В Стамбуле цены на жилье относительно невелики – если сравнивать с другими крупными городами Европы. Зато растут они весьма быстро, в частности в связи со вступившим в феврале 2007 г. в силу законом об ипотеке. По оценкам экспертов, Стамбул является идеальным местом для вложения в недвижимость. Те, кто не желает долго задерживаться на этом рынке, могут купить апартаменты на стадии off-plan и продать их по завершении проекта. Для тех, кого интересуют долгосрочные инвестиции, рассчитанные на сдачу недвижимости в аренду, в сочетании с высоким приростом капитала в перспективе, покупка в Стамбуле будет идеальным вариантом. Кстати, тот факт, что в 2010 г. Стамбул станет культурной столицей Европы, наверняка привлечет к городу еще большее внимание туристов и иностранных инвесторов.
Город с перспективой
Спрос на недвижимость Стамбула со стороны иностранных покупателей сегодня растет. Оценив, насколько выгодно вкладывать деньги в курортные дома и апартаменты на Средиземноморском и Эгейском побережьях Турции, инвесторы затем обратили внимание на рынок недвижимости Стамбула. Вряд ли этот город рассматривается ими как вероятное место жительства – скорее как направление, позволяющее получить хороший доход от операций с недвижимостью. Намерение Турции вступить с Евросоюз увеличивает привлекательность Стамбула.
По мнению экспертов компании Turkish Estates Link, одним из наиболее существенных двигателей рынка недвижимости Стамбула является непрерывный рост численности населения. «Население города составляет 13 млн человек, и оно растет ежегодно на 2%, – говорит Уфук Юмратус. – К тому же Стамбул очень молодой город, и около 70% его населения не исполнилось 35 лет, следовательно, спрос на жилье велик. Это открывает перед инвесторами отличные возможности, если они войдут на этот рынок именно сейчас».
С этим мнением соглашается и Ишик Хаскавус из компании Headlands International: «Хотя строительная промышленность сейчас переживает бум во всей Турции, статистика показывает, что даже если она продолжит развиваться теми же темпами, то потребуется еще минимум 5 лет, чтобы удовлетворить спрос на недвижимость. И это также хорошая новость для инвесторов».
Среди других немаловажных факторов, влияющих на рост популярности Стамбула среди иностранных инвесторов, – открытие в восточной части города нового аэропорта Сабиха Гёкчен (Sabiha Gokcen), куда уже направляются рейсы многих европейских авиакомпаний, в том числе и бюджетных. Среди других реализованных проектов, которые призваны привлечь туристов в город, – трасса «Формулы-1», которая уже принимает «Гран-при» начиная с 2005 г. Еще больше – в работе и в планах, например строительство яхтенной марины на 1000 яхт, новых торговых комплексов, офисных зданий и здания оперного театра.
Новый комплекс от компании Turkish Estates Link расположен в 20 мин. от нового аэропорта. Здесь продаются апартаменты с 2 и 3 спальнями стоимостью примерно от 60 000 евро. Апартаменты с 3 спальнями и 1 ванной в этом же районе можно купить за 105 000 евро.
Ипотеке – зеленый свет
До самого последнего времени в Турции отсутствовала доступная ипотека. Это, конечно, ограничивало покупательскую способность – жители Турции как правило ограничены в наличных деньгах или не могут взять кредит в банке на короткий срок под высокие проценты. Такая ситуация благоприятствует развитию рынка аренды жилья. «Турки как правило не задумываются о покупке жилья, так как они не могут позволить себе этого. Только 35% жителей являются владельцами своих домов, – говорит Уфук Юмратус. – Однако со вступлением в силу закона об ипотеке в Турции стали доступны долгосрочные банковские кредиты для покупки недвижимости».
Эксперты уже предсказывают скорый рост цен на недвижимость по всей стране, который будет вызван естественным, платежеспособным спросом. Очень важно, что новый закон предоставляет право получить ипотечный кредит не только турецким, но и иностранным гражданам, для которых ситуация благоприятна именно сейчас. Рынок недвижимости, как известно, имеет значительную инерцию, и должно пройти немало времени, прежде чем спрос на покупку жилья будет насыщен. А раз так, то инвесторы, покупающие жилье прямо сейчас, могли бы сдавать свою собственность в течение 4 лет (минимальный срок владения, требующийся для освобождения от уплаты налога на прирост капитала), а затем найти покупателя на растущем внутреннем рынке.
