Ни одна другая страна, кроме России, не позволяет себя обманывать с такой легкостью. Правда, в некоторых странах тоже есть практика указания фиктивной суммы в договоре с целью экономии на налогах. Но эксперты не советуют играть в «оптимизацию» налогов на чужом поле: если наши налоговые органы спокойно взирают на то, что большинство квартир в Москве согласно документам стоят 1 млн руб. (не облагаемый налогом минимум), то за рубежом на такую доверчивость рассчитывать не стоит. А в большинстве стран налоги вообще рассчитываются на основе кадастровой цены объекта или налоговой оценки.
Налоговый рай – не только в России
Уровень налоговой нагрузки в различных странах существенно различается. Где-то власти с помощью налоговых льгот хотят привлечь инвестиции, а где-то высокими налогами стремятся предотвратить перегрев рынка. Наиболее «приветливое» для иностранцев налоговое законодательство – в Дубае. Как пояснили в компании «Пересвет-Инвест», это связано с тем, что власти эмирата стремятся превратить туризм и курортную недвижимость в основу местной экономики.
«В Дубае налогов в сфере недвижимости нет, – говорит Варвара Смолина, консультант по юридическим вопросам компании Rustar Real Estate. – Нет налога ни на приобретение недвижимости, ни на владение ею. Также нет налогов на прибыль, полученную от сдачи недвижимости в аренду. Единственная плата, которую покупатель недвижимости должен произвести в Земельный департамент Дубая, – это регистрационный сбор в размере 1,5%, тогда как продавец должен оплатить 0,5% от стоимости недвижимости. Но это не налог, а разовый сбор, необходимый для внесения недвижимости и ее собственников в Государственный реестр».
Купил? Поделись с государством
Едва ли имеет смысл подробно описывать налоговую систему разных стран – это займет много времени, а основные данные нетрудно увидеть в таблице, которая сопровождает статью. Лучше определим типичные ситуации, при которых необходимо платить налог, и поговорим о них, используя в качестве примеров страны, наиболее востребованные у российских покупателей зарубежной недвижимости. Основных мотивов для уплаты налогов четыре: покупка недвижимости, владение ею, извлечение регулярного дохода (сдача в аренду) и продажа. Разумеется, существуют и другие «сюжеты» – наследование, дарение, ипотека и т. д.
Во многих странах покупатель должен заплатить налог при покупке. Например, в Болгарии выплачивается 3% от балансовой стоимости приобретаемой недвижимости. К слову сказать, в России такого налога просто нет – у нас должен платить государству только продавец. Иногда важно, имеет ли покупатель гражданство или вид на жительство. «В налоговом законодательстве ряда стран условия для резидентов более щадящие, чем для иностранцев, например в Италии, – говорит Юлия Титова, руководитель отдела зарубежной недвижимости компании «БЕСТ-Недвижимость». – А вот в Черногории и Болгарии налоги для всех одинаковые. На Кипре же для нерезидентов установлены более низкие ставки».
В некоторых странах налог на покупку снижается для тех, кто покупает недвижимость впервые. Например, такая налоговая льгота предоставляется в Италии. Надо заметить, что максимальный уровень налога на передачу прав собственности в этой стране внушителен: 10% для строений и 17% для земли, причем такая высокая налоговая нагрузка предусмотрена именно для иностранцев. Столь высокая ставка налога несколько компенсируется тем, что в качестве налогооблагаемой базы в Италии используют не сумму сделки, а кадастровую оценку стоимости. Это, конечно, не наши копеечные «цены по БТИ», но все же кадастровая стоимость в Италии зачастую бывает вдвое ниже рыночной.
Чем западнее, тем дороже
По мнению Юлии Титовой, стоимость недвижимости, которая используется при расчете налогов, сильно занижена в странах бывшего соцлагеря, а в государствах Западной Европы она ближе к реальным рыночным ценам, так что Италия в этом смысле – исключение. Ставки налогов на покупку недвижимости подвержены той же тенденции – в Восточной Европе они как правило ниже.
Так, в Черногории налог при покупке недвижимости составляет 2% от суммы ее налоговой оценки, в соседней Хорватии ставка выше – 5%. А вот во Франции она составляет уже около 7%, этот налог уплачивается нотариусу в день подписания заключительного договора с продавцом (Acte de vente). В процентах от стоимости недвижимости иногда исчисляются не только налоги, но и некоторые сборы.
