Россиян в Карловых Варах любят – это самые частые гости города. Только в прошлом году курорт посетили 42 000 наших соотечественников. Неудивительно, что меню ресторанов, вывески магазинов и даже официальный сайт города дублируются на русском языке. Помимо граждан бывшего Союза, большой интерес к недвижимости в Карловых Варах проявляют немецкие, испанские, итальянские и английские инвесторы. Кстати, недвижимость в Чехии – это не только возможность сохранить и приумножить свои деньги в стране со стабильной экономикой, но еще и основание для получения годовой мультивизы в страну – члена Евросоюза, которая в ближайшее время войдет и в Шенгенскую зону.
История и современность
В Чехии до такой степени любят легенды, что порой трудно отличить, что было на самом деле, а что – лишь сказания старины. Вот какова легенда об открытии целебного источника и основании Карловых Вар. В середине XIV в. чешский король Карл IV отправился на охоту в здешние леса, изобилующие дичью. Одна из придворных собак погналась за добычей и, попав в горячий омут, взвыла от боли. Прибежавшие на крики собаки люди были удивлены – посреди омута из-под земли била струя горячей воды. О необычной находке было тут же доложено императору, который лично приехал посмотреть на это удивительное явление. Император потер водой больную ногу и тут же почувствовал облегчение, после чего приказал основать вокруг целебного источника поселение.
На территории города сейчас зарегистрировано 60 действующих источников, 12 из которых используются в лечебных целях. Самый известный из них – гейзер «Вржидло» Кроме целебных воды, грязей и солей город известен производством хрусталя марки «Мозер», стеклом, фарфором, карловарскими вафлями и, конечно, ликером «Бехеровка», настоянным на смеси 20 различных трав, рецепт которого держится в строгом секрете уже два века.
Из международного аэропорта Карловых Вар выполняются регулярные рейсы до Москвы и Санкт-Петербурга. Кроме того, до курорта можно легко и быстро добраться из Праги на автомобиле, такси, поезде, самолете или комфортабельном автобусе – рейсы отправляются каждый час с центрального столичного автовокзала.
Несмотря на небольшие размеры, Карловы Вары могут похвастать насыщенной культурной жизнью. В городе нередки концерты мировых поп- и рок-звезд и мастеров классического жанра, есть театр и несколько современных кинозалов. Но самым ярким событием каждого лета становится международный кинофестиваль, один из крупнейших в Европе.
Красивые и прибыльные инвестиции
Карловы Вары состоят из двух частей – это обычные жилые кварталы, мало чем отличающиеся от остальных чешских городов, и собственно курортная зона – то, что представляет наибольший интерес для инвесторов. Для нее характерна застройка конца XIX – начала XX столетий. Центром города считается самая известная из нескольких карловарских колоннад – Гейзерная. Это своеобразный ориентир, как для туристов, так и для инвесторов, – чем ближе к колоннаде, тем дороже недвижимость.
Курортная зона Карловых Вар невелика, чуть больше 1 км, поэтому ресурсы рынка недвижимости здесь ограничены. Крупные фирмы как правило вкладывают деньги в отели, которыми застроен практически весь центр города. По мнению Романа Дуденкова, директора компании Rona Invest, это не столько выгодные, сколько «красивые» инвестиции. «С социалистических времен в сознании у людей остались какие-то красивые вещи, к которым они привыкли, и Карловы Вары – один из таких символов, – считает он. – Гостиничный бизнес здесь – это скорее яркая идея, нежели доходное дело. В качестве примера можно привести красивый небольшой отель «Петр», который продается уже второй раз за последние три года. Сейчас его стоимость – $5 млн. Если рассчитать срок его окупаемости, то он составит около полувека! Однако на таких объектах можно неплохо заработать при помощи спекуляции – сейчас отель продается значительно дороже, чем был куплен 3 года назад».
У частных инвесторов наибольшим спросом пользуются апартаменты в центре города, как правило в старых зданиях. Лучшими считаются дома, построенные чуть больше века назад, а таких в центре города – большинство. Они красивы, и одновременно прочны, не требуют больших затрат на ремонт. Расположенные в таких зданиях апартаменты отличаются высокими потолками и удачной планировкой. Хотя в районе колоннады реконструкция старых домов идет полным ходом, с точки зрения инвестиций выгоднее вкладывать деньги в объекты, еще не отремонтированные, поскольку после завершения работ они сильно подорожают.
