Обзор рынка недвижимости Бельгии

Коротко о главном

Бельгия — небольшая западноевропейская страна, граничащая на севере с Нидерландами, на востоке с Германией, на юго-востоке с Люксембургом, на юге и западе с Францией. Это эталон европейской стабильности, истеблишмента и достатка. На территории Бельгии действуют три государственных языка: французский, фламандский (диалект нидерландского) и немецкий. Административно страна делится на три части: Фландрия, Валлония и Брюссельский столичный регион. Климат Бельгии характеризуется мягкой и дождливой зимой и нежарким летом.

Эксперты отмечают, что ключевым городом Бельгии, который привлекателен для россиян с точки зрения инвестиций, является Брюссель. Это столица Европейского Союза — самого успешного, развитого и сложного интеграционного объединения государств в мире. В специальном районе, носящем название «Европейский квартал» расположены штаб-квартиры Европейского парламента, Европейской комиссии («правительство объединенной Европы»), Европейский совет (орган, объединяющий глав государств и правительств, а также министров стран-членов Европейского Союза), Комитет регионов и Экономический и социальный комитет. Здесь же расположена штаб-квартира НАТО. Всего в Брюсселе расположено более 120 международных правительственных организаций. Здесь проживают 50 000 чиновников и 20 000 лоббистов со всех уголков Европы и мира.

В Брюсселе постоянно проводятся крупнейшие международные выставки (EXPO, TOUR&TAXIS), саммиты, конференции, ассамблеи, международные спортивные соревнования и множество других крупных событий.

Для страны характерен высокий приток и ротация персонала в международных представительствах компаний: практически все крупнейшие мировые корпорации имеют здесь свои штаб-квартиры. Также значительный прирост новых жителей обеспечивает внутренняя миграция из стран ЕС. Ежегодно страну посещают около 6 миллионов туристов.

Как добраться?

Прямые авиаперелеты из Москвы в Брюссель осуществляют Brussels Airlines и «Аэрофлот». Стоимость перелета (около 3,3 часов) в оба конца составляет около 13 000 рублей.

Бельгия имеет одну из самых лучших автодорожных сетей Европы. Бельгийские автобаны очень высокого качества, причем только в Бельгии абсолютно все автомагистрали освещаются по ночам. Бельгия прочно удерживает первое место в Европе по «густоте» сети железных дорог. Из Брюсселя до Лондона можно доехать всего за два часа на поезде «Евростар», до Парижа — за полтора часа, а до Амстердама — за два.

Почему Бельгия?

1. Отличное место для жизни. «Индекс лучшей жизни», ежегодно публикуемый Организацией Экономического Сотрудничества и Развития, — это документ, оценивающий уровень и качество жизни в различных государствах на основе 11 ключевых факторов. В целом многие показатели Бельгии — довольно высоки в сравнении с большинством других стран, представленных в рейтинге. Страна занимает 12 место среди 38 государств-участников исследования, уступая лишь нескольким североевропейским странам, Австралии, Канаде и США.

2. Возможность двойного гражданства. В Бельгии разрешено двойное гражданство, которое можно получить после пяти лет проживания в стране (многие европейские страны требуют 10 лет).

3. Выгодное расположение в центре Европы. Бельгия — административный и географический центр Евросоюза, что дает преимущества для ведения коммерческих и некоммерческих проектов на ее территории.

4. Удобная транспортная доступность. В страну ежедневно прилетают десятки рейсов изо всех уголков Европы и мира. Сюда можно очень удобно добраться, выбрав максимально комфортное время перелета, стоимость билета и качество обслуживания. Также в Бельгию можно доехать из других европейских стран на собственном или арендованном автомобиле или средствами наземного транспорта.

5. Оптимальное соотношение цена / качество. С точки зрения качества, доступности и стоимости недвижимости Брюссель очень привлекателен, причем в сравнении с рядом ключевых европейских городов. Эксперты отмечают, что лучшие предложения в Брюсселе стоят примерно на 50% дешевле, чем в Лондоне — и на 60% дешевле, чем в Париже. Средняя арендная плата за офисные помещения составляет около €285 за квадратный метр в год. Промышленное и жилое пространство в Брюсселе также намного дешевле, чем в Лондоне, Париже, Франкфурте, Дублине и Люксембурге.