Не всегда налог на покупку недвижимости надо платить в момент сделки. Например, в Болгарии при покупке недвижимости или после завершения нового строительства необходимо подать годовую налоговую декларацию не позднее двух месяцев после получения прав собственности. В дальнейшем такую декларацию надо подавать лишь в том случае, если объект претерпел какие-то изменения – например, была сделана пристройка.
Главное – не запутаться
В некоторых странах, например в Испании, при покупке недвижимости надо уплатить не один, а множество налогов, различающиеся в зависимости от того, новостройка это или вторичное жилье. За базу налога принимается сумма, указанная в эскритуре (Ecritura Publica) – документе, удостоверяющем право собственности на объект недвижимости. Единым для новостроек и «вторички» в Испании являются следующие налоги и платежи: нотариальный сбор (Notario), регистрационный сбор (Registro), сбор на делопроизводство (Gestoria), местный налог (Plus Valia). Последний составляет примерно 0,5%
А вот покупатель новой недвижимости в Испании платит еще и налоговый сбор на земельный участок (Ayuntamiento). Также при покупке новостройки необходимо уплатить НДС (Impuesto Sobre Valor Anadido), который составляет 7% – для любого жилья и для участков, предназначенных под застройку в ближайший год, и 16% – для коммерческой недвижимости и свободных от построек земельных участков. Существует еще налог на документальное оформление юридических актов (Actos Juridicos Documentados, A.J.D.), который составляет 0,5% от стоимости, указанной в эскритуре. А при покупке вторичной недвижимости уплачивается передаточный налог (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, I.Т.Р.). Он составляет 6% от стоимости недвижимости.
Обычно риэлторы советуют при покупке недвижимости зарезервировать 10–15% от цены объекта на дополнительные расходы, куда входят и налоги. В большинстве стран особых сюрпризов можно не опасаться. Допустим, в Германии налог на приобретаемую недвижимость – 3,5% от стоимости объекта. Комиссия риэлтора – в среднем 3,5–6%, а расходы на нотариуса и регистрацию – 1–2,6%.
Налог на недвижимость
Если налог на приобретение недвижимости платится только один раз, то налог на саму недвижимость необходимо ежегодно платить в течение всего срока владения. Обычно этот налог не является очень обременительным и сопоставим с размером платежей за коммунальное обслуживание. Однако ставка этого налога может сильно варьироваться в пределах одной страны. Например, в Черногории она может различаться в 10 раз – от 0,08% до 0,8% от стоимости недвижимости в год. Чем ближе к береговой линии, тем выше налог. В Германии земельные участки облагаются по ставке около 1,2%, а точную величину налога определяют муниципальные органы. Переоценка в целях налогообложения проводится раз в три года. В Испании сумма налога на недвижимость (IBI) зависит от типа жилья. Для квартир в среднем она составляет 100–500 евро в год, для вилл – 300–2000 евро в год. На размер налога сильно влияет также расположение объекта.
Иногда существует несколько базовых уровней ставки налога, а иногда она рассчитывается по сложной формуле. Так, в Болгарии на ставку влияет степень износа строения, расположение и стоимость объекта. Впрочем, не стоит пугаться сложности формул, поскольку налог на недвижимость в этой стране – один из самых низких в Европе. Правда, там существует еще и «коммунальный» налог, который ежегодно определяется муниципалитетом.
Весьма привлекательны налоги на недвижимость в Турции. Ежегодный налог выплачивается муниципалитету и составляет 0,1–0,2% от стоимости – за землю и 0,1% – за строение. Причем в качестве базы для расчета налога используется стоимость, указанная в договоре при покупке. Сразу приходит на ум возможность указать заниженную сумму, и, в принципе, это возможно, хотя слишком отрываться от реальности не стоит.
Юлия Титова приводит еще одну вескую причину, по которой не имеет смысла слишком занижать цену в договоре. «Минимизация налогов – палка о двух концах, – говорит она. – Если занижаешь стоимость в договоре купли-продажи, то при продаже своего объекта нужно или убедить нового покупателя также указать заниженную цену, или придется заплатить высокий налог с прибыли, полученной от продажи».
