портал о зарубежной недвижимости
Продажа
Аренда

Лейпциг: новая звезда

Опубликовано:
Сегодня Лейпциг стремительно набирает обороты как одно из самых привлекательных направлений Германии для приобретения недвижимости — причем как для жизни, так и для получения дохода. Познакомимся с этим городом поближе и узнаем, что он может предложить иностранным покупателям.

Коротко о главном

Лейпциг — «маленький Париж Германии», или «новый Берлин», как называют его сами немцы, это город с прекрасной архитектурой, огромными ухоженными парками, составляющими треть его площади, очаровательными улицами с уютными кафе и художественными мастерскими. Кристально чистые озера в непосредственной близости от центра, тихие каналы с каноэ и 457 мостов, 39 музеев и 90 церквей... История здесь мирно покоится в бережных объятиях современного.

Памятник битве народов - одна из главных достопримечательностей Лейпцига

Большую привлекательность для инвесторов представляют умеренные цены на недвижимость Лейпцига, которые стабильно растут, обеспечивая высокую рентабельность объектов. Эксперты вспоминают, что всего несколько лет назад здесь можно было купить у государства целые дома и даже здания бывших фабрик всего за €1. Город, переживший отток населения в 90-х из-за безработицы, превратился было в сюрреалистичный метрополис с рассыпающимися архитектурными шедеврами, «украшенными» граффити. Однако ситуация изменилась, когда в Лейпциге обосновались Porsche и BMW, а также логистические гиганты DHL и Amazon, привлеченные доступной недвижимостью и рабочей силой. Конечно, самые дальновидные из инвесторов стали скупать здесь дома, а то и целые кварталы — и сохраняя аутентичную архитектуру, постепенно вернули их к жизни.

Лейпциг — это настоящий рай для студентов, художников и музыкантов, которые могут найти здесь недорогое и даже бесплатное жилье взамен на небольшой ремонт или поддержание квартиры в ухоженном состоянии. В конце 90-х городские власти, в попытке остановить развал пустующих зданий, создали программу, по которой владелец жилого объекта, будучи не в состоянии его реставрировать, может сдать его в аренду безвозмездно, а жильцы, обычно художники или студенты, могут жить бесплатно за мелкий ремонт. Так, c начала двухтысячных население города выросло на 100 000 человек — и cегодня составляет 580 000 жителей.

Все это благоприятно сказалось на развитии рынка недвижимости, росте стоимости жилья и арендных ставок, снижении процента пустующего жилья, что привлекает в город новых инвесторов.

Интересные факты

  • Университет Лейпцига — один из старейших в Германии, а Университет-Клиникум при нем считается одними из самых лучших медицинских учреждений в Европе. Высокой репутацией пользуется его Кардиологичекий центр. Именно в Лейпциге работает официально лучший ортопед Германии — доктор Роза.
  • В оперном театре в ноябре ежегодно проходит бал «Московские вечера», собирающий деловую, дипломатическую и  и творческую элиту Германии и России. Билеты продаются почти за год вперед.
  • Второй в мире по величине крытый «тропический лес» Гондваналэнд находится на территории Лейпцигского зоопарка и предложит вам прокатиться на лодке в футболке и шортах, когда на улице -5 °C мороза.
  • В Лейпциге можно буквально самостоятельно создать свой Porsche — или насладиться тест-драйвом на его зеленом треке. Также можно зарезервировать тур по заводу, завершив его обедом в элегантном ресторане Porsche.
  • В Лейпциге действует Консульство РФ. По данным агентства по трудоустройству, в городе зарегистрировано около 15 000 жителей из стран СНГ, а неофициально — более 25 000.

Почему Лейпциг?

Лейпциг совершенно недаром привлекает инвесторов cо всего мира. Согласно данным Британской газеты The Financial Times, город уже два года подряд является самым быстрорастущим городом Германии. Это обусловлено приростом населения из Германии и других стран мира, привлеченных новыми рабочими местами, низкими процентными ставками немецких банков и все еще доступными ценами на аренду и покупку недвижимости. Арендные cтавки и cтоимость недвижимости здесь постоянно растут, но в сравнении с ценами в других регионах Германии остаются на доступном уровне.  

Зимний Лейпциг

Одним из немаловажных факторов является и то, что в ключевых мегаполисах Германии, Берлине и Мюнхене и т.д., цены достигли пика и постепенно становятся менее привлекательными для инвесторов. В тренде так называемые города «категории B», предлагающие более высокий прирост капитала, рентабельность и прибыль от аренды.