Текущая ситуация на рынке недвижимости

Эксперты настоятельно рекомендуют всем дальновидным покупателям внимательнее присмотреться к бельгийской недвижимости. Малоизвестный в России рынок, сегодня он демонстрирует высокие показатели роста и открывает множество перспектив. Рынок недвижимости Бельгии заслуженно считается одним из самых устойчивых в Европе. Жилая недвижимость — дома, квартиры и земельные участки — за последние десятилетия продемонстрировали впечатляющую динамику роста. Так, в период с 1953 по 2016 годы цены на дома в стране росли в среднем на 6,4%, а стоимость квартир увеличивалась на 5,4% в год.

Столь значительный и стабильный рост преимущественно обусловлен двумя факторами. Прежде всего, в Бельгии растет число жителей и количество домохозяйств благодаря внутренней европейской миграции. Поэтому в будущем новым жителям страны понадобится новое и, как правило, небольшое жилье. Это хорошая новость для инвесторов. Кроме того, происходит восстановление экономики страны, что приводит к росту спроса на жилые и коммерческие объекты.

В данный момент ставки по ипотечным кредитам в Бельгии находятся на исторически низких отметках. По состоянию на 31 декабря 2017 года средняя ставка составляла 2% годовых. По мнению экспертов, в будущем она будет только расти. В результате все большему числу бельгийцев будет сложнее заимствовать средства в банках — и они смогут меньше тратить на покупку недвижимости. Так что стоит поторопиться и успеть инвестировать в этот максимально благоприятный момент.

Цены

Анализ цен на дома в Бельгии за прошедший 2017 год показал, что на национальном уровне они повысились на 2,5%, а средняя стоимость составила €240 219, что на €5900 больше в сравнении с 2016 годом. На региональном уровне цены увеличились в Валлонии на 2,7%, а во Фландрии на 2,6%. В Брюсселе в прошлом году было отмечено снижение стоимости домов на 2,5%. Однако в I квартале 2018 года их средние цены в регионе Брюсселя находились на отметке €441 117, что на 2,9% выше, чем в III квартале 2017 года.

В 2018 году после устойчивого роста средней цены за последние пять лет средняя цена домов во Фландрии остается стабильной (-0,2%), тогда как в Валлонии средний уровень стоимости немного уменьшается (-0,8%) в сравнении с показателями 2017 года.

В прошлом году цены на дома повышались во всех провинциях Бельгии, за исключением Брюсселя. Наиболее значительный рост продемонстрировал Валлонский Брабант (+6%). Средняя стоимость домов составила здесь €315 744, что на €17 900 больше, чем в 2016 году.

Что касается цен на квартиры, то в 2017 году они увеличились на 2,5%, а средняя стоимость составила €215 440, что на €5400 больше в сравнении с показателями 2016 года. Цены на апартаменты выросли на 3,4% в Валлонии, на 2,3% во Фландрии — и на 3,2% в Брюсселе. На уровне провинций стоимость квартир растет повсюду, кроме Эно. Самый значительный рост (+7%) также относится к Валлонскому Брабанту, где средняя цена квартир в 2017 году составила €240 624, что на €4000 больше, чем в 2016-м.

В I квартале 2018 года средняя цена квартиры в Бельгии была относительно стабильной и составляла €217 392, что на 4% (или почти €8000) больше, чем в аналогичный период прошлого года.

Эксперты отмечают, что эволюция активности и цен на недвижимость в Бельгии зависит от трех ключевых факторов — процентной ставки, инфляции и покупательной способности, на которую влияют, в частности, налогообложение имущества, уровень безработицы, индекс доверия потребителей и лидеров бизнеса и т. д.

Прогноз на 2018 год

Прогноз ведущих специалистов бельгийского рынка недвижимости на предстоящий 2018 год по этим ключевым факторам следующий:

• Процентная ставка останется  низкой. Но даже если процентные ставки по ипотечным кредитам остаются исключительно низкими, их тенденция к увеличению неизбежно приведет к снижению покупательной способности в 2018 году.
• Инфляция продолжит рост: в среднем она увеличилась на 1,8 пункта в 2016 году до 2,1 пункта в декабре 2017 года.
• Покупательная способность, скорее всего, сохранится на прежнем уровне. Так, индекс доверия потребителей в течение всего 2017 года был выше в сравнении с предыдущими годами. Аналогичная позитивная тенденция наблюдается и в случае с индексом доверия бизнеса и строительства. Уровень безработицы снизился на 5,6%.