Формулы для расчета налога на недвижимость – эффективный регулятор процессов, происходящих на рынке жилья. Так, в Чехии с долгостроем борются тем, что ставка налога на строительные участки в 10 раз выше, чем на застроенные. А средство борьбы с «лишними» этажами – налог, который увеличивается за каждый следующий этаж, площадь которого превышает две трети площади застройки. Кроме того, налог на «второй дом» в три раза выше, чем на основное жилище. Также налог зависит от размера населенного пункта. Хотите жить в большом городе – платите больше. Максимальный коэффициент достигается в столице.
Во Франции все также сложно. Существует налог на недвижимость (taxe fonciere), ставка которого варьируется в зависимости от типа недвижимости, и налог на проживание (taxe d’habitation), который платит человек, занимавший жилье по состоянию на 1-е января, неважно – собственник или арендатор. Эти два налога имеют примерно одинаковую величину. Еще существует налог на имущество (impot de solidarite sur la fortune), который платит любой человек, имеющий во Франции капитал (недвижимость и деньги на счетах в банке) выше определенного уровня, который периодически корректируется.
Новостройки – особая история
Для новостроек в некоторых странах особые правила уплаты налогов. Например, после приобретения новой недвижимости во Франции необходимо выплачивать НДС (TVA) в размере 19,6%, правда не одномоментно, а в течение 20 лет. Для иностранцев существуют схемы возврата этого налога, например в случае пребывания в стране по туристическому виду на жительство. Также сумму налога можно вернуть, подписав соглашение об ограничении по времени использования новой собственности или продав недвижимость до истечения 20-летнего срока.
Этого налога во Франции можно вообще избежать, если приобрести недвижимость по схеме leaseback, которая предусматривает покупку с помощью кредита и погашение части этого кредита за счет сдачи объекта в аренду через управляющую компанию. Минусом такой схемы является лишь то, что вы не можете проживать в своем доме больше оговоренного в контракте числа недель в год, но для проведения ежегодного отпуска такой вариант вполне подходит. Вы будете иметь гарантированную долю прибыли от аренды, а по окончании контракта недвижимость полностью перейдет в ваше распоряжение.
Налог с аренды
Следующая разновидность налогов связана не с самой недвижимостью, а с доходом, который можно из нее извлечь. Эти доходы должны платить как физические, так и юридические лица. Самый обычный способ получения такого дохода – сдача недвижимости в аренду. Уровень таких налогов может быть самым различным. В Черногории, например, где государство стремится всячески содействовать развитию туризма, сдача жилья в аренду туристам облагается по символической ставке. Но в некоторых странах налог на доходы весьма ощутим.
На самом деле, за границей многие не платят налоги с аренды, так же как и в России. Но не стоит забывать, что они находятся у себя дома и хорошо понимают степень возможных рисков. Здесь надо исходить из здравого смысла. Если вы на месяц сдали жилье своим друзьям из России, то можно, конечно, не беспокоить налоговые органы. А вот если вы выставляете свое жилье на открытый рынок аренды, а тем более – используете услуги посредника, то налоги платить придется.
Во многих странах Запада сфера жилищного найма весьма жестко регулируется государством. Зачастую собственник при долгосрочной аренде не может выкинуть жильцов на улицу, даже если они ему чем-то не понравились. При долгосрочной аренде договоры обычно требуют государственной регистрации, что, помимо всего прочего, требует четкой и своевременной уплаты налогов. Например, в Италии контракт регистрируется государством, и обе стороны должны ежегодно уплачивать 1% от суммы годовой арендной платы. А вот аренда для туристов возможна на срок до 1 месяца и не требует государственной регистрации.
Основное налоговое бремя при сдаче в аренду связано не с регистрационными сборами, а с подоходным налогом. В Чехии ставка налога для юридических лиц – 24%, а для физических лиц она рассчитывается по прогрессивной шкале и составляет 12–32%. В Германии доход от аренды облагается налогом точно так же, как любые другие доходы физических лиц, причем никаких отличий для иностранцев нет. Подоходный налог в Германии – один из самых высоких и может достигать 51%. Однако если доход от сдачи в аренду невысокий, то ставка будет намного ниже.