Так, за идентичную однокомнатную квартиру в Берлине покупатель заплатит около €100 000, в Мюнхене — около €200 000, а в Лейпциге около €50 000. Чистая доходность недвижимости в Лейпциге немного снизилась за последние годы за счет роста цен, но все равно находится на более высоком уровне (около 4-5% годовых), чем в Берлине (около 3-4%) или Мюнхене (около 2-3%). «Высший порог» рентабельности в Лейпциге составляет 7-9% годовых.

При этом Лейпциг интересен не только для инвестиций, но и для собственного проживания. Город имеет развитую инфраструктуру, широкий выбор культурных мероприятий, старинную архитектуру, а также приятную атмосферу крупного мегаполиса, но без хаоса и с чистой экологией. Здесь есть собственный аэропорт, отлично развито транспортное соединение с другими крупными городами Германии, в частности, скоростной поезд Берлин-Мюнхен ходит через Лейпциг каждый час.

Текущая ситуация на рынке недвижимости

Спрос на недвижимость, прежде всего в престижных районах Лейпцига, остается стабильно высоким. В сравнении с другими немецкими городами верхний рубеж арендных плат и цен еще не достигнут. Причиной тому служит все еще большой объем предложения на рынке жилой недвижимости. Эксперты отмечают, что рост спроса и объемов продаж в Лейпциге косвенно вызван сильным подорожанием цен и снижением предложения, а также доходности недвижимости в Берлине. Многие инвесторы переключились с Берлина на Лейпциг и Дрезден.

Лейпциг, как и Германия в целом — это рынок продавца. Если рассматривать динамику цен за последние пять лет, то цены на недвижимость Лейпцига с 2012 по 2017 год выросли более чем в два раза с €1000 за кв. м до €2150 за кв. м (примерная средняя стоимость одно-, двухкомнатных квартир  площадью 30-60 кв. м).

Средние показатели цен на недвижимость в Лейпциге составляют от €1000 до €2500 за квадратный метр, в зависимости от района и состояния квартиры, а в самом центре города — в среднем €2500-3500. В новостройках квартиры стоят €3000-4500 за кв. м, а в центре достигают и €5000 /1 кв. м. Если объект нуждается в ремонте или санировании — то его можно купить по цене около €1000 за «квадрат», конечно, уже не в центре, но в одном из развивающихся районов с хорошим потенциалом роста (5-10 минут езды от центра).

География и цены

Многоликий Лейпциг предлагает привлекательные возможности для каждого покупателя, а район выбирается в зависимости от стиля жизни и финансовых возможностей. Наиболее привлекательными для инвестиций являются районы, окружающие центр, где еще много нереставрированных зданий, которые можно приобрести в том числе и целиком в качестве инвестиций. Правда, за ними также «охотится» множество местных и иностранных девелоперов.

Преимущество Лейпцига в том, что, в каком бы районе не была куплена недвижимость, цены на нее будут стабильно расти. А из-за увеличения арендных ставок также будет неизбежно меняться структура жильцов, качество, и, соответственно, цены на жилье в этих районах.

Наиболее дорогими и востребованными районами являются Бахфиртель (в честь композитора И.С. Баха, который здесь жил и писал музыку) и Музикфиртель.

Бюджетными пока еще являются восточные районы с доступными красивыми старинными зданиями, а так же районы Шёнаю и Грюнау со своими многоквартирными домами со времен ГДР с большими зелеными дворами и свободным паркингом. В последнем проживает немало наших соотечественников, благодаря недорогой аренде. Квартиры в этих районах можно снять от €4 за кв. м, а купить — менее чем за €2000 за «квадрат». В минутах езды или ходьбы находится кристально чистое озеро Кульквицер.

Вальдштрассефиртель и отдельные части Голиса также являются привлекательными для покупки: здесь тихо и спокойно, хотя и во многих других районах есть свои эксклюзивные улицы и уголки.

Если покупателя привлекает более оживленный стиль жизни, то ему понравится Сюдфорштадт, что югу от центра города с бесконечными магазинчиками, ресторанами и кафе. В 10 минутах — еще два безупречно чистых озера: Коспуденер и Маркклееберг.

