики – Францию, Испанию и Италию. Страна демонстрирует самый низкий уровень безработицы в Еврозоне – всего 4,1%. Население Германии уверено в завтрашнем дне и может гарантировать свою платежеспособность. Это нация арендаторов: 60% немцев снимают жилье в аренду, что является самым высоким показателем в Евросоюзе. Эксперты однозначно называют их одними из самых надежных арендаторов в Европе – и, возможно, во всем мире.

Австрия – одна из самых высокоразвитых стран Европы и мира. Открытость, прозрачность, защита собственности и инвестиций предоставляют покупателям эффективно управлять своими капиталами. На протяжении многих лет Австрия стабильно входит в престижный рейтинг Doing Business Всемирного Банка, занимая топовые позиции в двадцатке стран с наиболее благоприятными условиями для ведения бизнеса.

Ключевой фактор при планировании инвестиций – надежность и защита средств не только от рисков, но и от инфляции. Эксперты отмечают, что сегодня хранение средств в банке и на сберегательных счетах приносит невысокие доходы, большую часть которых «съедает» инфляция. Что касается покупки акций, то она также связана с рисками – экономическими, политическими и финансовыми. Поэтому эти два вида инвестиций могут рассматриваться в краткосрочной или среднесрочной перспективе. Что касается недвижимости Австрии, то специалисты относят ее именно к категории долгосрочных и надежных инвестиций ввиду исторической стабильности рынка.

Особенности рынков недвижимости Германии и Австрии

Рынок недвижимости Германии считается одним из самых стабильно растущих и высокодоходных в Европе. В него вкладывают средства покупатели со всего мира – 45% сделок происходит с участием международных инвесторов. Цены на жилую недвижимость здесь демонстрируют непрекращающийся рост в течение последних 10 лет. Это благодатная страна для инвесторов, приобретающих жилую недвижимость для сдачи в аренду, поскольку, как упоминалось выше, большая часть населения Германии арендует жилье на круглогодичной основе.

Вот уже на протяжении 40 лет рынок недвижимости Австрии стабильно растет. Временные кризисы не сильно повлияли на общую ситуацию динамики и развития, поскольку государство регулирует рынок аренды, а, соответственно, и рынок купли-продажи недвижимости. В целом австрийский рынок отличается от других европейских стран – и, в особенности от Великобритании, Испании и Франции. Практически на всех рынках Европы наблюдается резкая динамика как подъема, так и спада стоимости жилья. Что касается Австрии, то для нее не характерны столь заметные перепады. При этом цены здесь сегодня по-прежнему оказываются ниже других ключевых направлений Европы. К примеру, австрийская Вена и швейцарский Цюрих несколько лет подряд делят лидирующие позиции рейтинга городов с самым высоким уровнем жизни. Мюнхен также входит в пятерку лидеров. При сравнении цен становится понятно, что австрийская столица – наиболее недорогое из перечисленных направлений.

Наиболее выгодные объекты для инвестиций

Хорошие новости для инвесторов, не располагающих миллионными бюджетами: «войти» на рынок недвижимости Германии и получать на нем стабильный доход можно даже обладая довольно доступной суммой. Для начинающих инвесторов сектор жилой недвижимости располагает «бюджетными» вариантами от €30 000. Это апартаменты с арендаторами, приносящие стабильный доход и всегда востребованные на рынке, отличный вариант для «стартовых» инвестиций. Для покупателей, которые хотели бы получать в месяц более ощутимую сумму прибыли, к примеру, сопоставимую со средней московской зарплатой от €1000 в месяц и выше, интересны к рассмотрению доходные дома стоимостью от €155 000. Их покупка доступна с привлечением ипотечного кредита в немецком банке. 

Возможности для крупных инвесторов с бюджетом от €1 млн заметно расширяются – и для них рынок предлагает очень интересные предложения. К примеру, здесь даже существует возможность приобрести целую улицу, «пакет» из нескольких домов, квартиры в которых постоянно сдаются в аренду. Крупным инвесторам интересна и выгодна покупка коммерческих объектов с якорными арендаторами. Наиболее популярными из них являются здания, сданные в аренду сетевым супермаркетам, а также офисные здания, склады и парковки.