Дарение и наследование
Следующая ситуация, связанная с налогами, – дарение и наследование. В некоторых странах для иностранцев существуют ограничения на наследование, вплоть до полного запрета. Этот момент следует учитывать всем, кому небезразлично благосостояние семьи.
Обычно ставка налога на наследование зависит от двух факторов – стоимости имущества и степени родства. Например, в Германии различают четыре категории наследников. В Чехии ставка налога на наследование и дарение различается очень сильно – от 1% до 40% в зависимости от уровня родства. В других странах разброс не столь велик, а в Хорватии все предельно просто: налог и на наследование, и на дарение составляет 5%. В ряде стран имеет значение, является ли наследник резидентом. Так, на Кипре налог на наследство не выплачивается при условии передачи собственности иностранному гражданину, проживающему вне Кипра.
Во Франции порядок наследования сохранился еще со времен Наполеоновского кодекса. При прямом владении недвижимость облагается налогом независимо от того, становится ли она основным местом жительства наследника. Налог на наследование во Франции – один из самых высоких в Европе. Однако при невысокой стоимости имущества налог значительно снижается или не уплачивается вовсе. В Великобритании ставка налога составляет 40%, но есть несколько исключений, когда налог на наследование не уплачивается – например, если наследником является супруг. В результате лишь 3% всех наследств облагается налогом. Для иностранцев, которые оформляют недвижимость в Великобритании на юридическое лицо, большее значение имеет то, что основные фонды компаний не облагаются налогом на наследство.
Продажа
Налоги будут вас сопровождать весь срок владения недвижимостью, в том числе в момент ее продажи. Объектом налогообложения служит доход, полученный от продажи, или та сумма, на которую выросла цена объекта по сравнению с моментом покупки. Схема расчета налоговой базы может быть довольно сложной. В Испании при продаже недвижимого имущества необходимо уплатить налог в размере 7% от его кадастровой стоимости. Во Франции налог на прирост капитала от перепродажи недвижимости (la plus value) составляет 16% для граждан ЕС, причем, если недвижимость продается через пять или более лет после покупки, налог не платится. Но вот для всех остальных, включая россиян, ставка налога на прирост капитала составляет во Франции 33,3% – в первый год, а затем каждый год она уменьшается. Закон направлен на сдерживание спекуляции недвижимостью. После владения объектом в течение 15 лет налог на прирост капитала уже не выплачивается.
В Болгарии физические лица платят аналогичный налог с разницы между ценой продажи и наибольшим из следующих значений: рыночной цены недвижимости или стоимости покупки, привязанной к определенному индексу. Для болгарских компаний сумма налога на прирост капитала прибавляется к их регулярной прибыли и облагается по обычной ставке для налога на прибыль. Болгария дает возможность иностранным инвесторам репатриировать доходы, полученные в Болгарии, без ограничений, но после того, как будет доказано, что все необходимые налоги были уплачены. Прибыль, полученная в Болгарии от продажи активов, полученных по наследству или в качестве подарка, освобождается от налогообложения.
Осталось сконцентрироваться
Итак, картина получается весьма пестрая. В ряде случаев налоговая нагрузка может вообще не рассматриваться как существенная финансовая проблема. Но иногда, если суммировать все налоги, впору задуматься о выборе другой страны для покупки. Немаловажно и то, как вы собираетесь распорядиться своим имуществом – хотите ли сдавать его в аренду, продать в ближайшие годы и т. д. Поэтому, выбрав страну, надо свести всю информацию воедино и реально оценить предстоящие расходы.
Иногда даже в одной и той же стране можно пойти разными путями. Допустим, чтобы закрепиться в Великобритании, нужно открыть компанию. Но если таких планов нет, то можно оформить жилье и на физическое лицо. При этом придется заплатить налог на увеличение рыночной стоимости капитала, но не надо будет платить налог на прибыль при продаже недвижимости. Если для покупки использовался ипотечный кредит, то предоставляется налоговый вычет на сумму процентов по кредиту. Все эти сценарии надо внимательно просчитать, прежде чем принимать окончательное решение. Поэтому, выбрав страну для покупки недвижимости, имеет смысл проконсультироваться с грамотным риэлтором или юристом, который сделает примерный расчет всех предстоящих налогов и подскажет наилучшие способы оформления недвижимости и налоговой оптимизации.
