портал о зарубежной недвижимости
Продажа
Аренда

Как легально сдавать зарубежную недвижимость туристам?

Опубликовано:
Сегодня активным приобретением россиянами зарубежной недвижимости мало кого удивишь – практически все направления очень хорошо востребованы, однако особую нишу в вопросе покупки иностранного жилья нашими соотечественниками занимает вложение своих средств с целью сдачи апартаментов или дома в аренду.

Для того, чтобы покупка зарубежной недвижимости приносила регулярный доход от сдачи в аренду, необходимо ее совершать в странах, где чаще всего предпочитают отдыхать русскоязычные туристы – обычно речь идет о приморских курортах Испании, Болгарии, Турции, Черногории, Греции, но не меньше востребованы Франция, Италия и даже европейские страны без моря – Австрия, Чехия, Венгрия и т.д.

Сдать жилье в аренду

Ограничения по продолжительности

В любой стране на законодательном уровне существует множество нюансов, которые важно узнать перед тем, как будет совершена покупка жилья с целью сдачи в аренду. В Испании законодательство в каждом регионе страны может значительно отличаться. В популярной у туристов со всего мира Барселоне несколько лет назад полностью приостановили выдачу лицензий на сдачу туристических апартаментов в аренду.

А во Франции в туристическую аренду можно сдавать квартиру только 120 дней в году, но не больше. В некоторых европейских городах уже действуют законы, которые запрещают владельцам квартир сдавать недвижимость на еще более ограниченный срок: теперь в Лондоне можно сдавать квартиру только на 90 дней в году, а в Амстердаме — на 60 дней.

В Праге подобный закон пока только находится на рассмотрении, но в чешской столице срок аренды также могут сократить до 90–120 дней в году. В правительстве Латвии также начато продвижение поправок к закону о туризме, который затрагивает размещение жилья для сдачи в аренду на сайтах Airbnb, Booking, в связи с чем такие объекты официально признают наравне с гостиницами «местами ночлега туристов», а к таким местам предъявляется перечень определенных требований. А в Австрии сегодня - в частности в Вене в домах довоенного времени - стоимость аренды уже регламентируется законодательно.

Сдать жилье в аренду

Получение лицензии

В большинстве стран Евросоюза необходимо получать лицензию или специальное разрешение для использования квартиры для сдачи недвижимой собственности в аренду, то есть в коммерческих целях, соответственно придется платить налоги и зачастую достаточно высокие. Например, в Италии они могут составить от 25 до 45% от годового дохода владельца жилья от сдачи в аренду – поэтому важно не только выбрать востребованный для аренды район города, но и страну.

В курортных странах и городах многие эксперты рекомендуют покупать жилые объекты в апарт-отелях поскольку это очень удобно – в них можно комфортно отдыхать по необходимости как самому владельцу, так и сдавать свою собственность через местную управляющую компанию, которая уже обладает всеми необходимыми разрешениями и достаточно часто это анонсирует в рекламной кампании, поэтому имеет смысл сосредоточиться именно на таких вариантах. Также можно заключить договор с туристической фирмой и передать ей квартиру для размещения туристов. Доходность при таком подходе будет меньше, но и все сложности (а они чаще всего неизбежны) будут также решать местные туроператоры, не создавая дополнительных проблем для хозяина жилья.

Сотрудничество с агентством

Самым простым и удобным для легальной сдачи своей зарубежной недвижимости в аренду станет вариант обращения в агентство – как в России, так и работающее непосредственно на месте – которое взаимодействует с местными управляющими компаниями или партнерами, которые регламентируют все непосредственно на месте. Если владелец жилья предпочтет обратиться к интернет-сервисам Airbnb, Booking и другим подобным ресурсам, то важно понимать, что все условия этих платформ оговариваются применительно к конкретной стране, объекту и срокам размещения. В принципе, при коммерческом использовании владелец должен платить налоги в той стране, где находятся апартаменты или дом в соответствии с законодательством той страны, однако далеко не всегда так происходит.

Сдать жилье в аренду

Особенности сдачи в аренду в Турции

В сверхпопулярной сегодня Турции сдавать жилье по закону имеет право только лицензирование агентство недвижимости, которое обязано регистрироваться в онлайн-системе безопасности каждого въезжающего в квартиру арендатора. Доступ к этой системе все агентства получают в отделении полиции или жандармерии при предъявлении лицензии, договора управления, подписанного собственником и копии свидетельства собственности. Ответственным уполномоченным лицом по сдаче жилья является именно тот агент, который ведет так называемый «календарь резерваций», - он же принимает залог и оплату с арендатора, готовит квартиру к заселению и оказывает всяческую поддержку арендатору во время его пребывания. В Настоящий момент в Турции пока что налогов на получение доходов от сдачи жилья в аренду не введено.