То, какой объект для покупки выбрать в Австрии, будет зависеть от ряда факторов: бюджет, срочность инвестиций, сроки получения дохода и его объемы. Эксперты отмечают, что стандартная формула для вклада средств в рынок недвижимости – чем выше надежность, тем ниже доходность. В среднем жилая недвижимость – к примеру, квартира в Вене, будет приносить стабильный, но чуть меньший доход, чем в случае с австрийскими коммерческими объектами. Но при этом оба вида объектов, помимо процентов, получаемых при сдаче в аренду, будут расти в цене, что в среднем увеличит доходность для инвестора. Также, как и в Германии, в Австрии сегодня в тренде такие коммерческие объекты, как доходные дома, отели, торговые центры, склады и т. д.

Регионы, привлекательные для инвестиций

В Германии наиболее привлекательным регионом для инвестиций эксперты называют Землю Северный Рейн – Вестфалия, столицей которой является Дюссельдорф. Северный Рейн – Вестфалия имеет cамую большую численность населения среди всех федеральных земель – около 18 млн человек. При этом, только в радиусе 500 км от Дюссельдорфа проживает 150 млн человек, которые обеспечивают 45% покупательской способности Евросоюза. Это самый популярный среди инвесторов регион – на него приходится 27,5 % всех иностранных инвестиций. Здесь же совершается почти половина сделок на рынке недвижимости Германии – в 2016 году их сумма составила €26,3 млрд. Соотношение цена-доходность в Северном Рейне – Вестфалии, по мнению экспертов, является оптимальным среди всех регионов Германии.

В Австрии главным регионом для инвесторов была и остается Вена. Во-первых, это столица страны. Во-вторых, она стабильно возглавляет мировые рейтинги качества жизни. В-третьих, это европейская столица представительств международных корпораций, правительственных, благотворительных организаций, конференций, симпозиумов, а также культурных и музыкальных мероприятий. В четвертых, Вена – это город студентов: на 1,8 млн жителей приходится более 300 000 учащихся в вузах. По привлекательности для инвесторов за Веной следуют Грац, Зальцбург, Линц. При этом эксперты отмечают, что самые либеральные законы по приобретению недвижимости – именно в Вене.

Доходность

В Германии доходность от сдачи недвижимости в аренду находится на уровне 7-8% годовых для городов «второго эшелона», таких как Эссен, Дуйсбург и Дортмунд, и около 3% для «топовых» немецких городов – Берлина, Мюнхена, Кельна, Дюссельдорфа и других. В случае приобретения объекта с привлечением ипотечного кредита, составляющего до 50% от общей стоимости объекта, доходность от аренды в Северном Рейне – Вестфалии может достигать 12% годовых. 

Средним показателем для надежных вложений в жилые объекты Австрии является прибыль в размере 2-4% годовых. Покупателю стоит помнить, что, помимо процентов, которые он напрямую получит от сдачи своего объекта, ежегодно повышается и его стоимость – в среднем от 2-3% до 5% и даже 10% в «лучшие годы». Таким образом, после продажи недвижимости доходность может достичь 6-8% годовых. Для надежных инвестиций, которые как минимум гарантируют инвестору возврат капитала, – это довольно высокие показатели. Что касается коммерческой недвижимости Австрии, то в этом секторе рынка доходность, получаемая от аренды купленного объекта, выше, чем стандартные показатели для жилых объектов. Но здесь возрастают и риски, поскольку рынок коммерческой недвижимости в большей степени зависит от экономической и политической ситуации в стране. Приобретаться может одна квартира или целых доходный дом, небольшой склад, помещение под магазин, торговый центр или отель.

Главный совет, который дают эксперты инвесторам вне зависимости от объемов их бюджета – при выборе объекта прибегать к помощи надежного агентства недвижимости, специализирующегося на конкретно взятом сегменте рынка конкретно взятой страны.