Бельгийская недвижимость для иностранцев

Приобретая недвижимость в Бельгии, иностранный гражданин получает ликвидный актив, который может быть использован как для самостоятельного проживания, так и для сдачи в аренду. Рынок недвижимости Бельгии растет в среднем 1-3% в год. В целом на рынке недвижимости Бельгии можно выделить несколько основных направлений покупки недвижимости иностранцами:

• Квартиры или дома для собственного проживания. Их преимущественно приобретают работающие иностранцы. А спрос приходится в основном на такие крупные города, как Брюссель, Антверпен, Льеж, Гент и Брюгге.
• Студенческие комнаты в общежитиях для детей-студентов. Они приобретаются в студенческих городах — таких как Левен, Луван, Брюссель, Гент, и других населенных пунктах страны с крупными университетами.
• Квартиры или туристические дома. Иностранцы приобретают их на морском побережье страны, а также в горах Арденах.
• Старинные имения и замки. Этот элитный сектор бельгийского рынка недвижимости оценят любители истории и традиций. Как правило, такие объекты в Бельгии можно купить дешевле, чем во Франции или Англии.

Наиболее перспективные регионы

Покупка недвижимости в Брюсселе может быть интересна в первую очередь деловым людям. Это столица Бельгии, ее экономический центр и самый густонаселенный город страны.

Антверпен — самый большой город Фландрии, центр моды и крупнейший мировой центр по огранке алмазов, второй по величине порт Европы после Роттердама.

Льеж — крупный промышленный город Валлонии, расположенный вдоль широкой реки Маас, где располагается речной порт и один из ключевых грузовых аэропортов Евросоюза.

Брюгге является крупнейшим историческим центром Европы, а также одним из самых красивых и популярных туристических городов Бельгии.

Гент — крупный учебный центр Бельгии с университетом и четырьмя высшими школами, а также популярный туристический город.

Лёвен — небольшой город, в котором расположен один из старейших университетов Европы и знаменитый пивоваренный центр «Стелла Артуа».

Остенде, Кнокке-Хейст, Де-Хаан, Де-Панне, Бланкенберге — это морские курорты Бельгии. В Мидделькерке и Коксейде очень любят отдыхать сами бельгийцы.

Спа — популярный оздоровительный курорт с «говорящим» названием. Поблизости находится трек Формулы-1.

Ключевые объекты для покупки

Рассматривая приобретение  недвижимости в Бельгии для постоянного проживания, можно выбирать из множества вариантов. Сторонникам активной городской жизни стоит остановиться на крупных городах — Брюсселе, Генте, Антверпене, Брюгге, Намюре, Льеже. Выбор непосредственно самих объектов весьма широк: это может быть квартира в новом многоэтажном комплексе, апартаменты в малоэтажном доме с вековой историей, современные студии или квартиры в стиле «лофт». Старинные дома также представлены в изобилии. Они могут иметь три-пять этажей и быть построены как в стиле буржуазной архитектуры XIX века, так и утонченных ар-нуво и ар-деко. В приобретенной недвижимости можно как проживать самостоятельно, так и сдавать ее в аренду.

Также в Бельгии можно стать владельцем элитной виллы или средневекового  замка, многие из которых реконструированы для современной жизни. Стоимость элитной недвижимости в Бельгии может приятно удивить своей ценой, особенно в сравнении с Францией и Великобританией. Например, стоимость 1 кв. м в новостройке Брюсселя составляет €3096, в Лондоне — €16 538, в Париже — €12 374.

Желающим тихой, спокойной жизни стоит рассмотреть приобретение деревенской виллы в небольшом населенном пункте.

Для деловых людей в Бельгии огромный выбор  коммерческой недвижимости: отели, кафе, рестораны, автомастерские, склады, бизнес-центры, магазины и т.д.

Аренда

Средняя арендная плата за квартиру с одной-двумя спальнями площадью 50-60 кв. м в Брюсселе  составляет €500-600 в месяц. Квартиры площадью до 100 кв. м с тремя спальнями принесут арендодателю €1000-1200. Аренда дома с гаражом и небольшим садом составит €1500-1850. Вилла после реконструкции, с шестью-восемью комнатами и земельным участком будет стоить €3200-3500 в месяц.