Даже при отсутствии доступных ипотечных программ в 2005–2006 гг., по данным Палаты Агентов Недвижимости, средний уровень прироста стоимости недвижимости в Стамбуле составил 22%. Примерно такой же рост ожидается и в течение ближайших пяти лет. При этом нынешнее состояние рынка аренды таково, что в год недвижимость приносит порядка 8% от стоимости, причем некоторые прогнозируют еще более высокие показатели.
Возможности для рантье
Тем, кто хочет быть уверенным в получении прибыли от аренды, имеет смысл вложить средства в недвижимость с гарантированным доходом. Например, такие схемы предлагаются в масштабном комплексе, строящемся в пригороде Стамбула Бейликдузу (Beylikduzu), в 35 км от центра города, и состоящем из 858 апартаментов. В компании Headlands International можно найти предложения по покупке апартаментов с 1, 2 и 3 спальнями. Предполагаемый доход от аренды в течение двух лет составит 6%. При покупке апартаментов с 5 спальнями или более продлевается возможность получения дохода от аренды еще на 2 года. Комплекс расположен непосредственно у моря и пляжа, рядом с автовокзалом. В его инфраструктуру входят общий бассейн, сад и подземная стоянка, а также детские площадки и небольшой торговый центр. Каждые апартаменты располагают балконом. Апартаменты с 2 спальнями стоят от 300 000 евро, пентхаус с 4 спальнями – от 525 000 евро.
Район Фатих (Fatih), один из самых старых в Стамбуле, заслуживает особого внимания. Он находится недалеко от района Гранд-базар (Grand Bazaar), а также от старого аэропорта. Здесь есть университет, станция метро и шоссе. Компания Turkish Estates Link предлагает в этом районе апартаменты с тремя спальнями, просторной гостиной, кухней и одной ванной комнатой. Стоимость таких апартаментов составляет около 90 000 евро, а предполагаемый ежемесячный доход – около 600 евро.
Дом в оттоманском стиле в районе Кадыкёй (Kadikoy), который расположен в самом центре Стамбула, был полностью реконструирован владельцем. Его можно купить примерно за 250 000 евро через компанию Turkish Estates Link. В доме 5 спален и 3 ванные комнаты, а жилая площадь составляет 220 кв. м. Многие оригинальные черты дома были сохранены при реконструкции. Красивые дома в оттоманском стиле можно приобрести в окрестностях Босфора, нередко из окон открывается прекрасный вид на море и пролив. Одна из таких вилл на берегу, площадью 110 кв. м, с 2 спальнями, частным садом и полностью оборудованной кухней, предлагается за 300 000 евро.
Но тем, кто целенаправленно планирует покупку недвижимости для дальнейшей сдачи в аренду, Уфук Юмратус советует покупать апартаменты, а не отдельные дома, и не тратить лишних денег на роскошную отделку. Поскольку средняя зарплата в Турции не очень высока, не следует назначать слишком высокую стоимость аренды, иначе из-за простоя недвижимости можно оказаться в убытке.
Хотя жилье в центральных районах найти трудно, Юмратус не советует приобретать недвижимость на стадии off-plan далеко от центра города. Земля под строительство в центре Стамбула очень дефицитна, можно сказать, что ее здесь практически нет. Поэтому застройщики создают проекты элитных комплексов с бассейнами, спутниковым телевидением, садами и автостоянками на расстоянии до 80–90 км от центра. Но так как в Стамбуле нет пригородных поездов или метро, а многие работают в городе, сдать такую недвижимость будет очень сложно. Многие турецкие семьи не настолько богаты, чтобы иметь 1 или 2 машины. В любом случае близость к городу и удобное транспортное сообщение играют большую роль при выборе жилья для последующей сдачи в аренду.
При покупке недвижимости в Стамбуле покупатели также должны учитывать ряд дополнительных расходов: стоимость услуг нотариуса в размере 1,5% от стоимости покупки, налог на покупку в размере 3%, а также сборы по сопровождению сделки. Ежегодный налог на недвижимость платится в размере 0,1% от стоимости недвижимости. Например, 75 евро нужно ежегодно платить за жилье стоимостью 75 000 евро.