Цена квартир и доходность инвестиций напрямую зависят от близости к центру, то есть к колоннаде. Улицы идут параллельно реке очередями, и наиболее интересны первая и вторая очереди. Типичные апартаменты здесь, состоящие из двух комнат и имеющие площадь около 50 кв. м, сейчас оцениваются в 100 000 евро. Квартиры, находящиеся на третьей-четвертой очередях, стоят на 5–10% дешевле, но сдать их в аренду или продать будет несколько сложнее. Срок окупаемости апартаментов составляет в среднем 12 лет.
Существуют две принципиально разные стратегии сдачи в аренду. Апартаменты сдаются либо на длительный срок одному арендатору, либо туристам – на несколько дней или недель. Второй вариант предполагает быструю окупаемость – средняя цена аренды 50–100 евро в сутки. Однако краткосрочная аренда сопряжена с высокими рисками – необходимостью постоянного поиска клиентов и колебаниями стоимости, в первую очередь сезонными».
Роман Дуденков рассказывает об инвесторе из России, который год назад приобрел двое апартаментов в курортном районе Карловых Вар, на второй улице от центра и в 10 мин. ходьбы от колоннады. На тот момент одна из квартир, площадью 50 кв. м, стоила 43 000 евро, а вторая, площадью 70 кв. м, – 60 000 евро. Изначально это был простой старый дом, где жили совершенно обычные люди, а за красивым фасадом скрывалось весьма плачевное состояние здания. Но квартиры одна за другой переходили в собственность достаточно солидных инвесторов, которые решили привести здание в порядок. «Сейчас дом и внутри, и снаружи выглядит совсем иначе, – говорит Роман Дуденков. – Насколько подорожали апартаменты после реконструкции, сказать сложно, но то, что заметно увеличились в цене, – это точно. Наш инвестор сделал достаточно дорогой ремонт класса люкс и сейчас собирается сдавать недвижимость. Хотя, на мой взгляд, если жилые помещения покупаются для аренды, не стоит тратить большие средства на ремонт и меблировку. Туристы как правило приезжают в такие апартаменты компаниями по 8–10 человек, и с точки зрения окупаемости дорогая отделка просто невыгодна».
Новое жилье в Карловых Варах в основном строится вне курортной зоны, и с точки зрения инвестиций оно не представляет большого интереса. Современные жилые комплексы в центре города – большая редкость, неудивительно, что они пользуются высоким спросом.
Еще один тип недвижимости, представленный на рынке в Карловых Варах, – это виллы. За 200 000–250 000 евро можно приобрести вполне приличный дом в центре города. Количество таких предложений невелико, содержание достаточно затратно, а сдача в аренду сильно затруднена. Поэтому виллы чаще покупают для постоянного проживания, нежели с целью получения доходов.
Свой уголок в Европе
Устойчивый спрос на недвижимость в курортной зоне города привел к тому, что в течение последних лет средний рост цен в этом сегменте рынка составлял 15–17% в год. По прогнозам аналитиков, такая тенденция будет продолжаться и дальше, только чуть меньшими темпами – порядка 6–8% в год. На стоимость недвижимости, с одной стороны, будет влиять увеличение насыщенности рынка, что несколько притормозит цены, с другой стороны – скорый переход страны на евро и ожидаемое вхождение в зону Шенгена, что способствует росту. Играет роль и высокая стоимость недвижимости в расположенной рядом Германии – в 30 км от Карловых Вар, на территории ФРГ, аналогичное жилье продается в несколько раз дороже.
Однако просто приехать в Чехию и купить недвижимость, не являясь гражданином страны Евросоюза, невозможно. В республике действует ограничение на покупку недвижимости иностранцами. Россияне и жители стран постсоветского пространства решают этот вопрос при помощи создания фирмы и покупки объекта уже на юридическое лицо.
Помимо возможности стать собственником жилья, участие в юридическом лице дает основание для получения долгосрочной мультивизы и вида на жительство в Чехии. Таким образом, покупка недвижимости в Чехии для россиян приобретает еще одно немаловажное значение. Это не только способ сохранить и приумножить средства, но также и «запасной аэродром» – свой надежный уголок в Европе.
Карловы Вары – далеко не единственный город, представляющий интерес для инвестиций. В последнее время среди российских покупателей появилось много желающих приобрести недвижимость на еще одном, чуть менее известном курорте – Марианских Лазнях. Небольшой северный городок Теплице интересен с точки зрения совершенно неправдоподобных по российским меркам цен на недвижимость – хорошие трехкомнатные квартиры там продаются от 15 000–20 000 евро. Но главным центром российских и иностранных инвестиций по-прежнему остается столица страны – Прага.