Средняя доходность от аренды квартир в Брюсселе колеблется от 4,56% до 5,53%, а рентабельность от сдачи в аренду домов колеблется от 4,46% до 5,01%.

Тонкости покупки недвижимости и налогообложения в Бельгии

На приобретение  в собственность недвижимости в Бельгии  для иностранных граждан нет каких-либо специальных ограничений. Купить можно жилую или коммерческую недвижимость, а также землю под застройку.

Ответственность  за оформление сделки купли-продажи  недвижимости в Бельгии несет нотариус (как правило, их двое: со стороны продавца и покупателя). Максимальный срок оформления документов составляет четыре месяца. В течение этого периода нотариусы проверяют законность всех документов, обременение и другие вопросы.

Кроме стоимости недвижимости необходимо дополнительно оплатить государственный сбор 10% во Фландрии, 12,5% Брюсселе/Валлонии и нотариальный сбор 1-2%. В случае покупки в ипотеку, нотариус также возьмет 1-2% от суммы ипотеки за оформление документов по кредиту. В случае продажи объекта в течении трех лет с момента покупки, можно вернуть 60% от государственного сбора. Если для покупателя это первый объект в Бельгии — и у него нет жилья в другой стране, он имеете право на льготы, конкретный размер которых зависит от места покупки и стоимости объекта.

Доходы от сдачи в аренду частному лицу облагаются налогом на индексированный кадастровый доход, плюс 40%. Если арендатор использует все или часть жилья для профессиональных целей, то в этом случае облагается не только кадастровый доход, но и валовый доход от аренды (он включает в себя не только арендную плату, но и вклад арендатора в обслуживание или накладные расходы). Именно по этой причине многие владельцы включают в договор аренды пункт, запрещающий использование имущества для коммерческих целей.

При продаже недвижимости необходимо уплатить налог на прирост капитала, только если продажа происходит в течение пяти лет после покупки. Он составляет 16,5% от реализованного прироста капитала. При этом от полученного дохода для целей налогообложения можно вычесть 25% от стоимости дома +5% за каждый год владения.

Что касается ипотеки, то она возможна для резидентов ЕС, получающих доход в евро.

Несколько советов эксперта всем, кто подумывает о покупке жилья в Бельгии

1. «Идеального» места для жизни не существует. Но инвестор, вкладывающий  деньги в  недвижимость, должен найти такое расположение объекта, которое сочетало бы для него максимум благоприятных факторов.
2. Правильно выбирайте регион Бельгии для покупки. Имейте в виду, что регистрационные сборы различны по регионам, разный подход в законодательстве по аренде: Фландрия дает собственникам больше свободы, в то время как Брюссель и Валлония сосредотачиваются на защите арендаторов.
3. Учитывайте покупательную способность населения: вкладывать средства в недвижимость лучше там, где находятся потенциальные арендаторы.
4. Изучите демографические тенденции (статистика старения населения, есть ли в городе студенты, молодые семьи). Это поможет решить, что является лучшими инвестициями: студия или квартира с двумя спальнями.
5. Оцените район «глазами» арендатора: транспортная доступность, инфраструктура и т.д. Мобильность в любом случае является решающим фактором в принятии инвестиционных решений. Пробки — это проблема для всех. Дома и апартаменты также более интересны, если они находятся рядом со всеми удобствами, такими как магазины, школы, аптеки, фитнес-залы и т.д.
6. Взвесьте все плюсы и минусы при выборе объекта недвижимости: новостройка или вторичный рынок. В Бельгии потребление энергии — это фактор, который имеет все большее значение при принятии решений по покупке/аренде. Преимущество нового здания заключается в том, что вы можете достичь гораздо более низкого уровня потребления энергии, чем это возможно при покупке объекта в старом здании. Но старое здание имеет преимущество в более низкой кадастровой стоимости, которая является основой для налогообложения доходов от сдачи в аренду.

Портал HomesOverseas.ru благодарит за помощь в подготовке статьи Дениса Селивана («Новый Вавилон»).

_{photocredits: flickr / дмитрий кругляк / новый вавилон}