Особенности сдачи в аренду в Болгарии

В не менее популярной для российских туристов Болгарии с каждым годом все больше владельцев местной недвижимости декларируют доходы от сдачи недвижимости в аренду. К тому же, апартаменты в Болгарии все чаще приобретают именно с целью дальнейшей сдачи в аренду. Сегодня в Болгарии сдавать апартаменты могут сдавать как физические, так и юридические лица. Апартаменты и другие объекты, предоставляющие возможность остановиться, как минимум на одну ночь приезжим (хостелы, гостевые дома, отели, апартаменты, комнаты в аренду и т.п.), относятся к туристическим объектам класса «Б» и подлежат обязательной категоризации. Арендодатель (собственник или лицо, сдающее в аренду квартиру по договору) должен оплачивать налоги в соответствии с законами Болгарии.

Сдать жилье в аренду

Собственнику очень важно пройти в Болгарии категоризацию, которая является обязательной процедурой. Собственник (или представитель по доверенности) должен подать заявление, а также пакет документов, после чего ему будет необходимо дождаться визита комиссии, которая присвоит объекту категорию – так называемую «звездность». Пренебрегшие этой процедурой владельцы объектов будут оштрафованы суммой в размере 1000-10.000 левов (от 500 до 5000 евро), а при повторном нарушении – от 10 000 до 15 000 левов (5000-7500 евро). В законе указан перечень заведений, которым не требуется категоризация - апартаменты для проживания в этот список не входят, поэтому квартиры, сдаваемые в краткосрочную аренду, подлежат обязательной категоризации.

Очень многие застройщики оформляют категоризацию на свои объекты сразу после получения «акта 16» на все здание, и только после этого уже продают отдельные апартаменты. В таком случае покупатели квартир попадают в неприятную ситуацию: самостоятельно посуточно сдавать в аренду такие апартаменты, прошедшие процедуру категоризации на другое имя или фирму, по закону уже будет нельзя.

Сдать жилье в аренду

В такой ситуации остается только отдать управление недвижимостью застройщику или, как вариант, управляющей компании - чаще всего встречаются такие случаи, когда застройщик и управляющая компания это одно «лицо». Можно также попробовать индивидуально попробовать договориться с управляющей компанией и заключить договор о сотрудничестве.

Туристический налог на получение доходов от сдачи недвижимости в аренду в Болгарии оплачивается в общине (муниципалитете) по месту нахождения объекта. Размер налога зависит как от его месторасположения, так и уровня категории. Сегодня многие управляющие компании уже начали рассылку писем-предложений собственникам квартир в комплексах, чтобы сдавали свои квартиры через них и не имели дальнейших проблем. 

О правилах легальной сдачи недвижимости в аренду в Испании скоро выйдет отдельная статья на HomesOverseas.ru».

Динара Грачева, HomesOverseas.ru

Благодарим за помощь в подготовке материала:

Наталью Завалишину, директора компании Distant Property

Юлию Титову, директора компании RENTSALE

Евгению Проказову, директора по продажам компании Bulgaria Avenue

Ксению Балджи, директора отдела продаж компании Liga Real Estate

 

Все статьи
Обсуждение
22 июня, суббота в 10:00
22 и 23 июня в Батуми состоится GREIMS Batumi

Global Promotion Group проведет в Батуми 22 и 23 июня GREIMS Batumi - закрытое мероприятие, посвященное зарубежной недвижимости, инвестициям и вопросам миграции.

08 ноября, пятница в 10:00
В Москве с 8 по 10 ноября пройдет инвестиционный выставочный форум MIPIF

В Москве с 8 по 10 ноября 2019 года пройдет инвестиционный выставочный форум MIPIF, на котором можно будет узнать обо всех ключевых тенденциях мирового рынка недвижимости.

22 ноября, пятница в 10:00
В Баку 22-25 октября пройдет Caspian Realty

Первая Каспийская международная выставка по недвижимости и инвестициям Caspian Realty пройдет с 22 по 25 октября 2019 года в Баку Экспо Центре. Цель выставки - дать новый импульс развитию рынка недвижимости Азербайджана, привлечь местные и иностранные инвестиции в этот сектор, установить новое международное сотрудничество и обменяться опытом, продемонстрировать ряд интересных проектов в Азербайджане и особенно в столице, создать уникальную бизнес-среду.