ВНЖ и визы для инвесторов

В Германии и Австрии не существует официальных иммиграционных программ, предоставляющих покупателям недвижимости возможность претендовать на вид на жительство в стране. Собственники жилья или коммерческих объектов получают многоразовую шенгенскую визу, которая позволяет находиться на территории стран и путешествовать по всей Еврозоне до 180 дней в году. Желающие получить ВНЖ или ПМЖ в Германии должны обратиться к юристу, который в индивидуальном порядке подготовит варианты их оформления. Но в этом случае нужно быть готовыми к сбору внушительного пакета документов и серьезным финансовым вложениям.

Инвесторам в недвижимость Австрии стоит иметь в виду, что приобретение недвижимости в стране возможно для физических и юридических лиц из стран ЕС или ЕЭС. Для совершения сделки нерезедентами ЕС или ЕЭС необходимо открытие юридического лица, на основании которого можно приобрести жилую недвижимость. При открытии юридического лица в Австрии – участия в более 25% этой компании и наличии статуса ее директора, иностранец может рассчитывать на получение разрешения на работу в стране. Если таковое разрешение будет получено, то у собственника появляется основание для подачи документов на ВНЖ.

Надежные партнеры

Планирование инвестиций в зарубежные рынки недвижимости – это серьезный процесс, требующий от покупателя обширных знаний, железной логики и «холодного разума». Но даже обладая всеми качествами бизнесмена высшего эшелона, невозможно на 100% знать все тонкости рынка, детали законодательства и психологию продавца. Именно поэтому совершение инвестиционных сделок должно осуществляться при содействии надежных партнеров – агентств, которые имеют многолетний опыт работы в конкретно взятой стране, располагают внушительным портфолио объектов и успешно проведенных сделок.

Только такие компании получают ежегодную премию Homes Overseas Russian Awards, побеждая по результатам независимого голосования ведущих экспертов рынка. В 2017 году решением судей премию Homes Overseas Russian Awards получили DEM GROUP GmbH (Германия) и Crown Consulting (Австрия). Работа с профессионалами такого уровня – это гарантия легальности сделки, надежности инвестиций и получения оптимальной доходности для покупателей, вне зависимости от объема их бюджета. А также – приятное общение и индивидуальный подход к каждому запросу.

Пять советов экспертов инвесторам, которые планируют купить недвижимость для получения дохода.

1. Четко понимайте, что покупка делается для получения дохода! Рассматривайте объект исключительно с этой точки зрения, отказавшись от всех эмоциональных оценок как в случае с приобретением недвижимости «для себя».
2. Определитесь, что для вас важнее, – максимум капитализации, то есть роста стоимости объекта, или максимум арендного дохода. Сочетание этих двух факторов невозможно.
3. При выборе объекта оценивайте его, исходя из трех ключевых характеристик: локальное местоположение внутри города (и необходимая инфраструктура, соответствующая типу объекта); техническое состояние; текущая доходность (или рост цен в этом районе – в зависимости от того, что вы выбрали во втором пункте).
4. Найдите надежного маклера, имеющего большой опыт работы на этом рынке, обладающего внушительным портфолио и пулом клиентов.
5. Обязательно убедитесь в том, что регистрация сделки осуществляется адвокатом или нотариусом. Это поможет избежать множества серьезных проблем, ведь сделка происходит в стране с совершенно иными законами, чем в России.

Портал HomesOverseas.ru благодарит за помощь в подготовке статьи Екатерину Демидову (DEM GROUP GmbH) и Ольгу Тролль, Светлану Митрофанову и Валерия Тарицына (Crown Consulting GmbH).

HomesOverseas.ru

Все статьи
Обсуждение
Представьтесь:
Код с картинки:

19 апреля 2018, четверг в 19:00
19 апреля 2018 пройдет Официальная Церемония награждения Homes Overseas Russian Awards 2018 Интернет-портал HomesOverseas.ru в четвертый раз проводит премию в области зарубежной недвижимости Homes Overseas Russian Awards.