В центре предложений не так много, и они продаются очень быстро. Модернизированный многоквартирный дом в престижном Музикфиртель распродался за две недели с момента начала продаж. Эксперты рекомендуют не терять времени, если нашелся оптимальный объект: конкуренты не дремлют. В районе Leipzig-Zentrum средняя стоимость квадратного метра составляет €3620, в Zentrum-Süd, Zentrum-Ost, Zentrum-West, Zentrum-Nord — около €2400. К престижным районам также относится Südvorstadt со средней стоимостью квадратного метра в районе €3200 и район Gohlis — около €2200 / 1 кв. м. Спрос на премиальную недвижимость класса ультра-люкс еще в Лейпциге только зарождается, поскольку городу еще предстоит создать высооплачиваемые рабочие места в достаточном объеме для создания масштабного спроса на такое жилье.

К хорошим районам также относятся Neustadt-Neuschönefeld, Connewitz, Schönefeld-Abtnaundorf со средней стоимостью «квадрата» от €1400 до €2000. А более простыми и бюджетными считаются Volkmarsdorf, Leutzsch,  Möckern, Eutritzsch, Mockau со средней стоимостью «квадрата» от €1000 до €1400.

Гавань Линденау пересматривается как крупный проект городского развития. Результатом этого является совершенно новый район со строительством нового жилья в виде новых многоквартирных домов, таунхаусов и различных проектов владельцев-арендаторов.

Районы, популярные у иностранцев

Иностранцы приобретают недвижимость во всех районах Лейпцига в зависимости от бюджета, которым располагают. Недвижимость в центральных районах дороже и приносит меньший доход, но является более ликвидной. Недвижимость в простых районах является менее ликвидной, но более доступна в цене и приносит более высокий доход при удачной сдаче в аренду. Для собственного проживания стоит приобретать недвижимость в престижных центральных районах города, а для сдачи в аренду — в районах со средними или бюджетными ценами на жилье, поскольку доходность от аренды в них будет выше.

Помимо самих немцев самыми активными уже долгое время являются инвесторы из Австрии, Швейцарии и Израиля. В последние годы их опережают состоятельные инвесторы из Азии, которые скупают на аукционах многоквартирные дома на 20-30% выше рыночной стоимости.

Для инвесторов со средними бюджетами есть возможность приобрести совсем недорогие квартиры в спальных районах Лейпцига либо в городах-спутниках, к примеру, в Регис-Брайтингене, которые можно сдавать в аренду, либо продать. Если квартира нуждается в ремонте, то, купив ее по выгодной цене, можно сделать недорогой ремонт и сдать нескольким студентам, чем и любят заниматься сами немцы — это очень прибыльно. Кстати, около 60% предлагаемых к продаже двухкомнатных квартир, уже сданы в аренду.

Стоит присмотреться

В Лейпциге можно «поймать» очень выгодные предложения, поскольку в некоторых частях города цены только начинают расти. Стоит обратить внимание на Линденау, Альтлиденау, так как город начал проект по улучшению этого красивого региона. Вогруг Линденау-Хафэн (бывшая гавань) строятся современные комплексы со всеми удобствами.

Линденау — это также сосредоточие культурных и арт-объектов, что привлекает сюда преимущественно студентов и молодые семьи. Вильгельминские многоквартирные дома чередуются с недавно построенными таунхаусами и садами окрестностей и придают округу особое прикосновение. Центром его является Линденау-Маркт, где сосредоточились все магазины, рестораны и все, что необходимо для повседневной жизни. Стадион Red Bull Arena расположен всего пяти минутах езды.

Также интересны районы Прагерштрассе, из-за близости Университет-Клиникума, и его более доступный по ценам сосед Штеттериц. В восточной части города так же есть районы с красивыми парками и развитой инфраструктурой, и со временем, из-за повышения арендной платы, улучшится структура арендаторов.

Безусловно хорош центр города с очаровательными и тенистыми улицами, а также Голис, Голис Сюд, район Вальдштрассе — их элегантная архитектура; оживленный Сюдфорштадт со множеством расторанчиков и кафе. Плагвиц и окружающие его районы предлагают большой потенциал роста вложений. В Плагвице находятся англо-немецкая школа (LIS) и садик (LIK), и активно идет строительство. Соседний Кляйншохер будет вероятно следующим, а пока здесь еще можно найти пустующие здания.

Наибольшим спросом как для постоянного проживания, так и для сдачи в аренду, пользуются квартиры с двумя спальнями.

Аренда

Аренда в Лейпциге, как и в целом в Германии, ориентируется по основной ставке (Mietspiegel), а также регулируется ограничением на максимальное повышение арендной платы на 20% за три года. В целом, в зависимости от района и качества объекта, аренда колеблется от €4 до €8 / 1 кв. м и в среднем составляет €7 без учета стоимости коммунальных услуг. В новых объектах в центре аренда достигает €8-10 за «квадрат», но и цены здесь выше (от €4000-5000 /1 кв. м), соответственно, и рентабельность объектов ниже. Средняя доходность в центральных районах находится на уровне 3-4% годовых, в средних/простых районах может достигать 6-7%.

Новостройки предлагают качественное жилье — в районах в непосредственной близости к центру, либо в кварталах с потенциалом роста в ближайшее время. Цены в них составляют от €3000-4500 / 1 кв. м. По мнению эксперта компании «Кюне Иммобилиен» Кристиана Шнфельдера, именно новостройки со временем будут удерживать высокие показатели цен.

Где лучше покупать жилье для ПМЖ, а где — для сдачи в аренду

Для собственного проживания в Лейпциге могут быть интересны районы Плагвиц, Голис, все еще доступные Линденау и Ной Линденау. Также стоит обратить внимание на район Прагерштрассе, проходящей возле Университет-Клиникума, одного из лучших медицинских заведений Германии, а его Кардиологический Центр — один из лучших в Европе. Город планирует дальнейшее улучшение инфраструктуры в этом районе. Интересен и более доступный по ценам сосед Штёттериц, который также находится в минутах езды от  Университет-Клиникума. Если покупатель пользуется стратегией «дешево купить-и-ждать» то восток Лейпцига ему подойдет больше всего.

В северной части города, где неподалеку расположены Porsche, BMW, DHL и Amazon, можно расчитывать на спрос арендного жилья. Это все районы Голиса — Голис Сюд, Голис-Норд, Лойтц, Ойтритц, Альтлинденау, Линденау, и Ной Лиденау. 

Юго-Запад: районы Шёнау, Грюнау — здесь много недорого жилья в аренду в многоквартирных домах времен ГДР, с огромными зелеными дворами, часто отгороженными от собак и машин, и почти неограниченным бесплатным паркингом — роскошь, которую центр не всегда может предложить.

Пять советов эксперта всем, кто подумывает о покупке жилья в Лейпциге.

  1. Делайте правильный выбор. В Лейпциге может очень выгодной стать покупка объекта под ремонт в одном из лучших районов. Если дом нуждается в ремонте, он не привлекатален для большинства обычных покупателей из-за предстоящей работы, несмотря на низкую цену. Однако отремонтировав объект, вы сможете продать его значительно выше купленной цены. Или сдать в аренду. Благодаря низкому вложению, рентабельность будет высокой. При этом в Лейпциге вы не промахнетесь в большинстве районов: население города стремительно растет, а с ним и цены на недвижимость. Очень привлекательные объекты можно купить на аукционах.
  2. Не откладывайте покупку. Лейпциг, как и Германия в целом, это рынок продавца, и поэтому, если вам посчастливилось найти привлекателный объект по приемлемой цене, не откладывайте принятие решения, свяжитесь с продавцом и сделайте предложение, иначе его очень быстро могут купить более расторопные инвесторы: Лейпциг находится «под прицелом» не только самих немцев, но и покупателей со всей Европы и Азии, которые порой готовы платить уже 10-25% выше оценочной цены. И цены только растут, на 15-20% в год.
  3. Хорошо изучите рынок. А также сотрудничайте только с проверенным агентством недвижимости. Выбирайте район, исходя из ваших целей: либо с возможностями для трудоустройства, либо для получения прибыли.
  4. Диверсифицируйте инвестиционный пакет. Как однажды сказал риэлтор-миллиардер Грант Кардон, «Чем больше окон и дверей, тем лучше». Вместо излюбленных российскими инвесторами супермаркетов, можно вложиться в многоквартирный или доходный дом или торговый комплекс с несколькими арендаторами. А также в несколько недорогих апартаментов, что заметно увеличит доход от аренды.
  5. При возможности предпочтите покупку квартиры без арендатора: аренда растет вместе со спросом не нее, и пустую квартиру можно всегда выгоднее сдать по растущим ставкам. Повышение аренды возможно на 20% за три года.

Портал HomesOverseas.ru благодарит за помощь в подготовке статьи Деми Пашаолу (Maximum Estates) и Любовь Баумгертнер (L&B Immobiliya EuRus GmbH).

photocredits: flickr

HomesOverseas.ru

Все статьи о стране
Все статьи
Недвижимость в Германии
Обсуждение
Имя:
Представьтесь:
E-mail для уведомлений: